房屋及其设施检修保养作业标准
WUYE/HEXIONG/06.00/2009
1.范围
1.1本标准规定了设备员工对房屋各类设施运行管理与巡视保养的内容，包括质量标准、周期。

1.2适用于物业所管辖的房屋及设施巡视检查和维护保养管理。

2.引用文件
2.1《房屋完损等级评定标准》
2.2《危险房屋鉴定标准》
2.3《房屋修缮工程质量检验评定标准》
3术语和定义
3.1结构：广义地是指房屋建筑和土木工程的建筑物、构筑物及其相关组成部分的实体，狭义地指各种工程实体的承重骨架。

3.2构件：组成结构的单元。

3.3围护构件：不参与承受上部结构和外界传递的作用，仅对房屋结构起间隔和围护作用，其本身失效时不会导致其它构件失效的构件。

3.4损坏：结构或构件的预定功能受到影响的状况称为损坏，按影响程度的不同，可分为轻微损坏、损坏、严重损坏。

3.5变形：作用引起的结构或构件中各点间的相对位移。

3.6倾斜：作用引起的结构或构件的垂直度偏差。

3.7腐蚀：构件表面因发生化学或电化学反应而受到破坏的现象。

4管理目标
通过对房屋公共部位及其设施与室外公共设施的日常与定期的检查、维修、养护，保持其使用功能及外貌，延长其使用寿命，确保其正常运作状态，为业户提供一个安全、舒适、幽雅的生活环境。

5管理职责
物业管理部负责巡视检查日常房屋的使用状况，提出维修项目，工程部土建专业维修工实施。

土建工程师制订年度预检修计划，监督管理员/维修工实施保养。

6管理内容与要求
6.1日常巡视规定
6.1.1维修工在清洁工清洗大厦幕墙的前后，需对幕墙的完好状况进行确认。

6.1.2维修工在雨季、台风到来前，按预定巡视路线进行检查，做好防水防漏工作。

6.1.3由客户报修或客户服务部在日常工作中检查房屋设施的状况，填写《派工单》，土建专业维修工接单及时进行修复工程。

6.1.4主管人员每周将《派工单》整理一次，以检查服务的及时性和业户的反映，对服务过程中发
现不合格和安全隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。

6.2预检修保养程序
6.2.1工程师根据房屋设备的保养要求，每月底制定下一月度的《月预防性检修计划》。

6.2.2根据预定路线（见下图）逐项检查保养，记录于《房屋及公共设施检查表》。

6.2.3在检查中发现房屋设施异常，填写《派工单》，指派员工进行维修，直至恢复正常。

6.2.4工程师对保养完成进度、施工质量、施工效率应作全过程监督检查。

功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差、高低不平现象。

6.2.5检查保养要求如下：
6.3巡检路线流程图
6.3.1检查房屋漏水
6.3.2检查外围
6.3.3检查玻璃幕墙
各方向幕墙按由上而下，由左至右顺序逐件检查。

6.3.4检查外墙贴面
按照房屋平面形状每隔2米为一段，分为若干段，然后各段由上而下，由左至右逐一检查。

6.3.5检查楼地面、内墙、门、窗、吊顶、楼梯扶手、卫生间、家具
其中，每层楼面依次从走廓、冼手间、楼梯巡视至下一层。

6.4房屋破损应急处理
6.4.1发生异常事故后，立即报告工程部监控中心值班室，值班主管判断现场的事故类型，迅速通知相关专业人员赶往现场；视伤亡情况拨打120救护热线；及时通知工程部经理。

6.4.2工程专业维修人员到达现场后立即封闭事故现场的周围道路，避免伤害路人。

6.4.3 维修处理
6.4.3.1外墙玻璃爆裂：
a）维修人员拆下破损玻璃后，更换备件玻璃。

b）若暂时没有备件玻璃，则用夹板或以前换下的有划花痕迹的玻璃临时换上，待购回新的玻璃后再更换。

6.4.3.2钢化玻璃门和间隔爆裂
维修人员拆下破损玻璃，由于钢化玻璃需要按尺寸订造，故临时用夹板封闭破损处，待新的玻璃购回后再更换。

6.4.3.3外墙瓷砖脱落
a)维修人员利用吊篮检查脱落瓷砖位置的周边是否还存在脱落的危险，若有则先拆除危险部分，然后再用的瓷砖铺贴；
b)若无是直接用新的瓷砖铺贴。

6.4.3.4吊顶下坠
a)维修工检查龙骨吊点是否牢固，若吊点不牢固则巩固吊点和增加吊点；
b)若吊点牢固，龙骨或天花板变形而引起的下坠，则修整或更换龙骨、天花板。

6.4.3.5房屋渗水
a）对于裂缝明显，容易确定漏点的简单堵漏工作由维修人员使用防水材料对裂缝进行修补处理。

b）对于裂缝不明显，难于确定漏点的大面积堵漏工作，由专业的防水堵漏公司出方案，审批后进行修补工作。

6.4.4 维修完毕，通知清洁人员清扫现场的碎玻璃。

6.4.5专业主管工程师分析事故原因，将事件经过及处理情况书面向工程部经理汇报。

6.4.6 事故处理流程图
7．相关记录
7.1《月预防性检修计划》
7.2《房屋及公共设施检查表》
7.3《派工单》。