有关房地产估价规范论文范文【摘要】房地产估价是一门重要的边缘学科，随着我国市场经济体制的逐步完善，房地产市场的发展，房地产估价的作用也将日益突出。

论文主要研究了国内外房地产估价理论和制度、房地产估价常用的估价方法及其比较，论文提出了房地产及房地产估价的概念，并比较了国内外房地产估价制度，分析了房地产估价研究的意义、房地产估价的程序、房地产估价的常用方法，并提出市场比较法是最常用的估价方法，阐述了房地产的估价报告的基本要求及格式。

【关键词】房地产;估价;研究1 绪论1.1 房地产估价概述房地产估价以房地产为对象。

房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。

在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。

这种自由选择有助于形成自由的市场经济。

因此，个人和企业的行为影响着国家经济的成功与否。

1.2 房地产估价的基本原则房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。

基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。

①最有效使用原则;②相类比较原则;③预测原则;④估价时点原则;⑤合法原则;⑥公平原则。

2 房地产估价程序房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。

2.1 明确估价的基本事项在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。

一般来说，估价的基本事项包括四个方面。

(1)明确估价对象。

①评估实体的确定。

即是要明确评估对象是什么、范围如何。

估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。

②评估对象权利状态的确定。

首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。

(2)明确估价目的。

估价目的通常决定了需要评估的价值类型。

价值类型包括以下几种：市场价值、使用价值、持续经营企业价值、投资价值、课税价值。

可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。

(3)明确估价时点。

估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。

(4)明确评估前提。

由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：①独立估价。

②部分估价。

③合并估价或分割估价。

④变更估价。

2.2 拟定估价作业计划明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。

为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：①初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。

②确定投入人员。

这是估价作业计划的关键内容。

应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。

③制定评估作业日期及进度安排。

评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。

④评估作业所需经费预算。

一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。

2.3 实地勘察由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。

因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。

实地勘察的内容主要包括如下几方面：①对象房地产的位置及其周围环境。

②对象房地产的使用情况及现状。

③了解当地房地产市场的特征和情况。

2.4 资料搜集在房地产估价中，可获得的信息的质量和数量与用这些资料并完成估价任务的方法及技术一样重要。

因此，辨别不同类型资料，研究可靠的资料来源，以及管理资料的能力对估价是非常重要的。

在估价过程中处理市场、房地产和交易资料包括三个过程：①资料搜集;②资料组织;③资料分析。

在资料搜集这一过程之前，估价师判定在估价过程的各种不同哪一类资料是有必要的：一般性、特殊性还是竞争性供给和需求资料。

因此，估价师在完成估价报告的过程中，与客户商量如何选择资料类型。

一般性资料是指在特定市场从事日常房地产估价的估价人员通常会拥有一些一般性资料。

一般性资料包括影响房地产价值的社会、经济、政府、及环境力量等因素。

这类资料是估价人员在估价俢中用以累积知识的一部分。

详细资料包括有关被估房地产、可比的销售及出租的实例房地产及相关地方市场特性的详细资料。

竞争性供给及需求资料，估价程序要求，房地产估价要依市场条件进行，而竞争房地产的供给，被估房地产的未来需求、及其最高最有效利用，是分析的重点。

在勘查被估房地产及搜集房地产详细资料后，估价人员要掌握，在特定市场上的主要竞争房地产供给量。

3 房地产估价方法我国的房地产估价，是在改革开放后，伴随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出现的，尽管起步晚，但发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。

房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节，已经越来越受到人们的重视。

目前，收益还原法、市场比较法、成本估价法是国内外房地产估价常用的三大基本方法，各有自己的理论依据和适用范围。

4 房地产估价报告估价人员经过估价分析后得出的结果应在估价报告中传达给客户。

一份估价报告通过数据分析和相关性描述，使读者了解估价问题的定义，并获得明确结论。

不管在详细估价报告还是在简要估价报告中，估价师都必须简洁、清楚地陈述所有的事实、推理过程及其结论。

估价报告的篇幅、类型和内容，取决于报告的用途、估价目的、所需解决问题的本质及复杂性和报告的预期使用者想得到的信息。

4.1 房地产估价报告：委托方;估价方;估价对象;估价目的;估价时点;价值定义;估价依据;估价原则;估价方法;估价结果;估人员;估价作业日期;估价报告应用的有效期。

房地产估价技术报告：个别因素分析;区域因素分析;市场背景分析;最高最佳使用分析;估价方法选用;估价测算过程;估价结果确定;附件。

4.2 房地产估价报告的写作要求房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价人员必须能够动手写作估价报告。

房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。

写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。

学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

5 结束语房地产估价是一门科学性与艺术性结合的学科。

是一种权利的估价，不同的权利限制必将导致不同的估价结果，作为行业从业人员，要在执业过程中不断深入研究各种权利限制对于房地产价值的影响，才能推进房地产估价行业的不断发展。

参考文献：[1]中华人民共和国城市房地产管理法.1994-7-5.[2]中国人民共和国物权法.2007-3-16.[3]中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291一1999.[4]王在隆.最新房地产估价规范与经典案例评析实用手册.中国经济科学电子出版社,2006,8.房地产估价论文范文篇二《房地产估价方法研究》摘要：房地产的估价方法有较多种，但是也存在这一些问题，本文就房地产市场法估价方法、收益法估价方法、成本法估价方法展开了分析研究。

关键词：房地产;评估方法;研究引言近年来我国房地产市场蓬勃发展，日趋完善，为房地产估价业务的发展提供了广阔的空间，但由于目前还不太成熟的估价理论和方法，在实际估价作业时，估价结果偏离房地产真实价值的情况时有发生，在估价中出现的一些新情况，使得某些估价方法已不能完全适应新时期房地产估价的需要，结合房地产市场的现状对估计方法的研究和改进措施的提出十分必要。

一、市场法估价方法存在的主要问题与改进措施市场法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。

在目前的房地产市场状况下，用市场法进行估价主要存在以下问题：1、难以准确的选取恰当的可比实例。

选取可比实例是市场法估价中非常重要的一步，如果可比实例选取的不恰当，那么估价结果无法体现待估房地产的真实价值。

而在现实生活中，由于房地产市场在不断发展，可供选择的交易实例也越来越多，但是可比实例的选取却没有一个客观的标准，而是基本依靠估价人员的主观判断，这样估价人员的专业与否会在无形之中影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格。

另外，有些估价人员为了图方便，直接从二手房网站或某些相关网站选取可比实例，但这些数据中有些并不是真正的成交价格，这样会直接影响估价结果的准确性。

因此，应从以下两个方面注意可比实例的选取：第一，尽可能的排除估价人员主观因素的影响，在对同一房地产进行估价时，由至少3名估价人员共同确定可比实例的最终选择，确保选取的可比实例能较真实的反映待估房地产的价值。

第二，房地产估价行业可以设立专门的信息部门，建立规范、标准的信息库，有助于估价人员从中获取需要的交易实例和市场信息，为可比实例的选择提供详实、准确、及时的数据平台。

2、因素修正不够科学客观。

由于房地产的特性，其成交价格通常巨大，在估价的过程中对其价格稍作修正，引起的结果就会和市场价格相差巨大。

市场法中的因素修正主要包括交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整三个部分。

目前因素修正的方法主要是估价人员凭经验进行相关调整系数的确定，缺乏客观的标准支持，主观性太强。

因此，不同的估价师的不同的判断、估价人员对市场行情的把握不准都会直接影响到估价结果的精度。

因此，在对可比实例进行因素修正时，为了尽可能的避免主观性，可以引用模糊数学这种新兴的数学方法，该方法是运用线性代数、概率论和数理统计、微积分等理论来研究和解决各领域遇到的那些难以定量化的问题，而用市场法进行房地产估价的因素修正部分正是符合这个特征。

二、收益法估价方法存在的主要问题与改进措施收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

在目前的房地产市场状况下，用收益法进行估价主要存在以下问题：1、难以准确的确定参数。

未来各年净收益和报酬率是收益法中比较重要的参数，这二个参数确定的是否准确对估价结果影响很大。

第一，在对未来年净收益测算的过程中，由于是以预测为基础，在房地产市场比较稳定时都会产生一定的误差，何况是目前房地产市场波动很大，几乎很难正确确定其大小，同时，由于房地产市场不发达和估价人员水平的问题，都使未来年净收益确定比较困难。