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5、项目OT分析
机会： ◇ 区域市场地位及发展前景被普遍认可。 ◇ 不断深入规划、发展下的红角州潜在土地价值存在一定升
值空间。 ◇ 政府各项刺激楼市政策开始见效。
隐患： ◇ 楼市局面依旧不明朗，价格形势复杂，不可预见风险加大。 ◇ 中、高端楼盘出现价格搅局，产生负面影响。 ◇ 本案产品及成本状况局限了市场定位的灵活性。 ◇ 南区主力产品难以形成快速去化。
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★ 红谷滩板块特点
◆ 量升价跌，新增缓慢 ◆ 中高档存量房消化的主战场 ◆ 品质、资源相对均衡，差异化程度不高 ◆ 各盘规模较大，竞争形势愈发激烈 ◆ 价格局面呈现分水岭
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量升价跌，新增缓慢
08.2 08.4 08.6 08.8 08.10 08.12 09.1 09.2
住宅新增供应 面积（万㎡）
评价： 红角州中心位置，发展主轴之上，有很大发展空间
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周边配套---区域成熟度较低，配套不成熟，商业氛围还不具备，但 物业档次较高 5）现状及资源
地块平整，略有高差，有江景资源，具备打造高档楼盘的条件
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4、项目属性界定
本项目位于红角州中心，距离市中心约5公里 属于中型项目，规模优势偏弱 区域成熟度不高，配套不完善，但档次较高 地块平整，略有高差，有间 未来交通便利，昭示性好 有较好江景资源，具备打造高档楼盘的条件
南昌A-11项目
定位分析报告
2009年3月
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本次报告主要讨论的问题：
逆市局面，如何找准定位，实现价值？
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报告思路
项目概述 市场特点分析 案例评述 项目核心力 项目定位
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一、项目概述
1、宗地区域位置
宗地所处位置为江西省省会南昌市红谷滩行政中心区南侧红角洲地区， 赣江西岸，距城市中心5公里。红角洲地块北连红谷滩中心区，南接红角洲
高能金域名都 345/6569 12/5844 186/5927 250/5640
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★ 背景参考
◆ 08年市场骤变以来，开发融资面临严峻挑战 ◆ 银行大额贷款发放基本完成于上半年度，下半年额度有限 ◆ 各楼盘均有不同程度存量房积压，严重影响自有资金流 ◆ 各项楼市刺激政策相继出台，开始生效 ◆ 政策导向变化过快，宏观风险不可预知
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（4）在市政府对红角洲的土地规划中，此处被确定为市级商业中心。 （5）附图：
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3、宗地分析
1）四至范围：地块南起学府大道，北至岭口大道，西起清溪路，东至 滨江南大道。占地面积约8万平方米。
2）建筑面积： 约24万平方米
3）容积率：2.23 经济指标 — 属于中型项目，规模优势偏弱。
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4）周边3000米左右的配套 ◇ 赣江、摩天轮、国际会展中心、南昌大桥、生米大桥 ◇ 赣江新天地、十里滨江带、前湖公园（大型生态）、卧龙山等 ◇ 中学、大学、医院等 中长期规划配套 ◇过江隧道、火车西客站等
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★ 观点分析
南昌楼市的量升价跌，其实反映出各开发楼盘抓住刚需爆发以及政策 生效的有利时机，尽快走量套现、降低风险的运作心里，至于市场新推 缓慢，个人认为：存量积压只是其一；其二，开发商对楼市下一步局势 存在信心不足，所谓“回暖”有营销鼓噪之嫌。
刚需爆发持续与否，趋势尚不清楚。但开发企业的审慎态势，体现 楼市大跃进时代的结束和存量房角逐的新局面。
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新增缓慢，以去化存量房为主
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价格市场喜忧参半，城区高端降价走量
项目名称
08年
09.1
09.2
09.3
皇冠国际
277/6863 65/4800 19/4800 33/6970
恒茂国际都会 170/7778 15/7321 58/7000 62/6339
江中紫金城 225/8644 1/6088 0/5890 397/5674
个人观点：该板块竞争趋势将呈两级分化，即价格竞争与保值 竞争。
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三、案例评述
★ 案例基本情况 ★ 个案评述
★ 观点理解
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借鉴楼盘基本情况
项目
区域
恒茂国际都会
东湖 区
地段
北京东路
物业 档次
产品形态
高端 高层、小高层
体量 （万 平方 米）
备案 可售 （套）
去化 量
去化 率
均价 （元/ 平方米）
36
1506 1013 67.3% 6339
紫金城
东湖 区
东湖富大有堤
高端
商业、高层精 装公寓
35
5628 2792 49.6% 5792
皇冠国际
朝阳 洲
南昌市抚生路口南昌大 桥旁,西湖区区政府西
侧
高端
高层
50
688 367 53.3% 6970
万达华府
红谷 滩
红谷大道、红谷八路交 叉处
中高端
高层、小高层
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二、市场特点分析 ★ 南昌市场特点分析 ★ 红谷滩板块特点分析
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★ 南昌市场特点
◆ 深调之后，刚性需求短暂爆发 ◆ 楼市呈现量升，价下行之势 ◆ 新增缓慢，以去化存量房为主 ◆ 价格市场喜忧参半，城区高端降价走量 ◆ 地产形势雾里看花
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深调之后，刚性需求短暂爆发
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楼市呈现量升，价下行之势
大学城和前湖公园，东邻赣江，与朝阳洲隔江相望。
红谷滩地区
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2、项目区域在城市规划中的定位
（1）形成一江两岸即“一城两核”城市新格局 。 （2）红角洲片区共25平方公里，是新区的最大片区，定位为教学、
科研、体育、旅游和高级商住区，将利用独有的山水自然条件打 造中国的水城，南昌的“阿姆斯特丹” 。 （3）片区本着以“高起点、高标准、高规划”的三高要求建设，政 府重视鼓励基础设施的投入。
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红谷滩区成交均价走势
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★ 背景参考
◆ 红谷滩区域项目规模、数量比较可观，运作周期长 ◆ 存量房量大、产品跨度大，选择面宽 ◆ 整体板块价格水品在中高位 ◆ 个盘促销走量，价略升 ◆ 城区高端价下行后，竞争客户层面进一步扩大
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★ 观点分析
红谷滩区域是南昌大体量项目集结地之一，存量房的消化 必将持续、激烈。该板块未来主要竞争不仅是区域内，同时还有 价调之后的城区中高端楼盘。
0
8.11 4.29 15.02 2.85 15.96 4.22 3.21
住宅销售面积 （万㎡）
1.25
3.73
4.01
4.96
5.62 17.18 8.89 12.74
住宅销售均价 （元/㎡）
5620
5563
5695
4677
4639
4261
4171
4008
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红谷滩区供应量走势
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红谷滩区成交量走势