获得密云县政府4100万的基建补贴，并在财税、基
建、用电等方面给予大力支持。
在交通方面，政府还协助修建景区门口的道路。
主要股东京能集团为北京市属国企，强化与地方政府关系，增强
信用与抗风险能力，有利于项目快速发展和盈利能力的迅速 形成。
宅村民基地及承包地通过土地流转的形式由政府招商，整体买断产权 村民获得三重收益
司马台-雾灵山 230多万 2.3倍
沟域
3.2亿元 3.6倍
2014年数据
司马台新村民俗旅游火爆，农民增收
——2014年接待游客14万人次，年均增长40%； ——人均收入4.5万元，是2009年古北水镇开业前的4.7倍。
SURVEY 项目概况——市场现状
客源来源——京郊休闲游客+分流北京 到访游客+分流长城入境游客
1、租金和拆迁补偿收益
2、就业机会
拆迁补偿标准：当时司马台村 的各项补偿在密云县类似补偿标 准中属较高标准。 政府集中建设安置房，村民可 以补偿款进行回购，每平米2000元。
大部分村民在回购房屋后至少还能剩 十七八万，有的家庭可以买两套房子。
古北水镇开发后，在该处设立一万 平米的民俗区，对社会公开招标，村
市区1个半小时就能到达。东直门每人48元直通车到达。
规模与投资——远高于乌镇
1.5小时 98公里
1.25小时 80公里
古北水镇
密云县城 首都机场
2-2.5个小时 120公里
——总占地面积9平方公里 ——建筑面积0.45平方公里，45万平方米，即为675亩 ——总投资40亿元
北京城区
承德市
一期建设
二期建设
游客体验真实的古镇生活。
如何运营？
三、运营管理
运营模式 盈利模式 管理模式
SPECIALTY 运营模式
1、综合运营模式
古镇+长城景区+地产的综合运营模式
司马台长城保护专属区
长城游览、 索道
水镇旅游专属区
旅游活动主 要区域
景区外围地产区域
目前是龙湖 与中青旅合 作开发的地 产
长城源著地产
中青旅在拿到地后，联合龙湖地产，推出6.8 万平的“长城原著”地产项目，为前期巨大投资 实现资金平衡
规模：占地57000平米，建面68000平米，容积率1.05，绿化率30% 与古北水镇关系：一方面古北水镇带来人气，另一方面为古北水镇住
宿需求提供有效供给 销售情况：2014年首次开盘90分钟卖完400套，预计2014年给中青
古北水镇案例解析
整体产权开发+多元复合经营
1 项目概况 2 开发建设 3 运营管理 4 营销渠道
是什么？
一、项目概况
基本简介 经营业绩 市场现状
SURVEY 项目概况——基本简介
区位交通——远近适中，有利过夜
——位于密云古北口镇司马台村，北京东北门户
——距北京市区120公里，首都机场98公里，密云区城区60公里，承德 市区80公里 ——目前拥有京承高速、京ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ铁路、101国道三条主要交通干线，驱车从
民可以享有优先租赁的权利。
同时在开发前就对吸收当地人就业
有明确要求。优先培训当地人成 为工作人员。
3、舒适的安置环境
司马台新村建设于2011年3月开工，
2012年7月3日完工，回迁工程包 含1136人，499套房屋。 建立一套打破传统村民小组建 制的新型农村社区管理模式 完成了统一规划的交通网络、 供水、排水、通讯等设置。
DEVELOP 景区建设
整旧如故+腾龙换鸟+古镇现代化的脱胎换骨式改造
整旧如故
乌镇“迁、拆、修、 补、饰”五字法
腾笼换鸟
原住居民，被安置在古 镇外围，原有住房全部 作为商业开发，用作酒 店、餐饮、商业。
古镇现代化
建设类型 基建方面 外部整治方面 内部改造方面
社区配套方面
建设内容
新建的地下管廊宽高达2.2×2米，这在整个北京都是绝无仅有的。
14.4%
北京和谐成长 12,000 投资中心
12%
IDG
20,000
20%
京能集团
20,000
20%
共计
10,000
100%
1992年进入中国风险投资，关注文化娱乐、互联网、服务业领域
在中国扶植了200余家中小型高新企业，其中有超过60家企业在中国及海外市场上 市或实现并购。
IDG
重点关注互联网、移动互 联网、文化娱乐、新型消 费品及服务等领域。
2、建设阶段，引入政府和战略投资，增强信贷和抗风险能力
首次引入战略投资乌镇和IDG
2011年12月，古北引入战略投资者乌镇旅游公司 和IDG，旅游公司注册资本由2.1亿元增至5亿元，
引入国资股京能集团
2012年8月古北再次引入战略投资者京能集团（北 京国资委直属企业）进行增资扩股，京能集团投资 5亿元占股20%。
北京周边休闲游潜在市场规模巨大
北京周边短途休 闲游市场
5000万人次
市内居民需求 4500万人次
到访游客需求 500万人次
有车家庭需求 3700万人次
北京市城镇人口数量1700万人，拥有370万 辆私家车，假设每户家庭平均年出游次数4次
无车家庭需求 800万人次
假设无车的家庭每年平均出游次数1次
北京市一年到访的观光休闲游客达到约1亿人次 假设5%会进行周边短途旅游
旅带来1亿元利润。2015年售千套，2016上半年提前四个半月完成 年销售任务额。均价80万/套。
龙湖长城源著
渗透水镇文化，中庸和谐的建筑风格，打造文化品质感的产品，由于 其可托管的性质，未来可承载景区游客住宿功能
叠院
洋房
产品形式：13栋4层叠院（50～110平）、5栋8层洋房 （30～80平），精装修 价格情况：洋房总价60-150万，叠院总价100-220万 建筑风格：一种师法自然、天人合一的全新风格，真石漆 材质奠定了中庸和谐的基调（非龙湖传统的托斯卡纳、Adeco和颐和系，亦非中式和新中式） 卖点：低总价、景区配套、北京唯一度假地产、品牌地产 服务：业主可自由选择将物业托管（市场数据显示，景区 内规划1500间客房远不能满足游客量，被托管的物业可承 载部分游客住宿功能）
八达岭长城
慕田峪长城
司马台长城
北京目前正式开放的长城景区主要有延庆县的八达岭长城（居庸关— —八达岭一线），怀柔区的慕田峪长城，以及密云县的司马台长城 （金山岭——司马台一线）三处。
DEVELOP 合资开发 钱从哪里来？土地怎么来？
历时三个阶段，构建政府+企业+基金公司的联合开发模式
2010年6月 —2011年8月
带火司马新村民俗旅游
2010年，司马台新村整体搬迁，依托
“古北水镇”确定了“旅游订制” 服务模式，并于2013年成立了司马
台旅游专业合作社，打造乡村酒店。
旅游人次 同比增长 旅游收入 同比增长
西部以香草园 为核心的汤泉
香谷
1.22万
48%
142万
66%
东部以雾灵山 为核心的雾灵
溪谷
2.6万
30%
480万 37.1%
3、运营阶段，两轮同比例增资扩股，稳定股东构成
各股东方增资3.02亿
2013年5月项目公司各股东方共同对古北进
行增资，合计增资金额3.02亿元，增资后
股权结构变更。
各股东方增资8亿
2014年7月古北水镇各股东按持股比例对公司
进行增资，共计出资8亿，将注册资本由 13.02亿元增至15.32亿元，为新增项目
505 345 265 152 130
古北水镇是密云县政府转型过程中强力推荐的首个项目
司马台长城亟需破除孤单发展难题
八达岭长城长期占据了北京长城旅游客流的
90%以上
密云县政府强力发展休闲旅游产业
密云县县委书记汪先永在北京“两会”上的说法， 休闲旅游产业将转型成为密云县的支柱产业，而古 北水镇正是这个转型过程中密云县政府所强力支持 和推进首个的项目。
4、密云区政府的大力支持快速推动项目建设
看得见的 政策支持
看不见的 融资支持
简化审批
用地支持
资金补贴 交通支持 政府背景 能力形成
密云县成立了“古北水镇”项目手续审批工作协调领导小 组，最大限度地加快审批进程，各相关部门从受理到审批
均将时间压缩在行政许可的最短时限。
先后协助土地流转，帮助拿地1076.54+359亩土地，后续 会继续支持
开发提供资金，降低财务费用。
股东名称
出资额
出资比例
39530.23+ 中青旅（包含乌镇旅游部分）
23716.76
41.7%
北京和谐成长投资中心
23591.25 15.49%
IDG控股（包含I和II）
京能集团 合计
8000 27702.95
22.9%
30635.28 20% 153,176.47 100%
古北水镇不只是整旧如旧的单体修复，而是基于街区风貌的整体打造。
对历史建筑内部空间进行了重构，包括对室内空间重新分隔、安装现代厨
卫设备、提升人均居住面积，使得改造好的古建筑更适合现代城市人的居住。 古北水镇按照现代居住社区的标准，配套包括公共场所、社区休闲活动空间、 人文活动设施及旅游配套设施，建立了戏楼、祠堂、书院、镖局等等，更让
初创阶段
2011年9月 —2013年4月
建设阶段
引入战略投资
2013年5月至今 运营阶段
稳定股权比例
内部融资为主
三方开发主体
政府
京能集团
企业
中青旅、乌镇、 龙湖地产
基金公司
IDG、北京和谐 成长投资中心
1、初创阶段，内部融资为主，依靠地产快速回笼资金