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3、土地储备 拉长战线 而就土地而言，保利也在2007年大举拿地，在同期中排在前列，新增土地储备总价值 高达168亿元，而在同期，万科的土地储备总价值是117.94亿元，金地是161.10亿元 （土地款未付），可以发现，相对于很多在房地产市场尚一片欣欣向荣时拿地的公司， 保利是从07年12月起大幅拿地，此时各地市场均已开始萎缩，因此可见公司的现金流 仍然较好。 今年，保利地产以36.8亿人民币的土地成本收购了总面积203万平方米，建筑面积412 万平方米的8个楼盘。平均成本870元/平方米，比去年平均地价低了60%。在08年6月 底，公司拥有可结算建筑面积1,800多万平方米，足够未来2年半的新开工所需。土地 与资金的有效地持续切换，使保利扩张的战线更为拉长，而其扩张态度也愈加坚决。
进驻产业
集聚规模 房租水平
现代艺术交易展馆、画廊、艺术家工作室
平均日租约3元/平方米
保利地产：多渠道融资 低成本扩张
• • • • 1低价开盘，快速转让 2多渠道融资，低成本扩张 3土地储备，拉长战线 4业务多元化
1低开盘价，快速周转
• • 在四大全国性地产企业中，我们认为在资金上，保利是最为宽裕的，而金地是最紧 的。”这是年初3月份，笔者在一份内部跟踪报告上看到的话。 也就是在年初，保利计划在08年投资300-350亿（不考虑股权融资后增加外部融资额）, 资金来源主要是销售回款、银行借款及资本市场融资。其中，公司保守估计08年销售 回款能达到240亿(中性估计300亿),比07年的140亿增长71%。 从中报来看，报告期内，保利实现房地产销售面积131.4万平方米，销售金额107亿元， 完成年度计划的44.6％，而下半年，保利的推盘力度还将加大，因此，只要市场没有 再度走坏，保利实现年度目标已没有悬念。
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2、多渠道融资，低成本扩张 从保利中报，我们可以明显看出，在目前房地产整体市场销售萎缩的情况下，保利明 确的公司战略——即发挥其集团和品牌优势，多渠道融资。上半年公司负债结构明显 长期化，7月份顺利发行了公司债43亿元，5年期的票面利率7%，进一步优化了负债结 构，同时节约了财务费用。 另一方面，则是继续发挥其明显的成本和费用控制优势，注重住宅的性价比，突出其 快速推盘，快速周转的特点，采取低价推出，快速回笼资金，以便抓住市场调整情况 下能低成本扩张和整合资源的优势。 基于良好的回款，与万科在收缩战略不同的是，保利似乎还要拉开下半年的战线。相 对于上半年，分布11个城市的多达31个楼盘的先后推盘销售。下半年，保利的推盘力 度还将加大，主要是集中于二三线城市，项目主要分布在北京、上海、广州、武汉、 包头、长沙等10多个城市，其中二线城市的推盘量占比将上升。随着更多二线城市的 项目进入销售期，公司业绩增长将获得更多新的驱动。 虽然进入越来越多的城市，将给公司的异地管理及财务控制带来挑战。但至少到目前 为止，公司的成本控制、财务控制能力，在已全国化发展的龙头上市公司中都处于领 先水平。而可以佐证公司这一能力的是在行业内已属较低，并还在持续下降的管理费 用率、和销售费用率。
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与万科相同的是快速周转，高效利用资金也是保利成功的主要策略，而未来这一策略 仍将是主导。尽管市场低迷，市场交易量明显萎缩，但是保利依然在上半年实现销售 面积和金额同比分别增长39.4%好34.5%，这说明公司利用良好的品牌优势和所谓成本 优势，对新开盘采取低价进行快速周转的策略较为成功。
所谓成本优势，更多的是说保利基于规模效应下的费用控制，即在一个城市多项目的 同时运作有利于费用的节约，当然也不排除在早先的低价成本拿地。 仅仅是在北京，我们就能充分看到保利这一战略的成功实施。2008年6月15日，保利地 产在北京西线的西山林语、百合花园两项目同时公开发售。仅开盘当天，西山林语共 实现销售12.08亿，百合花园实现销售9.03亿。西山林语以12.08亿元的销售额创造了 地产单盘日销售记录，两盘以21.11亿的成绩创造了北京住宅市场单盘单日销售最高额 记录、同一家房地产公司住宅开盘当日销售的最高额记录。
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4、业务多元化 万科以住宅为单一业务不同的是，保利打造的是全方位的业务结构以分散与单一住房 物业开发经营相关的风险。截至2008年6月底，公司拥有投资物业（主要位于广州） 120万平方米，包括写字楼、展览中心、商业单位和5星级酒店，将在明年贡献经常性 收入。 除此以外，公司在2008年初拟进入旅游地产也在议程之内。而这一战略和保利之前的 “住宅为主，商业为辅”的战略是一脉相承的：一是上市后，保利融资渠道增加，现 金流相对宽松，调控余地大，更有实力来开发和持有商业地产和旅游地产；二是在宏 观调控的大环境下，加大商业地产和旅游地产方面的投入，可以平衡风险，增加企业 长期流动资金；三，长期来看，商业地产和旅游地产的回报比较有吸引力。 就具体发展项目而言，保利发展的两项旅游地产项目是石象湖项目和阳江项目。年初， 公司称由于尚未最终获得土地证而示公告，但从保利年报及公开资料上看，项目获得 的可能性仍然较大。
保利地产公司竞争策略分析
分析人：陈爱玲
竞争策略分析的主要方面
• 1公司产品特色 • 2低成本策略 • 3差异化分析
保利地产特色创意产业园区策划方案
• 1.四型创意仓库 • 2.上海田子坊 • 3.798工厂
Hale Waihona Puke .四型创意仓库四型创意仓库 地址 形成时间 建筑面积 初始用途 改造手段 进驻产业 集聚规模 上海市光复路181号 2002年 1.2余平方米，一共6层，设计者是上世纪德籍犹太设计师乌 克达 建于1927年金城、大陆、盐业、中南四大银行 的仓库 基本保留了库房、老铁门等原貌，保留钢混结构，内部空间 自由组合分隔 城市规划、建筑设计 、环境设计、环境艺术、可以为广告CF 的拍摄现场以及各种新闻发布会举办地 已进驻了10多家创意设计公司，大部分是有境外背景的工作 室
尽管保利地产并无一级土地整理及开发大型旅游地产的先例，同时，旅游地产的市场 容量有待考验，但是华侨城模式的成功证明旅游地产是能够获得高收益；保利项目的 获得成本低，即使项目失败，对公司业务的影响也较小；两项目均为当地政府招商引 资的重点项目，因此在一级开发等方面能获得政府较大的支持；同时，集团在文化、 旅游经营方面的经营也对上市公司形成帮助；而公司自身在开发高端物业上也经验颇 丰，如重庆保利高尔夫花园实际已经具有旅游地产的雏形。因此总体上，市场的评价 依然是谨慎乐观的。
差异化分析
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厚积薄发，一鸣惊人
保利地产作为一家有着15年品牌经营的央企地产企业，在2007中国房地产品牌价值研究报告中， 保利地产蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72亿元，较上一年的19.62亿元增长 133%，成为“2007中国房地产央企领先品牌”。 2006年7月31日，保利地产股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO 市场的首批上市的第一家房地产企业。截至2007年8月，公司总资产已达300亿元，总市值已超 1000亿元，同时土地储备量达1000余万平米，这在房地产供需渐趋平衡、土地供应量日益减少的 市场环境中，相比于众多的地产品牌可谓为奇迹。
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央企房地产综合实力第一名、中国国有房地产企业品牌价值榜首、中国房地产百强企业综合实 力第五名等权威荣誉，……这些响亮的荣誉称号彰显了“中国地产长城”的风采。对于保利来说， 这些荣誉是实至名归的。正是有了这样的品牌价值和品牌意识，才有了保利地产今天所取得的成绩， 同时也给每个人以信心，保利地产未来的发展将更为可观
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保利“ 和谐生活，舒适鲜明”铺就成功路
鲜明的品牌主张——“和谐生活，自然舒适”。简单的八个字，极具亲和力和沟通 性，有效地达成了良好的市场区隔，成为保利地产集团开发理念、产品特色和VI识别 等一以贯之的核心理念和价值观。 十五年坚定不移的诚信之路 保利地产在15年和谐品牌之路中，谨记了这样一条原则：“诚信！诚信！还是诚 信”。在全国各地，无论是保利业主、业内同行、合作伙伴还是媒体记者乃至政府官 员，提到保利地产的时候，都不约而同地提到“诚信”这两个字。 作为一家地产企业，保利地产从不拖欠工程款、税款、地价、银行还贷款；政府的 规章制度、房屋管理部门的批示要求、设计规划部门的指导性意见总是在保利得到第 一时间的执行，从没有推迟交楼的现象，并多次被评为业界的诚信企业而备受好评。 保利地产不仅仅是业内企业、机关眼中“诚信”的代名词，更是得到了广大业主的 认可，在保利地产项目的销售统计中，老业主再次购买和推荐购买的比例高达50%以 上。
房租水平
平均日租金约4元平方米
上海田子坊
上海市卢湾去泰康路210弄
地址 形成时间
2000初 2万余平方米
建筑面积
初始用途 改造用途
建造于20世纪30年代的弄堂工厂
建筑构架保留，外部有选择性的整式，内部重新分隔并装 修建造于20世纪30年代 建筑构架保留，外部有选择性的整式，内部重新分隔并装 修建造 设计行业 18个国家，不同领域160余户 平均日租约元/平方米
进驻产业 集聚规模 房租水平
798工厂
798工厂 地址 形成时间 建筑风格 初始用途 改造手法 位于北京市朝阳区酒仙路大山子地区 2002年 20世纪50年代初苏联拨建，东德的技师负责建造，典型的 现代主义“包豪斯”风格 原国营798厂等电子工业的老厂区 建筑构架保留 ，外部有选择性地整饰，内部重新分隔并装 修