集体建设用地基准地价评估方法研究摘要：土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，推进土地要素的市场化配置是构建更加完善的要素市场化配置体制机制的不可或缺的重要方面。
目前我国正积极推进农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作，农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，在我国土地制度改革中有着里程碑式的意义。
有的地区提前制定了农村集体建设用地使用权基准地价，在集体建设用地扭转过程中起到了良好的促进作用。
但很多地方还没有制定农村集体建设用地使用权基准地价或制定的不够科学合理，未能起到应有的作用。
本文就集体建设用地基准地价评估方法展开探讨。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估引言随着我国国民经济的平稳运行，我国城乡发展差距越来越小。
国家已启动农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。
农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，在我国土地制度改革中有着里程碑式的意义。
有的地区提前制定了农村集体建设用地使用权基准地价，在集体建设用地扭转过程中起到了良好的促进作用。
但很多地方还没有制定农村集体建设用地使用权基准地价或制定的不够科学合理，未能起到应有的作用。
下面就集体建设用地基准地价评估方法进行探讨。
1集体建设用地基准地价的概念与内涵1.1集体建设用地基准地价的概念集体建设用地基准地价是在正常市场条件下，经依法取得的，适用于有偿使用目的的集体建设用地，在一定的土地开发程度、一定的土地容积率、一定的使用年期、某一估价基准日，土地质量相近、条件相似的各级别或均质地域内，同一土地利用类型完整的集体建设用地使用权的平均价格。
1.2集体建设用地基准地价的内涵集体建设用地基准地价的价格内涵主要包含以下几个方面：（1）评估期日设定。
因为土地价格在正常情况下存在上升趋势，因此，需要说明估价结果对应的具体日期。
（2）土地用途设定。
土地用途的设定根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）标准确定，结合农村建设用地实际，一般分为商服用地、宅基地和工业用地。
（3）开发程度。
主要指该地块“几通”（指通路、通电、供水、排水、通暖、通信等）以及宗地是否平整等状况。
（4）土地使用年限。
现在国家相关法律并无规定各用途集体建设用地的使用年限，有些地方是参照国有建设用地的使用年期进行设定，因此，在进行集体建设用地基准地价评估时，要根据国家最新的法律法规或者结合地方实际情况合法合理地设定使用年限。
（5）平均容积率。
设定各用地类型不同级别的平均容积率。
2集体建设用地基准地价评估工作面临的问题2.1评估范围无法明确不管是城镇基准地价的评估，还是集体建设用地基准地价的评估，在评估前必须明确评估的具体范围。
通常状况下，城镇基准地价的评估具体范围主要分为城市的建成区、在建区与规划区，这是相对比较集中的。
然而集体建设用地是比较分散的，而且分布断断续续的，不是很集中。
所以怎样明确集体建设用地基准地价的评估范围是前提条件。
2.2评估规程技术依据不足城镇建设用地评估方面出台了《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）等一系列定级估价规程，这些规程明确规定了城镇土地定级估价的原则、范围、方法、流程及定级估价的影响因素。
针对集体建设用地定级估价方面，虽有《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA1201-2021），但相关技术思路比较粗略，针对性不足，导致进行集体建设用地定级估价时技术难度较大。
2.3土地级别界限较为粗略城镇土地级别划分相对较为容易和明确，城区内现状道路和规划道路网密集，部分穿插这铁路和河流，是天然的土地级别分级线，而农村集体建设用地级别划分需要基于同一总分区间有关单元的合并。
往往同一行政村内分值差异较大，而铁路和河流这些天然的分割线两侧，农村集体建设用地分值往往差异不大，因此在实际级别划分过程中，为了容易辨别和实际运用，往往只好以行政村界作为级别分界线，其土地级别界线相对城镇土地定级较粗略。
3规范集体建设用地定级与基准地价评估的程序3.1工作范围与工作对象的确定集体建设用地定级是集体建设用地基准地价评估的基础。
集体建设用地定级与基准地价评估可以将整个行政区划作为工作范围内，通常以区县或市本级作为独立的行政区划。
考虑到新一轮国土空间规划正在编制过程中，估价对象可以采用当地的第三次国土调查数据库变更成果，将数据库内集体建设用地图斑作为工作对象，同时可以套合当地生态保护红线，扣除生态保护范围红线内的集体建设用地图斑。
国土空间规划成果正式公布实施后，可以采用规划的农村集体建设用地图斑作为工作对象。
3.2定级因素因子的选择参见《城镇土地分等定级规程》、《农村集体土地定级与估价技术指南》等有关规程规范，确定对集体建设用地质量有显著影响的因素。
鉴于集体建设用地具有覆盖范围广、空间位置分散、质量分布不连续、城乡结合部受邻近城镇或已建成区域的辐射影响明显、受区域功能规划及政策导向等影响明显的特征，在未先行开展集体建设用地分等的情况下，宜增加反映宏观区位、社会经济水平差异，以及相关规划等影响因素。
在确定各定级因素中所含的具体因子及其评价指标时，可在《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）规定的基础上，考虑城乡之间在社会经济职能、建设形态与规模等方面的差异，结合评价对象的特征，适度增减取舍，体现针对性、差异性、可行性。
集体建设用地定级因素因子包含繁华程度、交通条件、基本设施状况、环境条件、社会经济发展状况、区位条件、区域规划共七个方面。
各地可结合当地的实际情况和特点进行筛选，并针对各因素确定具体定级因子。
3.3土地级别的确定集体建设用地定级采用综合定级的方式，也可以采用综合定级与分类定级相结合的方式。
按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）的技术要求，结合《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA1201-2021）中关于定级因素因子评价测算规则与方法执行。
对各类土地定级因素因子进行定量化处理，确定综合定级因素因子的功能分、作用分和服务半径。
然后划分土地定级单元，先进行土地定级单元内定级因素作用分值计算与作用分值图编制，再进行土地定级单元内总分值的计算与定级因素作用总分值图编制，最终进行土地级别的划分与确定。
3.4基准地价的评定根据《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA1201-2021），集体建设用地基准地价应以土地级别为基础，统计不同均质空间上的集体建设用地价格或收益水平，确定基准地价。
可以利用样点地价测算基准地价。
对于集体建设用地样点不足的区域，可通过建立定级单元（或土地级别）土地质量分值与样点地价数学模型的方法，测算基准地价。
其技术路线可概括为：全面收集当地的集体建设用地交易样点资料，并结合有关规程规范的要求，采用收益还原法测算商服用地、宅基地、工业用地的样点地价；同时根据基准地价评估设定的地价内涵，对初步测算的样点地价进行期日、容积率、开发水平、使用年期等系列修正，评定与本次评估地价内涵相一致的样点地价，之后建立定级单元土地质量分值与样点地价数学模型并对模型进行验证后测算各级别基准地价。
4集体建设用地基准地价评估的工作要点4.1相关部门的配合与支持当地领导重视和各部门的支持配合是搞好基准地价评估工作的保证。
集体建设用地基准地价评估项目基础资料收集量大、涉及部门众多，沟通协调难度大，项目从一开始就应该成立以区、县（市）委常委为组长的领导小组，负责协调解决基准地价评估工作中的重大问题。
切实做到各部门密切配合和通力协作，保障项目顺利完成。
4.2专业可靠的技术队伍专业可靠的技术队伍，是搞好基准地价评估工作的基础。
集体建设用地定级与基准地价评估工作是一项涉及面广、意义重大的基础研究工作，科学合理的项目成果能够有效指导集体建设用地土地流转市场，补充完善地区城乡公示地价体系。
在选取项目承接技术单位时，要进行充分考察和调研，关注具有相关专业资质，且拥有相关评估经验的专业技术单位，可以通过公开招标或邀标的形式公平公正的确定技术承担单位。
基准地价评估工作政策性强、技术要求高，只有一支技术过硬的工作队伍，才能按时、保质、保量完成任务。
4.3真实资料的采集扎实深入的资料收集和调查，是保障项目成果质量的前提。
只有调查收集充足的、可靠的第一手资料，才能科学地建立符合当地特色的土地级别体系、基准地价体系。
因此，在基础资料采集过程中要十分注意原始资料的收集工作，应采取灵活多样的调查手段。
在获取充足的定级因素、因子资料和样点地价资料的同时，严把质量关，对部分不符合要求的资料，进行补充调查，对有明显失真的资料，进行核查修正，保证资料的真实、可靠。
4.4估价方法的选择土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法和基准地价系数修正法等。
在实际进行集体建设用地基准地价评估时，估价人员应根据各种估价方法的特点，结合实际收集的资料情况，选择合适的估价方法。
（1）市场比较法：由于集体建设用地交易行为相对来讲不十分规范，市场是不充分的，且集体建设用地使用权没有入市，市场的正常交易量稀少，难以收集相关交易数据，因此，采用市场比较法对集体建设用地进行评估只适合用于个别已具有规范市场、交易活跃的地区。
（2）收益还原法：采用收益还原法对集体建设用地基准地价进行评估，主要会受到土地还原率难以确定的限制，一般采用安全利率加风险调整值法确定土地还原率，农村的风险调整值比城镇高，但是高多少，没有权威的论断，估价人员应在保证不出现原则性错误的情况下，选取符合实际的参数，方能使估价结果更具客观性。
（3）剩余法：若在估价基准日下待估宗地可以确定开发方案和通过何种方式获取收益等情况，可以通过剩余法进行地价测算。
（4）成本逼近法：适用于新开发的土地，以估价期日重新开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上正常的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。
但是实际估价时，应该考虑到集体建设用地与国有建设用地开发费用的差异，通常情况下，由于集体建设用地的开发建设标准（如土地平整、基础设施配套等）明显低于国有建设用地，因此开发费用要低于国有建设用地。
（5）基准地价系数修正法：对于政府已公布集体建设用地使用权流转基准地价且具有其完备基准地价修正体系的区域，可采用基准地价系数修正法进行评估。
但在基准地价前期制定过程，这种方法显然成为了不可能。
科学的评估需要科学的评估方法。
结语综上所述，在进行集体建设用地定级和基准地价评估时，应该提前明晓工作所面临的问题，熟悉工作程序，掌握工作要点，这样才能制定出科学的农村建设用地基准地价，为农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作助力。
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