****项目物业顾问服务方案****物业管理有限公司年月日目录一、公司简介及管理优势 (03)二、全委及顾问项目清单 (11)三、物业公司参与物业开发对发展商之意义 (21)四、物业管理顾问服务模式及合作期限 (22)五、顾问工作范围 (22)六、实现目标的主要措施 (24)七、顾问咨询组织 (24)八、咨询工作制度 (26)九、顾问工作内容 (27)十、顾问工作目标 (35)十一、顾问工作安排及服务报价 (36)物业管理顾问服务方案三、物业公司参与项目开发对开发商之意义（一）物业管理参与房地产项目早期研发，有助于房地产企业把握市场需求动向。

现在，我们正步入营销时代，对于发展商来说，把握市场动向至关重要，主要表现在，随着城市基础设施的逐步完善，各类楼盘的硬件差距在不断缩小，而如何把握目标消费群的心理要求，获得他们的认同，就成为发展商孜孜以求的目标。

而这正是物业管理企业的强项。

在日常工作中，物业管理者与消费者面对面，时刻保持紧密联系，可以随时倾听业主对楼房软、硬件等各方面的评价和建议，从而根据业主需求来修正市场定位，改进产品的设计和服务，使物业服务更鲜明、更有力、更能打动人心，因此，物业管理者可以做到发展商和市场之间的沟通桥梁。

（二）物业管理前期介入，可以为发展商节约部分投资。

物业前期介入，可从物业管理专业角度协助发展商优化项目的规划设计、设备选型及环境绿化方案等，这样，既为发展商省去一些不必要的支出，又为今后业主的生活带来方便。

（三）物业管理能有效促进房屋销售。

近年来，随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大变化，住房不再是遮风避雨的场所，而是安全、文明、舒适的工作和生活环境。

购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。

据专家评估，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20％－30％，而且越来越多的房地产投资者和消费者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。

可协助开发商对项目销售现场、售楼处和样板房进行标准化管理，配合销售策略营造整洁、舒畅、专业的销售氛围，提高潜在客户的现场体验满意度，增加购买欲望。

（四）除传统意义上的保安及消防管理、设施设备维修养护、环境维护外，物业管理顾问已扩展到项目前期工程咨询、节点控制、机电设备选型、智能系统化设计、管理费定价调研、相关物管用房布局建议、社区文化宣传、物业租售、家政服务等多项服务，能全面满足业主需求。

四、物业管理顾问服务模式及合作期限我司提供的顾问服务期限分为前期介入阶段、实操指导和服务质量跟踪阶段三个阶段。

其中，前期介入阶段可细分为初次考察、前期策划、工程建议、销售配合、竣工验收与物业公司组建等阶段；实操指导阶段可细分为入伙前期筹备、集中入伙、装修搬迁管理和正常管理等阶段。

根据本项目实际情况及甲方要求，我司建议前期介入阶段为签约之日起到入伙前二个月止，实操指导阶段根据贵司要求可选定为十二个月，自首期物业入伙日前二个月起计；服务质量跟踪与提升阶段为驻场人员离场后三个月。

五、顾问工作范围我司可提供下表所列的全过程服务。

根据本项目的实际情况，我司提供施工图设计阶段、施工预售阶段、竣工、接管入伙阶段的全力协助，以确保各阶段工作的顺利进行。

顾问咨询工作内容一览表详细内容见第九项：顾问工作内容。

六、实现目标的主要措施1、组织措施：建立健全咨询组织，完善职责分工及有关制度，落实质量、进度、成本控制的责任。

2、技术措施：运用先进的计算机管理软件技术，网络资源共享技术，质量、进度、资源前馈、实时、反馈控制技术，多媒体教学技术。

七、顾问咨询组织（一）组织架构我司顾问咨询机构为面向顾客的组织结构，便于和客户沟通，提供“客户满意”的服务。

咨询工作由公司副总经理主管，设职能部门“顾问咨询部” 负责具体工作事宜。

咨询部是顾问咨询工作的管理部门，也是面向客户的服务中心。

咨询部通过调用公司资源、整合社会资源开展顾问咨询工作。

（二）职责与分工咨询部职责1、负责公司顾问项目咨询管理工作，负责对项目质量、进度、成本进行整体控制。

2、负责咨询顾问资格评审，定期再教育及考核工作，负责“咨询顾问库”的建立。

3、负责计划调用公司人力资源，组织顾问团赴现场工作，负责与项目发展商联络、沟通。

负责顾问项目发展商来访的接待工作。

4、负责顾问工作劳动定额、综合单价的制定。

5、负责组织“项目咨询规划”、“物业管理策划与设计”、“顾问建议书”评审，负责签发、邮寄、归档、保存工作。

6、负责建立顾问咨询数据库，负责对咨询顾问收集的项目资料（图、文、音、像）、当地法规、市场情况资料进行分类、整理、后期制作、保存归档工作。

7、负责对顾问项目管理绩效每年进行一次评审，对客户满意率、市场拓展情况进行统计分析。

8、负责组织签订《顾问项目目标管理责任书》，对完成目标的项目提出奖励方案。

9、负责顾问有关设备、器材等物品的使用与保管工作。

咨询顾问职责1、服从公司统一调遣，严格遵守公司顾问咨询工作制度，保质保量完成顾问内容。

2、积极收集本专业信息，掌握专业发展方向，不断自我更新知识，寻求创新与发展。

3、注意自身仪表、仪容，讲求礼貌待人，言语标准、行为规范，不得以个人名义承接公司客户的业务，不得冒用公司名义从事个人业务。

4、为客户保密，不向第三方泄漏客户的情况。

为公司保密，不将公司的商业秘密、资料私自透露给客户。

5、顾问团成员应当好客户的“医生”“教师”。

传播先进的理念、知识，诊断体系的问题，提出解决方案，规划体系未来。

应独立完成本专业工作内容，并对此负责。

6、驻场人员保持与公司咨询部和客户良好沟通，完成本职工作，不越权处理客户楼盘的事宜。

应保持与客户良好的关系，定期向客户汇报工作，听取客户意见。

认真跟踪、落实“咨询规划”“物业管理策划与设计”“顾问建议书”的内容，编制“咨询实施细则”、“物业管理过程实施方案”，在现场对客户进行指导、培训、答疑、演练，当好客户的“教练”。

八、咨询工作制度我司顾问咨询工作具有完善的制度，该体系为优质服务提供了保障。

主要包括以下内容：1、项目管理经济责任制2、咨询顾问资质评审考核制度3、咨询顾问资源共享调配制度4、咨询规划、物业管理策划、顾问建议评审制度5、建立顾问工作日志制度6、顾问月报、季报制度7、定期检查制度8、阶段工作绩效评定制度9、客户满意度调查制度10、对外行文审批制度11、顾问咨询资料、档案管理制度12、文件、资料签发制度13、顾问费用预算制度14、信息沟通制度九、顾问工作内容前期介入阶段（一）提供项目规划和设计顾问建议1、根据项目规划草案等基础资料中对客户群体的分析并结合实地考察调研，针对当地市场的实际需求，对项目日后的物业管理进行初步定位；2、从物业管理角度对物业使用功能、建筑平面设计、停车场管理系统、物业区之交通道路分布控制要求、工程设施/设备房位置/功能之合理性、消防/保安监控设备位置及功能等提供专业建议，以满足日后物业管理者及使用人的诸多需求；3、对物业配套设施（例如：会所功能设计、场地分割、经营管理）等之合理性的进行分析并提供建议；4、提供商业部分的设计和运营管理方面的专业建议，如：电梯载重、电压、空间容量、入口大小等是否能够满足业态的需要，设备选型、人流、能耗等的测算等；5、提供物业区内整体环境及园艺绿化布局的专业建议；……（二）提供工程施工阶段物业管理建议深入细致地研究工程图纸，从物业管理角度完善其细节。

电气：1、房屋设备设计、施工建议，其中包括：设备选型、系统设计方案等；2、设备机房位置确定，环境、通风及功能是否满足要求；3、空调设备选型及节能降耗建议；4、电梯安装设计及配套设施建议；5、参与各种设施设备的安装调试工作，为日后物业管理正式接管收集第一手资料，为今后管理打下良好基础；……智能化及消防6、从智能化的角度，提出专业建议：✧考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施计划；✧针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能的建议；✧根据发展商的最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、经济、实用；✧协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。

7、从消防设施设计布局、施工进度等方面提出建议；协助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品；……环境：8、审阅园林绿化设计中植物的选择，对不利于以后物业管理养护及不适合本项目形象的植物提出调整建议；9、根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；10、从环保的角度，提出专业建议：✧根据建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议；✧对污水及噪音的处理建议；✧根据会所配套项目及小区配套设施（如泳池、水系等），从节能和环保的角度，提出建议。

……建筑：11、垃圾中转站的建造位置和建造价格建议；12、管理用房位置、面积确定及装修标准建议；13、根据建筑设计，从业主使用的角度（如私密性及安全角度）提出专业建议，考虑是否需要增设安全防护设施。

……给排水：14、供水设备选型建议；15、给水、排水管道材质建议；16、室外空调水集中排水建议；17、二次循环水收集和使用建议；18、室外景观水池、喷泉设计建议；……（三）提供前期销售配合服务****坚持人本化的服务理念，贯彻全程营销的操作，同时从项目的前期介入开始即注重精确化的服务标准。

为保证物业销售工作的正常有序开展，在销售阶段，****将明确相应物业工作内容，并为销售人员提供相应培训，使其准确的将相关信息反馈给广大客户，以保证未来业主对项目情况的准确掌握，避免因信息不对称引起的物业管理纠纷。

1、提供有关资料配合项目营销宣传推广（****简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料）；2、设计符合本项目的物业管理模式，供销售推广宣传所用；3、协助开发商根据物业项目实际情况，测算物管成本，提出物业管理收费标准，报当地政府物价部门审批：✧人工费用测算；✧设备耗能费用测算；✧设备维修保养费用测算；✧清洁定额费用测算；园艺绿化项目的定额费用测算等。

4、协助开发商制订业主临时规约和用户手册，在销售时向业主公示；5、协助发展商培训销售人员，使其掌握有关物业管理方面的知识；6、从物业管理的角度，协助发展商完善楼盘整体形象；7、协助发展商和开发商对销售现场进行物业管理形象展示（售楼处、样板房、前广场、水吧台、宣传片、画册等）。

实操指导阶段（一）在发展商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助发展商进行整改，并提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定。

（二）提供物业公司设立登记、税务登记咨询服务。

（三）协助开发商建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制：1、协助开发商制定管理人员、操作层人员定编方案；2、协助开发商根据机构设置和岗位定编制定出各级各类岗位责任制。