房屋买卖合同纠纷的法律分析

案由：房屋买卖合同纠纷

案情介绍：原告王某与被告宋某玲通过某房源服务中心签订房屋买卖合同，双方约定被告宋某玲将其所有的位于某小区X号楼X单元XXX室的房屋以总价款220000元的价格售予原告王某，双方于2016年9月27日签订《房屋买卖合同》，原告王某于当日以现金形式向被告宋欣玲交付定金20000元，本案诉争房屋现在抵押期间。被告宋某玲在未经抵押权人同意而将设有抵押权的房屋售予原告王某，且原告王某亦未同意代其清偿债务，故被告宋某玲出售抵押物的行为违反法律规定。原告王某已将涉案房屋交付给被告宋欣玲，原告王某要求被告宋某玲返还购房款50000元，被告宋某玲自认收到20000元定金。

案件焦点：1、双方签订的《房屋买卖合同》是否已违反法律规定，被认定为无效；2、宋某玲是否应返还原告房款。

争议与分歧意见：一种观点认为，不能适用《合同法》第52条第五项的规定，合同无效，不能以双方签订的房屋买卖合同违反《物权法》第191条第二款、《合同法》第52条第五项的规定认定该房屋买卖合同无效。另一种观点认为，《物权法》第191条第二款、《合同法》第52条第五项的规定可以适用本案，宋某玲应返还房款。

结论：

一、本案不适用《合同法》第52条第五项的规定，一审法院认定的事实错误，进而导致法律的适用也是错误的。

王某与宋某玲签署了一份关于宋某玲名下的房产买卖的合同，王某是买受人，宋某玲是出卖人。王某给宋某玲预付了两万元的定金。一审由王某起诉，认为宋某玲并没有与之约定该房屋抵押的贷款是否由王某代偿，所以宋某玲的行为构成违约进行要求接触合同，返还钱款。王某提出要求解除合同，返还定金的理由是依据《合同法》第52条第五项的规定，认为宋某将抵押的房产卖给她，而二者并没有就该房屋所背负债务达成一致也就是说王某并不同意代为清偿该房屋所抵押的债务。而抵押权人并不知道宋某要转让该房屋，所以转让合同无效。

因为王某认为《物权法》第191条第二款的规定是一条效力性强制规定，违反效力性强制规定的行为是无效的。如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定，最高人民法院提出了应当采取肯定性和否定性的正反两个标准的司法意见。在肯定性识别上，应区分以下两个层次判断。首先的判断标准是该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，如是，则该规定属于效力性强制性规定。其次，法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效的，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定。1如果依照王某的事实理由，本案所涉及的《物权法》第191条第二款的规定确实可以归为合同法》第五十二条第五款的规定。一审法院支持王某的诉讼请求是没有问题的。但是一审法院在事实的认定上存在偏差。

首先，宋某玲所出售的房屋所抵押的贷款存在于王某于宋某玲签订房屋买卖1史秀勇，合同效力性强制性规定的判断标准，中国法院网，2011-12-21。

合同之前，所以房屋所背负的抵押贷款，不属于抵押期间转让抵押财产的情形，就不违反《物权法》第一百九十一条的规定，所以该条不能适用于本案。所以一审法院因为事实认定错误进而导致了法律认定的错误。

因为双方在签订该合同的时候，宋某玲就已经与王某就该房屋所背负的贷款的清偿问题进行了明确的约定，宋某玲会在房屋过户前清偿贷款。也就是说王某在签订房屋买卖合同时是明确知道该房屋妇幼抵押贷款，也同意宋某玲提出的在过户前清偿贷款的解决方案。王某作为一个意识清醒、具有完全民事行为能力和民事权利能力的成年人，我们有理由相信他能够对该房屋负有贷款的厉害关系进行清晰的判断，我们也有理由相信，在已知该房屋负有抵押贷款的前提下，王某能够充分理解合同约定事项，出于意思自治来签订该合同。并自愿承担该合同所带来的风险。

综上，不能第五十二条第五款的规定并不能适用于本案的事实情况，一审法院适用法律错误。

2、王某反悔不购买房屋的行为构成违约，宋某玲无须返还20000定金，

正如上文所分析的，王某作为一个意识自治的成年人，应到能够对自己签订的一项契约的利弊进行清晰的判断，不能因为自己私人原因毁约后，继而歪曲事实损害合同相对人的利益，这在合同法理论上是不被允许的，王某理应知道毁约将会给自己带来的不利后果。而宋某玲在签署合同时已经明确告知了王某该房屋背负抵押贷款，并提出了合理的解决方案，宋某玲对于王某的毁约行为上并没有过错，所以无须因为王某的毁约行为承担任何责任。宋某玲与王某在签订房屋买卖合同时，在合同中明确约定了20000元合同定金的存在。