22例经典物业案例，各种角度着手，你一定需要了解！案例1：物业要求刷卡进出小区不买车位车就难回家案例介绍：不买停车位，就不让业主的车进小区。

一小区物业管理公司要求有车业主刷卡进出小区，但没有购买车位的业主不能办理出入卡，也就不能进入小区。

十多天来，没有购买车位的业主们只能将车停在小区外。

高女士就遭遇了这样的规定。

高女士去年搬进了新买的商品房，私家车一直就随意停放在小区里。

从上个月开始，情况出现了变化，物业公司贴出告示说小区内停车得交车位费。

每月交了120元停车费后，物业就给一张门禁卡，业主开车进小区直接打卡进门。

如果不交钱，从10月1日起就不让开车进小区了。

高女士对物业的做法非常生气，她认为，物业公司只是进行一些职责范围内的管理工作，物业不让业主开车进小区就是“行为越位”。

自己作为小区的业主，王女士有进出小区的自由和权利，物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利。

物业公司辩称：此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放。

案例分析：让不让业主开车进小区和业主买不买车位是两个完全不同的法律问题。

物业不让业主开车进小区，这种做法肯定是不对的。

这侵犯了业主的自由出入权。

业主购买了商品房，对小区院落内的处地享有共同使用权，车位只是商品房的附属物，业主有商品房就是物权所有人。

该物业公司以不购买车位为由不让业主开车进入小区的做法侵犯了业主的物权。

如果小区内要收取车位费首先应由业委会通过，按照物价部门的价格标准，并报街道办、派出所等有关部门备案。

如果小区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过。

在业主不知情的情况下，物业公司擅自定价的做法是不合法的。

案例2：在小区内摔伤物业公司是否承担责任?案例介绍：徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。

徐某走上台阶滑倒摔伤。

医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。

徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。

徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。

案例分析：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。

但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。

案例3：物业合同争执案例介绍：某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。

为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。

1、试析本案所涉及的法律问题。

2、对此类纠纷应如何解决。

案例分析：1、本案涉及的是物业管理法律关系问题;2、物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。

在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权。

在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理;在业主入主后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业管理公司。

3、本案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部门行政调处或提起司法诉讼。

案例4：楼上跑水，楼下要求物业索赔案例介绍：徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。

找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。

虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。

对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费?徐先生应该向谁要求索赔?案例分析：1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。

2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。

3.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。

4.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。

由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。

案例5：业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗?案例介绍：小王购买了一套期房。

住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约;第二，签三年的物业管理协议。

小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。

请问：物业管理公司这种做法合法吗?小王该怎么办?物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房钥匙的做法明显欠妥，也是不合法的。

案例分析：业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。

作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款，就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司是没有关系的。

如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。

2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格格不入。

物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然有权拒绝。

3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院起诉开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。

案例6：业主涂改自家外墙颜色被物业起诉案例介绍：王先生将屋后的绝大部分墙面，屋前的小部分墙面涂成了红色，事由：土黄色外墙打了个红色补丁，今年5月12日，南京高淳法院开庭审理了此案。

物业公司的代理人范律师一副头疼的模样，他竖起四根手指，苦笑着对记者说：“这是我第四次在法庭上跟他(指王先生)见面，外墙的案子开了两次庭，之前他告开发商，我是开发商代理人，也开了两次庭。

”范律师称，小区物业是开发商的前期物业，王先生之所以跟物业为难，是因为之前的事情，对开发商心怀不满。

据介绍，王先生于2010年7月与江苏越商置业发展有限公司签订合同，购买了该公司开发的201室商品房。

但是签约后不久，因对房屋构造不满，王先生将开发商告到了高淳县法院。

诉讼期间，他干了一件令全小区业主目瞪口呆的事：将屋前屋后的外墙涂成红色，并将屋前小花园统一安装的起装饰作用的铁栅栏拆除。

屡次交涉无果物业告到了法院案例分析：(1)物业观点：物业公司递交了2010年12月上旬拍摄的照片作为证据，照片显示，王先生将屋后的绝大部分墙面，屋前的小部分墙面涂成了红色，并将屋前小花园统一安装的铁栅栏截短十多厘米。

物业公司认为，建筑物有专有部分和共有部分之分，商品房内部属于业主的专有部分，专有部分怎样使用，全凭业主做主，但是共有部分的所有权及管理权归全体业主所有，个别业主只能使用，不得占有，也不得改变其结构和用途。

本案中，王先生虽然是201室的业主，但201室的外立面和屋前小花园属于共有部分，他无权随心所欲地加以改变。

范律师称，这些内容在《商品房销售合同》和《业主临时公约》中都有明确规定，王先生既然在合约上签了字，就应当遵守，因此，要求法院判决王先生将外墙和栅栏恢复原状。

(2)业主观点：买下房子就有改变外墙颜色的权利201室业主王先生却有自己的一套理论，他认为，自己既然买下了房子，就有权按照喜好改变外墙的颜色。

“况且我只涂刷了凹进来的那部分墙面，也就是阳台的墙面，阳台是我花钱买的面积，我把它涂成红色怎么了?”庭审中，王先生情绪颇激动。

(3)律师观点：未封闭阳台的墙面与商品房外立面是不可分割的整体，王先生也应将这一部分恢复原状。

(4)第三方观点：房屋外立面系共有部分，应归全体业主共有和共同管理，王先生无权改变房屋外立面颜色。

至于未封闭阳台，即使王先生享有专有权，也应考虑到未封闭阳台的墙面与建筑物的外立面是不可分割的整体，如改变颜色将降低建筑物美观度，故而从维护全体业主利益的角度，王先生也宜保持阳台墙面的本来面目。

屋前小花园的栅栏属于建设物附属设施，也属全体业主共有和共同管理，王先生无权截短。

据此，判决王先生限期将墙面和栅栏恢复原状。

根据物业管理条例的：第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

而且，根据第五十条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

而居民楼是公用建筑。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

记者说，王先生与开发商的诉讼仍在审理中。

除了对开发商不满，王先生对物业公司也有诸多意见，包括服务、收费等等。

但由于小区尚未成立业委会，目前没有办法更换物业公司。

如已成立业委会，经业主大会同意，是可以解聘老物业公司，重新选聘新的物业公司的。

法官就此案提醒广大业主，与开发商和物业有矛盾，应采取理性方法沟通解决，不理智的举动既不能解决问题，还会扩大矛盾。

案例7：小区9辆车被划伤物管说承担维修案例介绍：事由：停在小区路边的车子，晚上停放时完好无损，第二天清早，车身却出现明显划痕。