、概述1.1项目背景随着城市基础建设的发展，城市迈向现代化改造的步伐加快，存量房市场持续升温，但随之出现的问题也逐渐增多。

存量房交易是一项涉及资金量大，交易过程长的特殊商品交易。

其交易过程难以实现普通商品一样钱货两清的同步进行，整个交易并非以支付房款来交付房屋而结束，而必须是还要经进行产权转移登记的过程，才能得以完成。

而在产权转移登记过程中,买卖双方均存在潜在的资金风险。

有可能因单方的失信而造成整个交易的失败,甚至给对方带来一定资金的损失。

2006年底，建设部与中国人民银行联合下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理的有关问题的通知》，明确要求建立存量房交易结算资金管理制度，加强对交易资金的管理。

我公司依据多年房产行业软件开发和实施经验自主研发的房地产市场信息系统（即“房地产市场信息系统”）符合建设部近期出台的编号为CJJ/T115-2007的《房地产市场信息系统技术规范》行业标准，其主要面向城市房地产行政主管部门，以城市为单位，依托房地产管理的各个业务系统，将分散于房地产开发、测绘、交易（/备案）和登记以及后续管理环节采集的市场信息与房地产市场发展相关的土地、金融等其他信息进行有机的整合、传递、储存、加工、维护和使用。

通过对信息的全面采集和ETL数据分析，全面实现房地产市场业务一体化和信息化操作，准确判断城市的房地产市场运行状况和发展趋势，及时发现并纠正运行中存在的问题，建立健全房地产市场预警预报体系。

存量房网上签约备案及资金监管系统是房地产市场信息系统的模块之一，负责为其他系统提供基础数据和业务数据，并且为发布和统计模块提供综合分析数据，使用者可单独采购本模块，也可随着业务的拓展逐步实施其他模块，模块之间以SOA模式有效整合且无缝衔接，满足您不断扩展的业务需求和多种业务方式的有效整合。

1.2系统建设目标软件设计标准符合《房地产市场信息系统技术规范》及《城市房地产市场信息系统建设方案》的要求，规划设计初期，已将其考虑纳入到城市房地产市场信息系统的一个组成部分，因此可与使用者目前运行的内部房产系统有效结合，有效保护现有的IT基础建设投资。

我公司存量房网上签约备案及资金监管系统的方案设计遵循严格的质量监督体系，以确保满足客户需求的完整性、特殊性和可升级性。

系统采用开放的硬件架构平台，可以在任何主流平台上执行程序的运行，同时可以与使用者的内部应用系统相互结合，实现端到端的业务流程，将面向房产中介和预购人的应用（例如网站）与房产行政主管部门后台办公系统连接起来，实现办公流程的自动化并提高效率和透明度，减少纠纷、创造更高的百姓满意度。

存量房网上签约备案及资金监管系统的设计开发具有一定的难度与复杂度，在实施过程中我们会重点关注以下几点：1、业务流程的设计与规划科学严谨，确保不留有漏洞，以防被不法分子利用，损害相关各方的利益；另一方面还要尽可能简单，以方便使用者轻松上手。

2、由于系统需要和外部进行大量的频繁的信息交换，因此，要充分考虑系统安全、网络安全、信息安全等安全因素，通过多种安全机制，防止内部系统受到破坏，防止内部数据的外泄，防止非法数据的进入。

3、软件系统涉及内网、外网、政务专网以及外部系统的各个环节，业务复杂，要协调各部分的一致性，保证业务处理的顺畅。

4、系统涉及监管资金的管理，要建立完善的资金结算、对帐、查错、调帐机制，防范资金风险。

1.3 名词解释u 房地产市场信息系统技术规范建设部批准的一部行业标准，编号为CJJ/T 115 – 2007，2007年10月1日开始实施，中国建筑出版社出版发行。

u 存量房存量房无明确定义，一般是相对于新开发出售的增量商品房而言，其范围较广，包括二手商品房、经济适用房，开发商未出售的尾房，已购公房等，其本质上与商品房没有区别。

二、需求概述量房网上签约备案及资金监管系统是城市房地产市场信息系统的重要组成部分之一，其主要肩负处理存量房交易、监管交易资金等基本功能，按照功能细化其要管理挂牌、备案、资金监管、网上信息发布等具体业务。

在房地产市场信息系统中，存量房网上签约备案及资金监管系统作为重要部分，其通过内部传输机制为权属登记管理系统提供买卖合同数据，为统计分析与信息发布系统提供房源情况、房屋状态、成交情况等统计分析数据。

存量房网上签约备案及资金监管系统为协助公平、合理、高效的处理存量房交易工作，提供了行之有效的信息化创新工具。

存量房网上签约备案及资金监管系统中的相关功能与房地产市场信息系统的其他子系统的功能一起，构成了整个系统的总体业务流程。

下面是存量房网上签约备案及资金监管系统的总体业务流程图：存量房网上签约备案及资金监管系统的建设是为了保障存量房交易过程中买卖双方的合法利益不受损害，由于存量房交易涉及买方、卖方、中介、担保公司、银行、测绘机构、房产交易及权属登记系统等多个方面及系统，涉及到交易资金的安全，因此系统要充分考虑安全性，做好系统分层，规划严谨的业务处理流程。

同时要充分考虑到该系统与整个房地产市场信息系统的整合，预留与其他子系统的接口、与房管相关的税务、金融等部门留有接口，在整体框架下，采用统一的平台和技术进行开发。

该系统涉及的数据量大、数据信息范围广，这就要求系统具有高效的录入、修改、查询等管理功能，并且为保证数据的准确性和有效性，系统本身要具有一定的约束检查机制。

本系统要结合房地产市场信息系统建设，底层数据库的设计要综合考虑其他各子系统的要求，符合统一数据平台的要求。

三、软件方案3.1功能结构存量房网上签约备案及资金监管系统要实现全市存量房销售的合同网上备案及资金监管业务，主要功能包括：房地产经纪机构和资金监管机构备案及管理、交易挂牌、网上签约、合同备案、权属登记、统计分析。

同时与测绘成果管理系统结合，通过确定挂牌后的测绘，完善楼盘表数据。

挂牌及成交信息则通过网上房地产对外公示。

存量房网上签约备案及资金监管系统按照业务功能划分为三大功能模块：网上签约备案子系统、资金监管子系统和网上房地产子系统。

3.2 功能描述3.2.1 网上签约备案子系统机构备案存量房网上签约备案及资金监管系统管理结构包括：房地产经纪机构或担保机构[因政策不同，部分城市存量房交易无需担保机构承担担保责任]。

房地产经纪机构（或担保机构）等从事存量房买卖相关服务的，必须办理网上用户备案手续，方可进行信息发布、合同备案。

房地产经纪机构（或担保机构）手工填写或网上填报机构基本信息，并持盖章确认的原件至房地产行政主管部门备案。

机构填报基本信息如下：机构名称、法人代表、营业执照编号、注册资本金额、注册地址、通讯方式、电话等。

房地产行政主管部门审核通过后，发放存量房网上签约备案及资金监管系统登录使用的数字加密设备和辅助使用的用户口令和密码。

人员管理存量房网上签约备案及资金监管系统为更有效的管理系统操作人员，设置了多种业务级别：管理人员、数据录入人员、业务人员。

管理人员权限：l 增加或删除本机构数据录入人员和业务人员l 冻结或解冻数据录入人员和业务人员业务操作l 管理登录系统使用的数字加密设备数据录入人员权限：l 所属机构待挂牌房源信息录入l 所属机构待挂牌房源发布l 所属机构已挂牌房源信息修改l 所属机构其他相关信息录入和变更业务人员权限：l 存量房买卖合同录入l 存量房买卖合同附件上传l 存量房买卖合同注销存量房网上签约备案及资金监管系统操作人员需使用领取的数字加设备，并辅助用户名和用户口令登录系统。

网上签约房源挂牌是存量房网上签约备案及资金监管系统处理业务需要完成的关键，它肩负着为系统提供原始数据的功能。

存量房网上签约备案及资金监管系统将房源挂牌区分为两种情况处理：委托房地产经纪机构挂牌和自行挂牌销售u 委托房地产经纪机构挂牌销售地产经纪机构在接受存量房出售或出租经纪委托业务前，应核验房地产权属证明和委托人的身份证明，以核实身份是否正确。

存量房网上签约备案及资金监管系统作为房地产市场信息系统的一部分，其与权属登记系统、租赁管理系统互为一体，通过技术手段（XML格式数据，这种数据传输格式也是建设部下发的《房地产市场信息系统技术规范》中所建议的传输格式）协助检查其权属信息、业主信息是否一致或是否存在冻结、抵押情况。

对不符合委托条件的，房地产经纪机构不得接受出售或者出租的经纪委托。

房地产经纪机构通过检查证件和登录房地产行政主管部门权属系统验证售房人手续合法、房屋无误外，即可办理挂牌登记。

下图为涉及经纪委托和房源挂牌的业务流程图，图示如下：房地产经纪机构数据录入人员凭数字加密设备登录存量房网上签约备案及资金监管系统，录入待发布房产信息，以提交房地产行政主管部门审核其权属信息（是否存在房产冻结、抵押等不良情况）。

房产进入交易阶段后，房地产经纪机构业务人员协助买卖双方当事人录入合同信息，以提交房地产行政主管部门审核交易敏感数据（如价格、合同特殊项等）。

房地产经纪机构数据录入人员和业务人员登录存量房网上签约备案及资金监管系统维护数据时，软件均提供了容错检查机制（如金额不允许出现字符、时间录入不存在该日期等）和业务检查机制（如周边房价为4000元/平方米，而录入1500元/平方米，房价过低，有避税嫌疑）。

挂牌登记时，需准确录入如下信息：房屋所有权证号、房屋所有权人身份证号、房屋坐落、房屋所在层/总层数、户型、建筑面积、用途、建成年代、拟售价格、房屋概况等信息。

若一套房源在多家房地产经纪机构挂牌，经纪机构和人员信息按照时间录入顺序显示给选购人。

房源发布后，存量房网上签约备案及资金监管系统设置参数，控制房源发布最低公示时间，单位为小时。

在挂牌时，挂牌人可以选择是否申请项目测绘，如果申请，系统自动为测绘机构生成测绘任务，测绘机构主动与房主联系测绘，省去申请测绘的步骤；不管是否申请测绘，如果要挂牌的房屋没有房屋编码，则由系统在房主提交挂牌申请后为测绘机构生成测绘任务，由测绘机构在规定的时间内完成基础测绘，系统生成房屋编码，更新到挂牌信息中。

u 自行销售自行销售即不需委托房地产经纪机构挂牌销售，由买卖当事人自行商定买卖事宜，但卖房人需到房地产行政主管部门（或城市房地产交易中心）委托工作人员进行房源挂牌，其公示最低有效时间可设置为0，经纪机构不需填写。

业务操作流程近似于委托房地产经纪机构挂牌流程。

测绘任务当房地产经纪机构录入待售房屋，并把信息发送到房地产行政主管部门。

正常情况下，系统主动于测绘成果管理系统联接，寻找待售房屋测绘情况记录。

若因房屋年代较老等原因，测绘成果管理系统中未记录该房屋测绘数据，测绘系统生成测绘任务，并主动与卖房人联系，以备测绘。

通过系统与测绘成果系统的联接，对我市房产测绘完整数据的记录将起到逐步完善的作用，同时为GPS系统准备，以将房屋准确标注。