宜昌居之盛地之城
世方物业 成就铺王
调研提纲
一、宜昌市商圈调研 二、宜昌市消费市场调研 三、宜昌市商铺市场调研 四、本项目自身相关情况调研
一、商圈调研
宜昌市商业概况：
一个城市商业中心在竞争中融合 三个区域商业中心在发展中崛起
开发区：各类型专业市场集中开发区，是 一个新兴的专业消费商业中心，未来将成 为宜昌市的批发物流商贸中心。
国贸购物中心
位于宜昌市的中心地带，面向宜昌市 最大的绿化广场，地理位置优越，是 宜昌市规模最大的百货商场，经营品 种最齐全，经营状况最好的商场。
从其开业之初到现在一直是边经营边 调整，规模不断扩大、经营经验不断 积累，经营的成功应归功于其不懈努 力提高自身经营能力。
挖掘品牌与经营特色，如六楼的美食 城、儿童休闲空间、各楼层的休闲座 椅等等，体现出经营者的用心。
百货商场调查
时代购物中心
地理位置优越，经营品种 齐全，是宜昌市民心目中 排名第二的百货商场。其 与国贸之间的区别在于品 牌差异，这一差异化经营 为其赢得了一定的市场份 额。 目前，整体经营环境不如 夷陵广场周边的百货商场， 且其单店规模、品牌号召 力均弱于国贸大厦，在竞 争中占下风。 积极调整商品品种，以提 升自身竞争力，目前正在 装修美食城，以增加人气。
超市、电器、家居等主力店调研
超市、电器、家居等主力店调研
超市经营状况分析
从分布状况来看，宜昌市区超市扎堆经营状况严重，由于整体上人口密度比较稀薄，对 于以就近消费为特征、依靠薄利多销的超市来讲，适合超市生存和发展、人口密度达到 一定规模的地段并不是很多，因此出现了一人口聚居片区汇集两、三家大型超市的状况。 由于扎堆经营状况严重，使得超市经营竞争十分激烈，已经到了面对面搏弈的状态，后 开门营业的超市多在规模和经营品种上下工夫，以此作为竞争的基础，未来超市之间的 竞争将更加激烈。 宜昌市超市还面临着城市中心区域的大型副食百货批发市场、集贸市场的竞争。由于宜 昌市整体上消费水平不高，低价位非品牌的市场商品对大量低消费者仍有较大的吸引力。 但随着未来城市经营发展、人民生活水平的提高，城市中心集贸市场的改造和拆迁， “农改超”将成为必然的趋势。
西陵一路 云集路0
4000 2700 4000 1000 2000
商业街区调查分析
西陵一路和解放路是宜昌市最有代表性的两条商业街，解放路是传统的商业街，西陵一 路是97年夷陵商业城开业后逐渐发展起来的，从目前的经营规模和人流密度来看，西陵 一路商业街已经超越了解放路。 西陵一路目前租金水平略低于解放路。原因在于：解放路经营时间较久，有稳定的商户 资源；其次是因为解放路沿线已经没有可以扩张的商业空间，供不应求，其租金整体上 维持原有的水平，但有小部分商铺租金出现下滑趋势；西陵一路的商铺近几年持续供不 应求，正在一个上升阶段，部分商铺租金已经与解放路租金持平，如不加改造，未来解 放路的租金将难以与西陵一路抗衡。 西陵一路位于城市主干道和城市中心地带，承载了较重的城市交通运输的使命，车流密 集，在一定程度上制约商业发展；西陵一路拆迁改造在即，片区已经被定位为城市CBD 区域，拆迁后商业必然向解放路集中。
商业街区调查分析
350 300 300 250 200 150 100 50
0
项目周边主要商业街租金一览
250
180
70
100
120 50
解放路 中山路 珍珠路 致祥路 陶珠路 云集路 西陵一路
商业街区调查分析
周边临街门面总经营面积约17700平方米
商业街 （统计零售业态，不包含大型酒楼）
解放路 中山路
百货商场调查分析
宜昌现有的四大百货商场分别为国贸、时代、宜昌、九州。其中以国贸、时代 品牌形象较高，宜昌次之，九州再次之。其中宜昌、九州与国贸位于同一地段， 且先后被国贸收购，国贸以经营者的姿态说明，其对自身的市场占有率还不够 满意。宜昌尚有百货市场空间还有待挖掘。 从百货商场内的商品价格来看，同类商品，宜昌市的价格高于武汉市，这说明 商品利润率偏高，市场竞争还不够激烈。在各方面条件均处于劣势的时代存活 至今（也没有走下坡路的迹象），从另一方面说明，百货商场经营利润率较高。
从现状来看
作为后起之秀的夷陵广场片区，多元化经营模式，各档次商品的高度集中，使其 商业盛极一时，解放路成为其漏网之鱼的补充而已。
从未来来看
随着九州被国贸收购，均瑶国际购物中心的建成并投入使用，夷陵广场的百货类 商业仍有继续加重的趋势，将进一步巩固其百货商业的地位；但随着中央商务区规 划，西陵一路商业街、夷陵商业城的拆迁，片区整体经营模式由原来的多元趋向单 一，对客户的吸引力度将减弱，将流失大部分中低端客户群。宜昌市商业步行街的 规划无疑将是解放路重振雄风的大好机遇。
宜昌市商业中心区
宜昌市百货商场调查 宜昌市主要商业街区调查 宜昌市超市及电器主力店调查 宜昌市其他专项消费市场调查
解放路是宜昌市历史最久的 商业街区，该片区商业物业 供应量少，规模太小，建筑 落后，处于无规划状态，目 前经营十分混乱，岌需改造。 另一方面，解放路又是人们 休闲娱乐的首选地点，改造
中应保留这一特色。
夷陵广场片区汇集“高档百 货商场+低档服装市场+品牌 商业街”的商业组合几乎囊 括了所有的中高低消费群体； 位于城市中心的优越地理位 置加上市中心广场的人气带 动，这一商圈得尽了“天时、
地利、人和”。
两片区商业对比分析
从历史来看
解放路片区是宜昌市商业的起点，早在80年代这里就开始成行成市，沉淀着浓 厚的商业韵味，即使在后来者居上的情况下，仍然被宜昌人不离不弃，可见宜昌人 对解放路商业街的认识根深蒂固。
东湖片区：是葛洲坝集团所在地，是宜昌市最 有消费能力人群的聚居区，是一个新兴的社区 服务型商业中心。
宜昌市商业中心区：位于城市的中心地带，集中了宜昌市全部的综 合大型百货商场；汇集多条品牌林立的商业街区；是全市人民眼中 的商业坐标原点，吸引着来自四面八方的消费者。
大公桥片区：高密度人口形成超市最 集中的商业片区该片区是一个日益壮 大的社区商业中心。