物业设备设施接管方案（建议稿）戴德梁行(广州)物業管理有限公司謹呈***********物业项目物业设备设施接管实施方案根据***********物业各项目工程施工进度计划，当施工项目进行调试、验收、工程收尾阶段，在具备使用条件后，将陆续交付业主投入使用。
为配合“**物业”项目整体顺利投入正常运作，“**物业”物业设施设备接管工作计划安排如下：一、根据各项目工程计划完工的时间，建设单位组织监理公司、施工单位、物业公司，分别按照物业区域、设备系统，拟订各项设施设备接管的方案和时间计划表。
目的：物业公司根据接管方案和时间计划安排部署、调整和完善各项管理措施，包括保安管理方案、清洁安排、成品保护、物品采购、人员招聘等各项工作的落实，配合交付正常运作。
二、针对各项目接管的时间安排，各相关单位提供各系统设备的有关技术资料、设备清单给物业公司，并安排对物业公司相关人员实施培训。
目的：物业公司根据相关技术图纸资料，熟悉和掌握各系统设备运行要求，制订和完善设备运行管理、操作、保养制度，突发事件应急处理方案等，在设备验收后，保障各系统设备的正常运作。
三、建设单位组织监理公司、施工单位、物业公司对计划移交的物业范围、系统项目安排进行初检。
根据所接收的技术资料，对接管项目进行质量和使用功能的检验，检查核对设施设备的规格型号、数量、外观、安装位置、各单项设备的试运行情况、设备所在的整个系统的技术性能是否符合设计要求；对各移交接管项目的配套设施完工情况，包括各设备机房、管理用房的设施配备、装修完成情况；场地和设备表面的清洁、标识是否完善；备品、备件、随机工具的配备情况是否齐备等内容进行检查；针对在初检中存在的不符合项目，明确各方责任落实整改。
目的：通过初检，对所移交物业范围、系统项目的正式接管作好准备工作。
四、对所移交物业范围、系统项目初检中存在的不符合项目整改完成，通过建设单位组织监理公司、施工单位、物业公司复检后，交付物业公司，对移交的物业范围、系统项目做正式接管，投入使用。
有关***********物业项目物业设施设备的移交接管工作，主要是对物业设施设备的数量、外观、质感方面进行检验、接收，并非对使用功能进行确认。
物业公司所有有关物业管理接管文件均不作为建设单位工程合同或任何款项支付的依据。
在日常的操作使用过程中，若发生隐蔽性的故障或损坏，物业公司将及时通报建设单位，组织有关单位共同分析成因，若属质量、设计问题，交由建设单位协调解决。
***********物业项目 物业设施设备接管工作流程图相关技术人员提出、明确接管验收标准填写接管验收表格物业设施设备接管通知物业管理有限公司：鉴于***********物业项目由公司承建安装的 *****************物业设施/设备系统工程已经竣工验收合格，施工单位、监理公司、建设单位均已确认该物业设施/设备符合设计图纸要求，达到国标（GB）及设计材料标准，满足设计功能，并將于年月日以前全部移交该工程竣工资料及合格的证明文件，现指定___ 为该设备系统交接工作负责人，请物业管理公司于年月日時在施工现场共同进行初检/复检事宜，专此通知贵司，接管的物业设施/设备详见以下內容：备注：1. 物业公司所有有关物业管理接管文件均不作为我司工程合同或任何款项支付依据。
2. 关于接管设施工程遗留问题及意见，请物业公司于接管起30个工作日內汇总上报处理。
***********物业管理处年月日物业设施设备接管移交资料清单说明：以下列举之工程资料清单仅供参考，以工程实际发生资料为准。
一、产权资料（一）项目批准文件（二）用地批准文件（三）建筑执照（四）业主姓名、产权、位置、建筑面积清单（五）其它：例如：所有报建资料及批复文件；项目开发、施工建设全过程政府批文；工程建设过程中与合施工单位所签定之合同、协议等；建筑工程规划验收证明；建筑工程质量监督站建筑质量验收证明等。
二、工程技术资料（一）总图。
包括总平面图、物业规划红线图等。
（二）土建工程包括：建筑竣工图全套；结构竣工图全套；工程修改通知单；建材试验记录；施工质量及管理验收记录；竣工验收证明书。
（三）电施工程包括：外电施工竣工图；园林绿化、附属建筑电施竣工图；高低压设备合格证、生产资料、随机图纸资料、设备合同资料、验收及安装资料；高低压设备运行记录、委托维护保养资料；发电机(含柴油机、电机、控制柜、冷却设备)系统随机资料、设备安装竣工图、运行记录、噪音、环保验收资料。
（四）通风系统工程包括：通风系统设备安装竣工图、随机资料。
（五）消防系统工程包括：消防控制中心竣工图、设备安装竣工资料、设备随机资料、运行资料、消防系统竣工图。
（六）机电安装工程包括：生活水泵、潜水泵安装图、其它机电设备安装竣工图、产品合格证、运行记录、维修记录。
（七）给排水工程包括：市政给水总平面图、市政排水总平面图、物业整体及附属建筑之给排水竣工图全套、一次(二次)供水系统竣工资料、验收资料、环保验收资料。
（八）煤气工程包括：物业煤气管道布置图；物业煤气竣工图纸、验收资料。
（九）装修工程包括：物业装修竣工图纸全套、附属配套建筑装修竣工图。
（十）电信工程包括：物业电信管线总平面图；电信管线竣工图、验收资料。
（十一）有线电视、安防智能化工程包括：物业内有线电视、安防智能化线路布置竣工平面图；物业有线电视、安防智能化系统施工图、设备随机技术资料、使用说明。
物业设施设备接管标准土建装饰范围: 土建、装饰、外幕墙1.土建、装饰1.1 标准●ZBP30001-90●《房屋接管验收标准》●合同规定的其它要求2.外幕墙2.1标准●JGJ113-97（建筑玻璃应用技术规程）●GB50057-2000（建筑物防雷设计规范）●GB10711（建筑橡胶密封垫预成实芯硫化的结构密封垫用材料）●JG3035-1996（建筑幕墙雨水渗漏性检测方法）●《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》●《全国民用建筑工程设计技术措施》●合同规定的其它要求3.相关记录《房屋、本体设施接管验收表（一）》《房屋、本体设施接管验收表（二）》《房屋、本体设施接管验收表（三）》《房屋、本体设施接管验收表（四）》《房屋、本体设施接管验收表（五）》《设施设备接管验收表》《设施设备移交清单》《设施设备移交资料清单》《设施设备移交备品备件清单》房屋、本体设施接管验收表（一）土建装饰系统房屋、本体设施接管验收表（二）土建装饰系统房屋、本体设施接管验收表（三）土建装饰系统房屋、本体设施接管验收表（四）土建装饰系统房屋、本体设施接管验收表（五）设施设备接管验收表本表附件：1、《设施设备移交清单》2、《设施设备移交资料清单》3、《设施设备移交备品备件清单》设施设备移交清单项目/系统设施设备移交资料清单项目/系统设施设备移交备品备件清单项目/系统物业设施设备接管标准运输系统范围：直梯1.直梯1.1标准●GB7588-1995（电梯制造与安装安全规范）●GB50310-2002（电梯工程施工质量验收规范）●合同规定的其它要求4.相关记录《垂直电梯接管验收表》《设施设备接管验收表》《设施设备移交清单》《设施设备移交资料清单》《设施设备移交备品备件清单》电梯系统项目本表附件：1、《设施设备移交清单》2、《设施设备移交资料清单》3、《设施设备移交备品备件清单》设施设备移交清单项目/系统设施设备移交资料清单项目/系统设施设备移交备品备件清单项目/系统物业设施设备接管标准消防系统范围：消防水泵及其它消防设备1.消防水泵1.1 标准GB30.1（固定消防给水设备的性能、要求和试验方法）2.消防设备2.1 标准●GBJ16-87（建筑设计防火规范）●GB50045-95（高层民用建筑设计防火规范）●GB50116-98（火灾自动报警系统设计规范）●GB50166-92（火灾自动报警系统施工及验收规范）●GBJ84-85（自动喷水灭火系统设计规范）●GB50084-2001（自动喷水灭火系统施工及验收规范）●GB50222-95（建筑内部装修设计防炎规范）●GBJ140-90（建筑灭火器配置设计规范）●GB50067-97（汽车库、修车库、停车场设计防火规范）●DBJ15-23-1999（七氟丙烷<HFC-227ea>洁净气体灭火系统设计规范）●GB50263-97（气体灭火系统施工及验收规范）●GB50303-2002（建筑电气工程施工质量验收规范）●合同规定的其它要求3.相关记录《消防设施接管验收表》《消防分项系统接管验收表》《设施设备接管验收表》《设施设备移交清单》《设施设备移交资料清单》《设施设备移交备品备件清单》消防设施接管验收表消防系统消防分项系统接管验收表消防系统物业设施设备接管标准供配电系统范围:高、低压电柜、变压器、柴油发电机1.高、低压电柜、变压器1.1标准●GB50052-95（供配电系统设计规范）●GB50053-94（10KV及以下变电所设计规范）●GBJ147-90（电气装置安装工程高压电器施工及验收规范）●GB/T10228-1997（干式电力变压器技术参数和要求）●GBJ149-90（电气装置安装工程母线装置施工及验收规范）●GB50171-92（电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范）●GB50168-91（电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范）●GB50169-92（电气装置安装工程接地装置施工及验收规范）●JB3855-85（10KV户内高压真空断路器通用技术条件）●合同规定的其它要求2.柴油发电机2.1 标准●GB/T2820.1~6-1997(工频柴油发电机组通用技术条件●YD/T502-1999（通信专用柴油发电机组技术要求）●合同规定的其它要求3.相关记录《配电柜/控制柜接管验收表》《变压器接管验收表》《发电机接管验收表》《油库接管验收表》《设施设备接管验收表》《设施设备移交清单》《设施设备移交资料清单》《设施设备移交备品备件清单》配电柜/控制柜接管验收表供配电系统变压器接管验收表供配电系统发电机接管验收表供配电系统编号：名称：位置：油库接管验收表供配电系统物业设施设备接管标准环保系统范围:噪声、排烟（含柴油发电机排烟）、污水排放1. 标准●GB16297-1996（大气污染物综合排放标准）●GB18483-2001（饮食业油烟排放标准<试行>）（or GWPB5-2000）●GB8978-96（污水终合排放标准）●市污水排放标准●合同规定的其它要求1.相关记录《设施设备合格资料移交清单》物业设施设备接管标准智能化系统范围:建筑设备自动化系统（BAS）、综合保安系统（SAS）、通讯网络自动化系统（CNS）、办公自动化系统（OAS）、公共广播系统（PAS）、会议系统、机房工程、智能化系统集成（SI）、电源与防雷接地等系统的设备及软件1. 标准●JGJ/T16-92（民用建筑电气设计规范）●GB50306（建筑电气安装工程质量检验评定标准）●GB50300（建筑工程施工质量验收统一标准）●GB50116-98（火灾自动报警系统设计规范）●GB/T50314-2000（智能建筑设计标准）●GB50339-2003（智能建筑工程质量验收规范）●GT/T75-94（安全防范工程程序与要求）●GB50198-84（民用闭路电视监控系统工程设计规范）●GB/T50311-2000（建筑与建筑群综合布线系统工程施工及验收规范）●GB50200-94（有线电视系统工程技术规范）●YD5048（城市住宅和办公楼电话通信设施验收规范）●JGJ46（施工现场临时用电安全技术规范）●合同规定的其它要求2. 相关记录《安防设施接管验收表》《设施设备接管验收表》《设施设备移交清单》《设施设备移交资料清单》《设施设备移交备品备件清单》安防设施接管验收表综合保安系统物业设施设备接管标准给排水系统范围：排污泵、生活变频水泵1.标准GB50275-98（变频水泵安装工程施工及验收规范）2. 相关记录《生活水泵接管验收表》《层间供水系统接管验收表（一）》《层间供水系统接管验收表（二）》《设施设备接管验收表》《设施设备移交清单》《设施设备移交资料清单》《设施设备移交备品备件清单》生活水泵接管验收表给排水系统层间供水系统接管验收表（一）给排水系统供水系统接管验收表（二）给排水系统。