* 衡量物业设备管理质量的两个指标：
A——设备有效利用率，％； B——设备的完好率，％；
3、物业工程管理的目标
➢ 确保工程使用安全 ➢ 有利于环境保护 ➢ 有利于节约能源 ➢ 满足最终用户的使用功能 ➢ 有利于工程维护 ➢ 降低工程运营成本
核心目标：项目的保值与增值
☆物业设备设施是否完好的要求：
设备正常运行的总负责人。
2 、各专业技术主管（工程师或技术员） ➢ 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负
责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操 作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管 部门布置的工作。
4、维修人员（技术工人） 各专业岗位技术人员需持国家认可的专业技能证
书上岗。
5、工程文员
④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、 环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。
⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。
3、物业设备管理的目标
注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质 和技术基础。
* 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利 用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。
*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：
① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境 中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。
② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业 与设备现代化、规范化的强有力手段。
③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长 设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的 保证。
动用前 束 准备
使用阶段
PM FM
DM ——Development Management决策阶段的管理 PM ——Project Management 实施阶段的管理即项目管理 FM ——Facility Management 使用阶段的管理即设施管理(物业工程管理）
★物业管理相关法律、法规
★《物业管理条例》
国务院2003年6月8日公布的第379号令《物业 管理条例》中对“物业管理”的定义为:“物 业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由 业主和物业管理企业按照物业服合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护相关区城内的环境卫 生和秩序的活动。
1、物业工程管理
“物业工程管理”就是物业公司对设备设 施管理，物业设备既包括室内设备，也包 括物业红线内的室外设备与设施系统，具 体主要有给排水、供电、供暖、消防、通 风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络 等设备，这些设备构成了物业设备的主体， 是物业全方位管理与服务的有机组成部分。
设施管理
物业资产管理
物业运行管理
财务管理 空间管理
用户管理
维修
现代化
注：国际设施管理协会（IFMA）成立于1980年，是世界 上最大和最广泛认可的国际设施管理专业人士协会。
2、物业设备设施管理的意义
注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做
好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。
①设备运转正常 ②设备技术资料及运转记录齐全 ③零部件完整齐全 ④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 ⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效
二、物业工程（设备设施） 管理的划分
以项目为基点，按照时间进行划分物 业设备设施管理可以分为两个阶段：
物业工程管理
前期物业 工程管理
运营期 物业工程管理
1、前期物业工程管理
现代物业无论是住宅、商业、写字楼、 工业厂房或者其它不同业态，设备设施 系统都是非常重要不可缺少的组成部分， 设备设施的正常运行可以满足人们生活 的基本需求，给人们的工作、生活提供 更合适 ，更安全的外部环境。
2、物业设备设施管理的意义
国际设施管理协会（IFMA）确定的物业设施管理的含 义：包括：物业资产管理和物业运行管理，和我国的 物业管理概念有一定的差异。
建立设备资料管理制度 设备操作规程 设备维修保养制度 事故报告 强制性检测项目台帐 外委合同管理制度
物业设备基础资料的管理
注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府 职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准 等强制性文件。
（1设备清单或装箱单 ② 开箱验收报告 ③ 产品质量合格证明书 ④设备使用说明书 ⑤ 产品技术资料（维保资料、厂家培训资料等） ⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收报告
建设项目施工基本完毕，完成或即将完成竣工验收阶段，为了使 后期物业管理能够顺畅进行所作的各种前期准备工作（包括对项 目现场的熟悉，制度建立，承接查验工作、人员培训等工作）
时间节点：
动用前准备
商业业态前期管理 （前6个月）
住宅业态前期管理 （前三个月）
业主正式入住
• 管理制度的 建立与实施
建立 制度
建设项目全寿命周期
“建设项目全寿命周期” 指 自建设项目自决策开始，经 过各项施工前的准备工作— —设计阶段——建设项目具 体施工阶段——竣工完成后 的运营使用——直至建设项 目到达使用寿命拆除为止。
物业管理在建设项目全寿命周期中的位置
开 始
设计
项目决策
准备
决策阶段
DM PM
设计 施工
实施阶段
结
人员 培训
• 人员培训 • （技能培训、
制度培训）
• 承接查验
承接 查验
档案 管理
• 前期工程档 案的收集与
管理
人员管理制度 设备管理制度
人员管理制度
人员架构 岗位职责 工作流程 安全管理 应急预案
人员架构设置：符合需要，责任明确，精简高 效。
1. 工程部经理 ➢ 是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证
什么是“物业”
“ 物 业 ” 一 词 译 自 英 语 property 或 estate，由香港传入沿海、内地，其含 义为财产、资产、地产、房地产、产业 等。该词自20世纪80年代引入国内，现 已形成了一个完整的概念，即：物业是 指已经建成并投入使用的各类房屋及其 与之相配套的设备、设施和场地。物业 可大可小，一个单元住宅可以是物业， 一座大厦也可以作为一项物业，同一建 筑物还可按权属的不同分割为若干物业。 物业含有多种业态，如：办公楼宇、商 业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、 酒店、厂房仓库等多种物业形式。