政府在做什么——
政 府 出 招
定原则
立规范
贴补助
定原则
90、7、3
居家养老
（上门服务） △生活照料△家政服务△康复护理 △医疗保健△精神慰藉 △设施建设为重点△老年养护机构 （失能、半失能）△生活照料 △康复护理△紧急救援△医疗机构
机构养老
社区养老
△社区日间照料 △居家养老支持
政策来源：社会养老服务体系建设规划（2011-2015）
1.床位建筑面积为25-42.5平方米。 2.建设成本按照每床16万元（丌含土地成本）核定，市级 给予相应补劣 建设财力
政策来源：上海市人民政府关于推进本市 “十二五”期间养老机构建设的若干意见
除了体系内的养老， 政府并没有到位。
中国人的养老大业
政府不靠谱，还得靠市场
涉足房企
目前有大小20余家房 企涉足养老地产
B卡（记名) 至老人寿终（15年） 45万 55万 88万
年费
中户型
大户型
4.98万/年/套
6.98万/年/套 允许转让会员卡， 第一批50万A卡已升值为75万
2.38万/年/套
未满15年，多余费用可退 超过15年，超过时间免费
备注 户型面积
小户型（58平方米）、中户型（72平方米）、大户型（120平方米）
痛点。
如果企业能解决这个问题， 将创造一个新的盈利爆点。
来看看几个养老大数据
老龄化
2013年 14%
1.94亿，
2030年 30%
抚养比
2013年
老年抚养比
21.58%，
床位比
2012年
养老院44304所
占总人数2.15%
养老床位416.5万张
资金缺口
2012年 养老保险个账亏空2.2万亿 亏空比例88%
颐养院: 9736.1平米
配餐中心: 2574.6平米
功能构成：
医院、会所、配餐中心等配套设施同会员生活融合在一起
颐养院：
大楼分布：医院、 临终关怀、护理中心
老年公寓：
共12栋楼
索迪斯餐厅：
法国著名餐饮公司
事务中心：
销售大厅
老年度假酒店：
客户人群：试住老 人、短期度假、探亲 子女
美格菲健康会所：
玉鸟流苏配套商业： 涵盖食堂、餐饮、菜场、银行、幼儿园、 活动室、便利店等生活必备商业； 浙江大学医学院第一附属医院（三等甲级）： 直属门诊、设置全科、满足老年人常规慢性 病的治疗和取药；
探索阶段（四）
——适老户型的设计【2009-2011】
北京万科幸福汇 青岛万科城老年公寓 杭州万科随园嘉树
类酒店公寓 首次双床设计
核心功能精细化 辅助空间公众化
户型回归方正 双面宽阳台 收纳功能进一步强化
探索阶段（一）
探索阶段（二）
探索阶段（三）
探索阶段（四）
——服务的建设【2012-2013】
索阶段（三）
探索阶段（四）
——完整的解决方案【2014】
提供完整的养老生活解决方案
让我们了解下开发模式与案例——
养老地产的三大类型
类型1： 类型2： 类型3：
城市模式 社区模式 度假模式
类型1：
城市模式
（1）盈利模式：出租（或出售返 租）+统一经营管理 （2）用地性质：商服
起源日本（木下介护）
医养结合型养老公寓（养护院/护理院）
（3）养老配套：提供介助和介护 养老服务
（4）目标客群：可以离开家但不 想离开城市环境的老人，需要专门 的照护 （5）典型案例：日本木下丰州设 施、香港彩颐居、双井恭和苑
类型2：
社区模式
（1）盈利模式：销售产权+会员卡 （租金）+月费 （2）用地性质：住宅+商服+公建 （3）养老配套：老人与用活动设 施+提供介助和介护养老服务 （4）目标客群：摆脱了工作和家 庭的束缚、喜欢不其他老人群居活 动的健康老人；需要上门服务，或 日托、短期寄养服务，需要在社区 内得到与业护理的半自理、全自理 老人；希望一站式养老、不希望再 搬家；第二代、第三代周末来看望 或一起居住两天 （5）典型案例：美国凤凰城太阳 城、北京太阳城、上海亲和源、邢 台悦檀台、宜兴九如城
立规范
一方面
新建、扩建、改建、购置
新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公 建配套实施方案。
另一方面 鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋 以及各类公办培训中心、活劢中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用 于养老服务。
贴补助
16万/床位
< 一> 政府投资戒政府补劣的养老机构建设标准
卫生间
6 1
7
8
9 1 0 1
1
2
3 2 8
11 4 7 5 9
适老及无障碍设计-1 2 3 4 5
厨房
抽拉式水龙头
3 2 1 4
适老及无障碍设计-1 2 3 4
卧室
3
1
2
适老及无障碍设计-1 2 3 4 5
智能化
随处可见的紧急呼叫按钮
4 3
入户门、插卡取电一卡通
5
1
2
一定时间不上洗手间，将报警安全中心
生活环境打造—清洁、宜居,一尘不染
生活环境打造—休闲配套
儿童游乐 休闲露台
塑胶操场
门球
阳光房
小型GOLF
宜老设施
细节—指示系统
软性服务—丰富的活动
考察当天正值母亲节
垂钓
K歌房
项目选址：
生态山林，4A景区，景观资源良好
万科良渚文化村内 依附文化村核心配套区块，强调养老的
配套完善和生活便捷。
社区养老模式的代表作，开山鼻祖。 也是以会员制模式开发的最成功项目。 07年开始盈利，至今终于实现收支平衡。
亲和源宣传片
背景资源：
上海南汇区康桥镇，属城市近郊，土地成本低廉，规模体量适中
占地面积： 83680平米 总建筑面积：10万平米 老年公寓: 72355.3平米 健康会所: 8000平米
随园嘉树
盈利模式：
13000-14000元/㎡
销售
2500-3200元/月
收费
房总价 x 60%
租赁15年
2500-3200元/月
不足15年退还剩余 年限房款，超过15 年，免费住；
适老及无障碍设计--
户型
中小面积，大开间、大阳台、双床设计，无障碍空间设计
双床卧室
适老及无障碍设计-1 2 3 4 5 6
适老及无障碍设计-1 2 3 4 5 6
设施设备
7
7
8 液晶显示屏信息公布系统
6
3
8
适老及无障碍设计-1 2 3 4 5 6
无障碍
5
各栋入户大堂出的液晶显示频
各栋全风雨连廊连通，打造无障碍园区
5
6
2
外部配套系统：选址在良渚文化街主商业配套周边
随园嘉树选址： 良渚文化村核心配套区块，强调养老的 配套完善和生活便捷；
项目概况：
随园嘉树 位于良渚文化村核心区，
项目包含4500㎡中央“金十字”养生休 闲区。3000㎡风雨连廊，仅为1.0容积率， 更疏朗的建筑规划，容纳更多阳光。35% 绿地率，嘉树广场、随园等七大景观组团 环伺；
占地 总建 产权年限 建筑类型 总户数 面积段
639000平方米 639000平方米 40年 5-6F多层 575户 75-110㎡
当我们年迈，都会面临什么问题？
孤独
农村留守了 子女出国了 子女工作忙 老年丧偶了 …………
病痛
高血压糖尿病 失去行动能力 成为医院常客
失落
容颜不再了 退休离职了
最后一通电话你会打给谁?
衰老是个人生课题， 但每个人都会衰老， 则是一个人类问题， 是全社会的
二楼
三楼
四楼 五楼
盈利模式：
两部收费制，即会员卡费用（45-88万）+年费（3-7万/年）
咨询合同章程 入会申请 入会审核 体 检 合 格 会员确认 会员信息登记 权益人合约 入住合同
推 荐 人
担 保 人
入住
会员卡 享受使用权年限 小户型 购买会员卡费用 中户型 大户型 小户型
A卡（不记名） 与房屋土地年限同（70年） 75万 2.98万/年/套
项目规划：东区为8～18层景观电梯公寓，约220亩。
医疗配套：
1200 ㎡社区健康服务中心，为社区居民提供日常医疗、养老保健、社区康复和慢性病管理等服务，满 足社区居民门诊、保健和健康咨询的需求。同时在蓝庭每户家庭都将配置紧急呼叫按扭，24小时连通健 康服务中心。
会所及颐养院接待处
园区食堂
各类活动及保健室
起源美国（太阳城）
CCRC/CCC租售结合型居住区
类型3：
度假模式
（1）盈利模式：产权酒店+分时 度假+异地连锁互换 （2）用地性质：商服/旅游 （3）养老配套：温泉+康复+理疗 +营养膳食+文体活劢 （4）目标客群：健康活跃老人和 部分需要介助的老人，爱好旅游 （5）典型案例：今典·红树林（一 卡在手、全国度假）、悦榕庄
专业的管理团队 先进的设备器材 特设的疗养、康复 区
入住人群：
老年公寓针对活跃老人；颐养院针对失能老人
老年公寓(生活可自理)
由12幢多层电梯住宅楼组成 老年公寓设838套居室，可供1600位左右 的老人享受其中 基本服务
颐养院(需专人照料,全护理型)
生活照料服务：提供或协助日常就餐、生活起居（穿衣、修饰、 如厕等）、洗澡、清洗衣物、居家助洁 医疗和康复的服务：颐养院的内设医疗机构为入住老人提供常见 病的检查和治疗，同时为老人提供康复服务。 康乐服务：为提升住养老人的身心健康水平，安排适合老年人心 理、生理特点的康乐活动。 安全性：建立危险预防管理体制，根据危险评估，建立个案危险 预防措施并落实在日常服务的具体方案中。