陕西兴昊林投资管理有限公司昊林现代物流园区标准化厂房销售策划书2013/8/6目录1宏观市场分析----------------------------------------------------------------------------------------------3 1.1西安市工业发展态势分析--------------------------------------------------------------------------3 1.2西安市物流行业发展态势及分布------------------------------------------------------------------3 1.3西安工业园发展情况-------------------------------------------------------------------------------4 1.4政策解读----------------------------------------------------------------------------------------------42项目周边市场调研分析--------------------------------------------------------------------------------5 2.1调研对象-----------------------------------------------------------------------------------------------5 2.2 调研内容------------------------------------------------------------------------------------------------5 2.3情况图表-------------------------------------------------------------------------------------------------63项目分析----------------------------------------------------------------------------------------------------7 3.1项目概况-----------------------------------------------------------------------------------------------7 3.2交通概况-----------------------------------------------------------------------------------------------7 3.3运营模式-----------------------------------------------------------------------------------------------84示范性标准化厂房规划建议---------------------------------------------------------------------------84.1根据周边市场信息数据分析示范性标准化厂房规划建议--------------------------------84.2示范性标准化厂房配套建议--------------------------------------------------------------------------105示范性标准化厂房设计目标---------------------------------------------------------------------------11 6招商细则-------------------------------------------------------------------------------------------------126.1销售模式------------------------------------------------------------------------------------------------126.2招商对象------------------------------------------------------------------------------------------------126.3招商价格------------------------------------------------------------------------------------------------136.4入园条件------------------------------------------------------------------------------------------------136.5招商流程------------------------------------------------------------------------------------------------137宣传推广策略----------------------------------------------------------------------------------------------137.1一期宣传-------------------------------------------------------------------------------------------------147.2二期宣传-------------------------------------------------------------------------------------------------147.3三期宣传-------------------------------------------------------------------------------------------------148经济效益分析------------------------------------------------------------------------------------------------14昊林现代物流工业园标准化厂房销售策划方案1宏观市场分析1.1西安市工业发展态势分析根据省统计局统计显示，西安市近4年工业发展呈上升趋势，发展态势平稳明显。

2006年-2011年同比增长了4-5个百分点，2009年亚洲金融危机对工业及出口行业影响较大，然而西安工业并未呈现较大波动，基本趋于平稳。

由此可见，西安工业发展总体上升趋势显著并呈现逐年递增态势。

1.2西安市物流行业发展态势及分布2010年西安市全市社会物流总额达到6418.15亿元。

2011年西安社会物流总额达2615亿元,同比增长20%。

西安是西北发展核心地带，物流运转及枢纽作用显著，然而物流行业发展并未呈现规模化运营。

根据关天经济区规划布局，以西安国际港物区、咸阳机场及空港新城为物流行业规模化风向标，带动西安乃至西北地区物流也新发展。

西安市物流分布较为集中的区域为西郊、港务区、空港区。

其余物流企业分布较为散点，各工业园均有物流配套，大明宫建材、康复路、轻工等货物集中运转区。

根据西安物流行业发展的支柱行业为重型装备制造业、中小加工企业物流运转需求。

1.3西安工业园发展情况近年来由于城市发展需要，生产型工业逐步退出城市中心，入驻周边较为空旷的郊县以及早先兴起的村镇式类如“和平工业园”“鱼化寨工业园”等老式工业园区。

然而此类工业园由于没有进行产业规划，入驻客户产品单一且园区杂乱，管理混乱，问题十分显著，随着西安的城市扩大势必存在拆迁、购置集体土地合法性的隐患。

根据关天经济区规划的出炉，西安作为西部开发的枢纽城市，工业发展集约化要求明显，蓝田、草滩、泾河、高凌等各周边开始进行大规模工业园扩建，由于扩建时间基本集中于近5年，致使工业园集约发展模式成为西安新兴的发展模式。

1.4政策解读政策一：2009年6月25日，西咸新区是国务院批复颁布《关中—天水经济区发展规划》，《西部大开发“十二五”规划》确定的西部地区重点建设的五大城市新区之一。

泾河新城作为西咸新区五大重要组团之一，承担着工业“集约、集群、集成，筑巢引凤、引凤筑巢”的重要任务。

泾河新城重点产业园区：现代物流园区、地理信息产业园区。

政策二：根据《西安市工业发展和结构调整行动方案》，到2008年以前，将完成50％左右政府主导性企业的搬迁任务，2010年，基本实现城墙内无工业企业，二环内及二环沿线无高耗能、高污染、不符合城市规划及安全生产的企业，2015年，完成所有企业的搬迁改造。

小结：西安工业发展态势迅猛。

西安市工业园区是近5年新兴发展行业，新兴园区的各项配套及规划均为试水阶段，作为新兴行业，行业细则等都有待于开发。

物流行业在西安发展较为分散，没有形成集约化发展态势。

西部开发和大西安发展趋势，西安将引领西北生产和消费产业，物流枢纽功能显著。

2项目周边市场调研分析2.1调研对象西安较成熟新兴工业园区，草滩工业园，渭北工业区，泾河新城等发展中新型工业园区，对形成规模各项机制较完善的单个项目进行抽样调查。

2.2 调研内容个项目的，地址，周边环境，厂房各项规格数据，操作模式。

2.3情况图表注：红色区域为竞争项目。

小结：项目周边市场主要操作模式以厂房定制，销售，租赁为主。

购地自建较为稀缺。

厂房销售价格在2600—3600元（每平方米）之间，根据地段周边环境和企业实力及项目成熟度来定。

销售模式均为多层捆绑式销售。

租赁价格12—26元（平方米）物业1.5—2元(平方米)分私人场地和专业园区及钢构和框架结构。

租期3至5年。

面积2000—5000平方米，层高4.8—6米，承重500公斤每平米，配电100w平米。

媒体推广主要有户外大牌、报纸、电视、百度推广。

3项目分析3.1项目概况昊林园区整体规划约2000亩，物流园区占地约859亩、凤栖园占地约1029亩。

区域交通以铁路、陆路为主、航空为辅，园区位于西安泾河边沿，西咸新区泾河新城内。