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第七部分：*****养老院项目可行性分析
前言 业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着 投资高收益的心态也是不可取的，因为养老服务是持续稳定 的微利行业。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会， 不为赚钱也不图虚名，即是如此，养老机构开办以后，也必 须要维持良性运转，保持其自身的可持续发展。 盈亏的主要因素是前期投入、运营成本和收入，前期投入是 指确保养老机构正常运行而进行的硬件、软件改造费用，运 营成本是指为老人提供养老服务所必需的各项费用：有人员 工资、房租、供暖费、水电气费、办公费用、维修费、宣传 费等。其计算公式为（预期入住人数╳收费）-前期投入（固 定资产折旧）-运营成本=盈亏，收费项目主要有床位费、护 理费、伙食费、水电费、康娱费等，也可就其他服务项目收 取约定的费用。 一、*****养老院基本信息 机构类型：养老院 机构性质：公办民营 土地性质：集体所有 占地面积：16633.33㎡ 建筑面积：9797.28㎡ 建成时间：2010年 规划床位数量：234张
表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。2013年12月，万达与中国太平保险在北京签署
战略合作协议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作，但目前还未披露具体的项目。 盈利模式难解 房企开始加速布局养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。虽然抢滩房企众多，但对 于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。 胡在新表示，目前我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。在国外，养老地产的投资 总回报在10%左右，但在国内还无法作出适当的预测。据悉，近年来，房产商频频试水养老地产，但还未有明 确的盈利模式，很多项目开始都以做养老资源的整合服务为宣传点，但最后由于资金压力都“一卖了之”。
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二、市场定位与经营方式 1、产品定位：中、高档养老院，医养结合、具有医疗资质且享有南京市定点医保单位资质。
2、经营方式：市场化运作，非营利性机构（在民政局注册）。
3、服务对象：全市离退休及其他有一定经济能力的老人，具有自理能力或失能老人。 4、客群分析： 三无五保客户。南京市明确对三无五保对象实行托底保障，这类老人入住机构的费用由政府全额承担。 高端养老客户。属于老一代高干、高管、高知人群，这类客群文化程度较高、思想开明，具有较强的经济
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三、收费标准
护理等级 自理 介助 介护Ⅰ 介护Ⅱ 介护Ⅲ 介护Ⅳ 护理等级 自理 介助 介护Ⅰ 介护Ⅱ 介护Ⅲ 介护Ⅳ 护理等级 自理 介助 介护Ⅰ 介护Ⅱ 介护Ⅲ 介护Ⅳ 三人间 1200 1200 1200 1200 1200 1200 二人间 2040 2040 2040 2040 2040 2040 单人间 3800 3800 3800 3800 3800 3800 护理费 360 480 780 1080 1380 协商 护理费 360 480 780 1080 1380 协商 护理费 360 480 780 1080 1380 协商 价 格 表（一） 伙食费 600 600 600 600 600 600 价格表（二） 伙食费 600 600 600 600 600 600 价 格 表（三） 伙食费 600 600 600 600 600 600 水电费 60 60 60 60 60 60 水电费 60 60 60 60 60 60 水电费 60 60 60 60 60 60 康娱费 60 60 60 60 60 60 康娱费 60 60 60 60 60 60 康娱费 60 60 60 60 60 60 合计 2280 2400 2700 3000 3300 协商 合计 3120 3240 3540 3840 4140 协商 合计 4880 5000 5300 5600 5900 协商
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四、养老院组织机构与人力资源配置 1、养老院项目组织机构
**养老公司
养老院院长 副院长/助 理 医护部 护理部
副院长/兼
财务部
综合管理部
安全保卫
医疗检查
生活护理
卫生绿化
康复治疗
保健咨询
餐饮管理
药品管理
健身文娱
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2、养老院项目人力资源配置
设立部门：财务部、综合管理部、医护部、护理部 人员配置：（人员根据入住率酌情压缩，降低运营成本）
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案例分析三 银城地产 ：18亿“强势”转型进军养老地产 2015年1月21日，市国土局举行2015年首场土地拍卖，3幅地块均顺利成交。其中，最受业界关注的南 京首幅医养结合型养老院用地——马群钟山学院附近G97地块，经过40轮激烈争夺，最终银城地产以18亿元 竞得，溢价80%，超过最高限价3.5亿元。ห้องสมุดไป่ตู้G97地块总出让面积约12万平方米，容积率≤1.54，底价10亿元。该地块共分为A、B、C、D四个小地 块。其中，A、B地块为老年公寓用地，C、D地块为医疗卫生用地。按照规划要求，C地块须建设老年康复医 院，床位数不少于400张；D地块须建设医护型老年公寓，床位数不少于1000张。按照银城方面的介绍，该
为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老地产。截至2014年，包括
保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。 “房企做养老地产，具有得天独厚的优势。楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。”保利地产 副总经理胡在新介绍，目前保利在全国5个城市有6个养老地产项目，未来10年内计划打造50个养老机构。 “房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。”万达集团董事长王健林
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地理位置及概况： 该养老项目北临**路，西临***********站（相距1.8公里），南面**路，东临**路。
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前期投入约5000万元建设，楼内均配有医用电梯，总建筑面积为9797.28㎡，床位数量234张。 根据使用功能不同，划分为护理床位100张，非护理床位134张。（卫生局对带有医疗护理功能的养老院， 最低要求100张床位，每百张床位需配置23个护士、9个医生，卫生局验收合格后才能投入运营）
养老地产：“钱”景大 盈利难
地产调控下，房企向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早
在2010年就入场，万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局，高投入、慢产出的养老产业看起来很美， 但其盈利成为房企最大的挑战。 产业发展前景广阔 养老金的缺口、公办养老院的一床难求、高端养老院的天价消费等新闻经常见诸报端，“银发经济”被视
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案例分析二 保利地产 ：“微利盈利”做养老 2013年销售额达1252亿元的保利一直被视为万科最强劲的对手，几乎在万科2010年宣布进军养老地产 的同时，保利也迅速杀入这一蓝海。三年后，保利重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，称未来十年
要打造50个养老机构。
据保利地产集团董事长宋广菊透露，保利正处在一个企业战略转型、寻找未来新利润增长点的重要环节， 而养老地产将作为企业创新升级的重要领域进行培育。她同时指出，以普通住宅为主，适当增持商业、养老 等辅助物业，将会是在城镇化发展完成过程中，保利地产长期坚持的策略。 从2010年涉水养老地产至今，保利地产已在北京、广州、成都等5个城市拥有6个在建试点项目。保利 地产未来将通过新建、住宅项目改造适老设备等方式，力争在保利进驻的每个城市中，实现5-6个养老地产 项目。保利地产副总经理胡在新介绍，由于国内养老地产还没有可预期的盈利模式，保利通过不同产品的实 验，建立了自己的“微利盈利模型”：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租 赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。宋广菊表示，未来养老护理机构还是可 以盈利的。保利试图通过专业养老机构去带动居家养老，社区养老。未来10年公司会在国内主要的省会城市 建立这样的机构，包括在大型社区内配建5万-10万平方米的持有型养老公寓。
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案例分析一 万科：要做养老业务而非地产 自2010年，万科宣布将推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略以来，万科在杭州、北京已有多 个项目进行了养老地产相关的尝试，但万科始终强调在养老地产上做的是服务，而非开发。据悉，万科的养 老地产业务目前集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。万科集团董事长郁亮在出席万科2013年业 绩发布会上强调，万科有兴趣在养老地产方面继续探索，但其涉及的“养老”更多是提供养老服务支持方面 的服务属性，不是地产属性。早在2010年，万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采 用租售并举的模式，为其养老地产开发铺路。此外，其还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水，之后又在杭
养老机构可行性分析报告
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第六部分：房产企业案例分析
地块中将有9万方的适合老人居住的住宅、6万方医护型老年公寓和3万方的老年康复三级专科医院。
而对于此次高价拿下一幅养老地产用地，银城地产副总裁马保华说，涉足养老地产是企业转型的重要一 步，也是奠基之作，未来南京很多知名房企都会这么转型。“将来银城的房子里，养老、医护、物业等类型 都会有所涉及。” 银城为何重金试水养老产业？ 在银城南京公司总经理助理王政看来，银城对该地块志在必得，事先做好 了高价拿下的充分准备，没以传统房地产的盈亏率来论证这一项目，而是以企业战略层面来看待这一项目。 近年来，银城在德国、日本深入调研、考察养老项目和养老产业，积累了一定经验和资源，拥有了试水养老 地产的自信。银城的“野心”不仅在“养老地产”，而是“养老产业”的领域，银城正计划通过“养老”这 一“标签”，提升银城的品牌价值。