大理市城市规划管理技术规范第一章总则第一条为科学编制城市规划，加强城市规划管理，确保城市规划有效实施，促进经济社会全面协调可持续发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《云南省大理白族自治州城镇管理条例》和经批准的《大理市城市总体规划》以及有关法律、法规、规章、规范和标准，结合大理市的实际情况，特制定本规范。

第二条本规范适用于大理市规划区内进行的城市规划、设计和规划管理的相关活动。

大理市内历史文化名城、名镇、名村和名街范围内的建设项目应当符合相关的名城、名镇、名村和名街保护法规、规范、标准和规划要求。

编制和审批分区规划、详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）、各项专业规划以及有关建筑设计，应当符合相关法律、法规、规范、标准和本规范。

大理市规划区内的土地利用和各项工程建设活动应当按照经批准的详细规划执行；详细规划未作出规定或者尚无经批准详细规划的，应当按照上层次城市规划和本规范执行。

第三条在本市规划区内制定、实施城市规划和进行建设应当采用1994年大理城建坐标系和1985国家高程基准。

第四条本市规划区根据经批准的《大理市城市总体规划》确定。

在本市范围内非城市规划区的区域，参照本规范执行。

第二章建设用地规划管理第五条本市中心城区的建设用地分类和建设标准，按照中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》执行；镇建设用地分类和建设标准按《镇规划标准》执行。

（一）中心城区的建设用地分为10大类：居住用地（R）、公共设施用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）、水域和其他用地（E）。

（二）镇的建设用地分为9大类：居住用地（R）、公共设施用地（C）、生产设施用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、工程设施用地（U）、绿地（G）、水域和其他用地（E）。

第六条在城市建设用地规划管理中，对用地性质的确定按照经批准的控制性详细规划执行；尚无经批准控制性详细规划的，按已批准的上层次规划和本规范执行。

第七条各类建设用地的划分、使用应当遵循兼容性原则。

详细规划已明确地块兼容性内容的，按详细规划执行；中心城区的建设用地详细规划未明确地块兼容性内容的，根据表2-1执行；镇建设用地的兼容性参照中心城区建设用地兼容性执行。

第八条依法取得土地使用权的单位和个人，不得擅自变更土地使用性质。

确需改变建设用地使用性质超出地块兼容性范围的，应当按照规定程序和审批权限报有关机构审批。

经审查批准的，在补交土地出让金后，重新与土地管理部门签订土地使用出让合同或变更协议后方可使用土地。

表2-1建设用地兼容性表的兼容性须经规划批准，一、二级批发市场自动兼容比例不超过15％。

2、划拨方式取得的用地性质不得兼容经营类土地的用地性质。

3、本表所涉及的规划管理按相关管理办法执行。

第九条依法取得国有土地使用权的单位和个人，应当按照规划设计条件进行建设；确需变更规划设计条件的，必须报州、市规划委员会审查；规划设计条件变更涉及相关利害关系人利益的，市城乡规划行政主管部门应征求利害人意见，有关利害关系人要求听证或规划设计条件变更可能影响国家利益和公众合法权益的，市城乡规划行政主管部门必须组织听证；经审查同意方可变更规划设计条件，经审查批准的，在补交土地出让金并重新与土地管理部门签订土地使用出让合同或变更协议后方可使用土地。

经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿；并报州、市规划委员会审查，按审批权限报有关机构审批。

第十条中心城区的用地布局，应当遵循“集约用地、成片开发、配套建设、降低密度、增加绿地、调整功能”的原则。

城市旧城区用地性质以金融、生产性服务业、商务、商贸、文化娱乐等为主，调整居住用地，控制大型仓储式商业设施和以批发为主的市场建设，不得再新建或扩建工厂、仓库等设施。

在文物保护单位和建筑保护单位的保护范围内，原则上不得新建建筑物，确需新建建筑物的，应当符合相关保护法规、规范、标准和规划的要求；在其周围建设控制地带内新建、改建、扩建建筑物，应当与文物保护单位和保护建筑相协调，满足相关保护规划的要求。

第十一条在中心城区范围内，因国家基本建设征用农村集体土地后按有关政策预留给农民的生活、生产用地的布局，应当符合城市规划要求，原则上相对集中。

其项目开发建设应以村组用地或片区为单位，组织编制修建性详细规划后实施，严禁个人擅自建设。

第三章建筑容量控制指标第十二条建设用地的建筑容量控制指标（含容积率和建筑密度，下同）使用时应根据建设项目的区位、性质、功能及用地情况按表3-1的规定执行。

表3-1注：1、本表规定的开发强度为净建筑密度和净容积率，建设用地面积不包括区外道路等公共用地；2、在旧城改造、更新、提升过程中对整体改造的“城中村”、危旧房等项目，在符合城乡规划要求，并满足本规范的前提下，可在表3-1的基础上，适当提高用地开发强度，其建筑容量控制指标由市城市规划主管部门上报市规划委员会审查；3、不同功能组成的开发项目根据各种性质用地的比例确定项目总的建筑容量控制指标；4、混合层取两者的指标作为控制指标的上、下限值。

第十三条在中心城区范围内，现有建筑不得加层。

原有建设用地的建筑容量已超过表3-1规定的，或扩建后严重破坏空间环境的，不得在原有建设用地内进行扩建。

在中心城区范围内，居民、村民使用原有房屋用地自行建设住房，每宗地的建筑面积不超过300平方米，楼层不得超过局部四层;居民、村民在拆迁安置小区自行建设住房，每宗地的建筑面积不超过320平方米，楼层不得超过局部四层，并符合片区控制性详细规划。

第十四条容积率计算规则。

（一）以下建筑面积不计入容积率：1、用作开放空间的建筑面积；2、首层架空部分只作为绿化、停车、公共活动使用时的建筑面积；3、非经营性的各类地下室建筑面积；4、作为公共停车场（库）的建筑面积；5、临城市道路两侧的建筑物骑楼，宽度不小于3.0米，净高不小于3.6米，且作为公共通道的，骑楼部分底层的建筑面积不计入容积率。

6、国家相关规范中其他不计入建筑面积的部分。

（二）单层建筑物高度在2.20米及以上者应计算全面积，高度不足2.20米者应计算1/2面积，并计入容积率。

（三）半地下室层高在2.20米及以上者应计算全面积并计入容积率，层高不足2.20米者应计算1/2面积，按下式折算后计入容积率：A′＝K×A 。

式中：A′为半地下室折算面积，K为半地下室地面以上高度与其层高之比，A为半地下室建筑面积。

（四）住宅建筑层高超过4.8米，建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算；商业建筑层高超过5.4米，建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算。

第四章绿化与景观第十五条在新建、扩建、改建的建设项目用地范围内，绿地率按表4-1的规定执行。

第十六条绿化应以乔木为主，适当培植灌木、地被、草坪，就地保护古树名木，避免异地移栽。

鼓励垂直绿化、屋顶、平台等绿化形式；如平台高度不大于地面基准标高1.0米，且从地面有道路可进入，平均覆土厚度大于1.0米，其绿化面积可以参与绿地率计算。

建筑物屋顶绿化，平均覆土厚度大于1.0米，并在三层（含三层）以下的，可按绿地面积的20％计入绿地率，四至六层（含六层）的可按绿地面积的10％计入绿地，六层以上即距地面20米（含20米）以上的屋顶绿化不计入绿地率。

建筑物屋顶绿地总面积需大于50平方米，并便于人们使用的，方可计入绿地率，但折算后计入绿地率的比例不得大于规定绿地率指标的10％。

第十七条建设用地内集中绿地，应将不小于规定绿地率20％的绿地设置为集中绿地。

利用临规划道路、河道集中绿地的地下空间进行建设，其地下建筑物板顶标高应低于相邻道路路面标高0.6米以上。

交通枢纽、商业和体育等公共建筑的集中绿化，可结合交通集散功能及景观设置。

第十八条室外停车场应采用树荫式停车场（位）设计。

在同时满足以下规定的前提下，可将室外停车场用地面积的30％计入绿地率：（一）停车场（位）用地全部为植草砖铺地；（二）停车场（位）用地内平均每个车位两棵乔木；（三）停车场（位）的车位尺寸符合国家有关规范的规定。

第十九条建设项目配套绿地中的园林设施（包括亭、台、楼、阁、廊、喷泉、假山石、雕塑、水面、园林路、老幼设施和铺装地面等）占地面积小于或等于绿地面积30%的可计为绿地面积，大于30%的部分不计入绿地面积。

除安全、保密等有特殊要求的项目外，项目建设用地与外界的分隔必须采用透空围栏（围墙）、绿篱、绿化、水景等形式，不得采用实体围墙分隔。

第二十条临城市道路或广场的建筑物连续面宽原则上应当符合下列规定：（一）高层建筑连续面宽小于60米；（二）中高层建筑连续面宽小于70米；（三）多层和低层连续面宽小于80米；（四）不同建筑高度组合的连续面宽应小于最高建筑物的连续宽；（五）建筑面宽超过上述规定时，应断开建筑的连续界面，建筑物之间应留不少于18米的景观视廊；（六）标志性建筑、重要公共建筑的连续面宽由市城乡规划行政主管部门根据景观要求核定。

第二十一条中心城区的建筑物立面设计和装饰应当与所处环境和景观相协调，并着重处理好建筑第五立面设计，优化屋顶造型方案，禁止采用单调的平屋顶设计。

第二十二条中心城区住宅建筑临城市道路和广场一面不宜设置厨房和突出开敞式阳台，特殊情况经批准设置厨房的须统一设置油烟管道，不得将油烟直接排向窗外。

中心城区建筑外墙窗面不得安装防盗笼，若需安装的须安装在各户窗内，式样、色彩应相对协调统一，外墙外面和窗外不得擅自安装任何附属设施。

第二十三条跃层住宅的顶层和建筑的屋顶若需设置花架等附属建筑物、构筑物须在项目报建时一同报批。

第二十四条铺面装修和商铺招牌、户外广告等建筑附属装饰物的安装不得破坏原有建筑物的立面形式、主要特征，应与建筑物的风格、形式、色彩等相协调；并不得侵占城市公共空间，妨碍城市交通和公共安全。

第二十五条禁止在居民住宅楼内经营餐饮业，严格控制住宅建筑中设置娱乐等对居民生活环境有较大影响的项目。

第二十六条临中心城区主、次干路、商业街、广场等的高层建筑、重要公共建筑必须同步进行外墙和屋顶的灯光亮化设计、施工，并同步规划验收。

第五章建筑间距第二十七条建筑间距除满足日照、采光、通风、消防、卫生、环保、防灾、交通、管线埋设、建筑保护和空间环境等方面的要求外，还应符合本章规范。

第二十八条居住建筑间距日照要求：（一）每套住宅至少应有一个卧室或起居室（厅）冬至日满窗日照不低于1小时，旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准；（二）须满足日照要求的建筑，当下部作为商业、娱乐、管理办公、停车、架空层等功能使用时，可不考虑其下部的日照要求；（三）日照计算须计入实体女儿墙和跃层建筑的高度，以及出挑的阳台、檐口等影响因素。