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日本lalaport与格林木考察报告


商业先行一般商业项目在定位之处可能会有较多方案,比较摇摆,三井不动产从 2006年一开始就确定了先开发商业中心的理念,同时也依托三井不动产在全国的商 业资源,引进了当时很多千叶县没有的品牌,使得该项目在品牌组合和业态搭配上 领先于国内其他购物中心。
家庭型消费 超市先行
该项目紧紧围绕家庭消费,主力店先行,主力店 对销售贡献度极高,占比高达45%。14万平米的购物中心2015年销售额达到 12亿人民币
MITSUI GARDEN 酒店
公寓
东京大学分院
立体停车库
冰箱原理 :
2006年项目开发之初,因周围人口较少,14万平米的商场经营较差,三井不动产 在定位之处仔细研究了周围人口未来十年的增长情况,调研了周围350组家庭的冰 箱构成,发现家庭日常消费是该区域的主流,因此先确定家庭冰箱的每日所需,确 定引进超市,然后围绕超市引进了许多周边的业态组成。这就是三井不动产的著名 “冰箱原理”。
周边竞争
本项目是武藏小杉商业设施 中规模最大的项目,建面约 6.6万㎡ 所在地的5km商圈范围内没 有商业设施,无竞争品牌
商业设计
建筑外部: 建筑内部:
商业设计
内部中庭空间 水景艺术
创新
从建筑外立面、体量来看,是传统的购物中心,并没有多大的出彩,即便是屋顶花园 4000平米,在日本很大,但听起来也没有多大的震撼,但业绩表现如此好,我们认为最 重要的是周边的巨大人口数量和构成带来的优质客户,另外结合日本商家精细的“内功”
人口状况:
本案半径3公里内约42000户,总计约10万人。25岁到45岁之间的青 壮年人口占比较高,但人口快速老龄化和新生儿出生比例低是全国性现象。
消费者属性:
25岁至45岁的白领阶层较多,中产阶级较少(日本把年收入在1500万日元以上 称之为中产阶级)本项目据第三方调研公司报告得出家庭型女性消费支出比要 明显高于男性。这也是为商场后期调整提供参考
规模:老城复兴与都心再造的契机,使得三井在 柏叶新城的核心区建起了一家14.4万平方米的购 物中心----LaLaport,目前店铺已达540家、并 配有8200个车位; 开业时间:2006年11月 物业构成:写字楼、东京大学分院、MITSUI GARDEN 酒店、公寓楼和住宅(在商业之后陆 续开发) 客群:以二次战后新生代所组成的家庭为主要诉 求,并聚焦儿童;
时尚女性所喜爱的复合品牌时尚店、食品超市、各色餐厅
楼层分布
如同巨大壁橱一般应有尽有,潮流时尚店、美容美妆店
楼层分布
家庭生活必需品的楼层,书籍、乐器、室内装饰、杂货铺
楼层分布
从儿童用品到家庭时尚、餐饮区,妈妈们的天堂
楼层分布
屋顶花园:日本最大级的屋顶花园,占地面积4000平方,可观赏各种季节性树木花草,并提供 了大量的儿童游玩设施;
城市定位-智慧城市
面临经济停滞、地域活力低下、资源缺损、 医师不足、医疗费用增大以及超高龄化等社 会问题,以「官・民・学」携手合作为基础, 面向所有人的开放性平台的建设项目在柏叶 智能城市启动。 柏叶新城定位于“智慧城市”:
环境共生都市 建设节能、创能、蓄能的 新一代交通系统以及绿化项目,打造人与环 境共存的未来型环境共生城市 健康长寿都市 以积极的心态面对社会老 龄化,居民在自己熟悉的土地上安心健康的 生活,退休后继续参加社会活动,实现适合 高龄社会的城市形象 新产业创造都市 产业创新刺激着日本经 济的可持续发展与活化,聚集了各种学术机 构和孵化器设施,孕育着“生活在未来“的 一个个可能性
柏叶新城:在日本快速城镇化的1950年代到1970年代,东京周边建设了一批新城
区位
千叶县位于东京都的东北方, 外地人口若想来东京都工作, 千叶组则是一个相当理想的 落脚外,因此所谓的新市镇、 新社区则不断在开发兴建, 自然吸引了不少的新家庭与 新世代的人口,加上各项新 的公共设施与交通网络陆续 在兴建,京叶县的捷运系统 等带动了人潮的流动,产生 了新的工作与生活空间,有 了更好的商机。
GRAND TREE 格林木
GRAND TREE
项目名称:GRAND TREE 格林木 开发商:日本7&i集团 建筑面积:6万㎡ 商业租赁面积:3.7万㎡ 开业时间:2014.11.21 停车位:823个 目标客群:30-40岁的附近高级公寓住户、 具有较强消费力的育儿家庭; 主力店:伊藤洋华堂大型综合超市、西 武百货、LOFT等; 项目地址:日本东京市神奈川县川崎市 中原区新丸子东3丁目1135; 项目简介:GRAND TREE武藏小杉是集 百货、超市、零售、餐饮、休闲娱乐为 一体的创新社区型购物中心。项目意在 打造一个让顾客的生活更加丰富多彩、 更加幸福的场所,把购物中心的主要功 能从传统的“购物休闲”颠倒过来,转 变为“休闲购物”。
“把商品陈列出来,挂一个POP宣传一下就把商品卖出去的日子 已经结束了“ “把格林木购物中心建成大家乐意来玩的地方,在玩的过程中 顺便买一些东西回家”“
格林木的亮点在于:
周边大量的高端社区,在项目上建设有全新的屋顶花园,这为其营造了休闲、娱乐的 氛围,便于吸引周边5公里117万社区客群; 品牌落位颇具特色,各楼层有主题,品类齐全,搭配合理,满足周边功能需要; 购物中心虽然面积较小,但却提供很多创新服务,如通过视频可以选购品牌商其他门 店的产品,生鲜蔬菜都是切好的等等。
归根于前期的定位及组合规划的好: 概念创新:休闲购物,格林木购物中心概念定位为大家乐意来玩的地方,在玩的过
程中顺便买一些东西回家
业态创新:品牌服务于女性、儿童,实现项目年轻化及时尚化的定位 功能创新:赋予母亲及孩子的人性化设计,专门配备服务于母亲及孩子的功能配套
及便利设施,在细节上给予贴心关怀;考察当天非周末,卖场内85%是家庭女性及
创新概念:环保节能
LALAPORT也彰显着环保理念,项目屋面大面积被太阳能发电面板覆盖,多余的电量 可以转化给周围的居民使用。此外,风力、自然采光、空调节能、太阳能照明、钢 结构停车场等措施也给该项目带来较好的节能效益。据该项目同事介绍,到2030年, LALAPORT碳转化相较于2016年可以大幅降低50%。
相关业态:除零售与餐饮外,商场还设有儿童乐 园,KIDZANIA儿童体验天地等;
实现效果:完全满足柏叶新城新生代家庭的购物 需求,并成功辐射了大东京地区。
区位交通:
LaLaport柏之叶位于地铁“柏之叶校园站”站前的位置,交通便利,地铁、公 交接驳便利,周围交通发达,通达性高。从秋叶原乘坐筑波快线,约30分钟可 达
基本背景-柏叶新城aport
超大规模城市的膨胀已是显性趋势,协同发展正成为区域发展的热点,在如此背景 下,作为城市细胞的社区承载的不仅仅是居住功能,更是一个城市健康、人性和精神 的归属地。 ,位于千叶县的柏叶新城即是其中的重要代表。
关键词:城市住区、卫星城、儿童社工 城市背景:东京都市圈中的柏叶新城 东京都市圈因行政区划统计口径的不同,划分有所不同。“一都三县”的划分方法 ,包括东京都、崎玉县、千叶县、神奈川县,大致是以东京市区为中心,半径30-50公 里的范围。 东京都市圈有代表性的新城,如东急多摩田园都市、多摩新城、港北新城、千叶新 城等,都位于离中心城区核心地带30公里左右的距离。新城建设初衷是为了解决中心 城区人口的居住,同时考虑他们在中心城区的就业,通勤时间不能太长。
柏叶新城-环境共生都市
有效利用能源-系统不断优化 日本首个能够将分散电源所产生的 电力在区域内再分配的智能电网
充分利用再生资源、闲置资源
柏叶新城-新产业创造都市
在柏叶新城,聚集了各种学术研究机关和孵化器设施
柏叶新城-健康长寿都市
从儿童到老人,大家享受健康的生活都市
三井LaLaport柏叶
柏叶新城作为“未来城市的实验范本”,其社区营造最具特色的方面,是“以孩 子为中心的阳光生活”及“以社工为重心的培育基地”,因此Lalaport应运而生
小孩,特点明显 服务创新:精心服务如“切块蔬菜”吸引兼顾家庭的职业女性,同时运用互联网技 术如“视频购物”整合资源,从而创新百货销售模式
楼层分布
项目不简单从服饰、杂货、化妆品等业态种类进行划分,而是考虑到每位顾客的生活个性和需求,通 过合理规划,进行创新混搭,侧重女性及儿童业态,以创新概念将每层通过主题划分,并赋予生动有 趣的命名,1-4层业态分别为餐饮、服饰零售、生活用品零售、母婴用品零售及餐饮。
区位交通
交通概况
区位分析 从东京急行电铁武藏小杉站步行4分钟 从JR东日本武藏小杉站步行4分钟 GRAND TREE位于武藏小杉商圈, 因前往新宿、涉谷、品川、横浜 等地交通方便,基本在10分钟左 右
区位人口
该商圈开发了许多高级社区,总人口数2010年117万,2016年预计增加到在125万人, 与二子玉川周边人口不相上下。第三方统计该商圈人口年龄基本在25-45岁,其中2539岁上班族数量巨大,一般是育儿家庭,儿童基本在10岁以内。家庭年收入在500万日 元(30万人民币左右)的占50%以上,年收入700万日元的占30%
开发次序:大学、医疗配套等先行,路网交通开通后,再做商业中心,重点开 发商业配套,住宅分期开发,由商业中心带动其他品类的开发。
市场培育:用市场行为培育市场,等待市场成熟,配套先行,明确且坚定,最 终造城
优势:
政府主导,在资源条件上优惠大 三井在日本的影响力,有海量资源 土地私有化,不受国内40年期限限制,可以持续经营。
柏市与三井不动产的关系
三井与柏叶之间持续了140年以上的交往历史,其起源可追溯到明治维新时代 1961-2001年近40年,三井不动产在这里建造的「柏高尔夫俱乐部」正式开业 2000年开始响应政府,重新规划改造 时间表
思考---放在国内要如何操作?回报周期长,且前几年处于持续亏损状态,内
部压力如何化解? 物业资产全部持有经营,交易历史追溯久远,在土地成本上与国内不同,因 此决定了整体开发思路不同。
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