注意要点：1、单一主体可向规土委管理局申报，
规土委管理局直接核准并予公示（15个自然日），公示 结束后管理局核发高在实施主体核准文件。
2、多个主体通过签订拆迁协议或作价入股形成单一主体，向新 区管委会提出申请，新区管委会核准并予公示（15个自然日）， 公示结束后，新区管委会核发改造实施主体核准文件并抄送市 规划国土委管理局。
2008
2009 2009 2010 2010 2010 2010 2010 2011
《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办【2008】93号
《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》粤府【2009】78号 《深圳市城市更新办法》市政府令211号 《关于实行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土【2010】59号 《深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见》深府【2010】193号 《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土【2010】324号 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 《关于实行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土【2010】59号 《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》
1、拆迁前期工作
• 由区政府按有关规定和程序确定改造实施主体。 • 注意要点： 房屋征收实施主体不得以营利为目的。建设单位 和以营利为目的的房地产开发公司、物业管理公司等法人和其 他组织均不得接受委托成为房屋征收实施单位，也不得与房屋 征收实施单位存在投（出）资、被投（出）资的关系。
1.1实施主体 确定：
3、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼， 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由房屋征收部门就被征 收房屋的有关事项依法进行证据保全后，辖区政府应当在法定 起诉期限届满之日起3个月内依法申请人民法院强制执行。
2、实施拆迁及土地移交
2.1产权注销
• 房屋征收补偿协议签订时，被征收人应当按照协议的约定向房屋征收部门提交被征收房屋房地 产权证书及注销房地产权证书委托书；没有房地产权证书的，应当提交相应的产权证明文件及 放弃房地产权利的声明书。房屋征收部门应当及时向房地产登记机构办理注销手续。 • 改造实施主体在取得相关拆迁核准后，凭与业主签订拆迁补偿协议及有关资料向市房地产登记 主管部门申请办理房地产证注销。
2.2建筑物清除
• 改造实施主体对改造范围内的建筑物进行拆除。
2.3土地征转移交
• 建筑物拆除完成后，改造实施主体持相关材料向办事处申请办理征转移交手续，办事处向新区 申请，获转地批复后，改造主体持转地批复向规划国土部门申请办理土地入库手续。
2、实施拆迁及土地移交
2.4用地面积确认
2.5改造监管协议 • 改造实施主体与新区管委会签订改造监管协议，约定公共设施用地移交、回 迁安置、保障性住房建设等义务，并附加在土地使用权出让合同中。 2.6申请建设用地报备 • 改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件及其他有关资料 向是规划国土委管理局申请建设用地报备，由城市更新科主办。 2.7建设用地方案图和建设用地规划许可证 • 改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件及其他有关资料 向是规划国土委管理局申请办理建设用地方案图和建设用地规划许可证，由 城市更新科主办。
1、拆迁前期工作
1.7 拆迁谈判 • 由房屋征收实施单位主导进行谈判
1.8签订拆迁补偿协议
• 改造实施主体与所有业主签订拆迁补偿协议 1.9改造实施主体核准及相关许可申请
• 根据《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试 行）》（深规图（2010）59号），向新区管委会申 请改造实施主体核准文件
1、拆迁前期工作
深圳城市更新专题培训
法务中心 2017年3月
目录 ———————————————————————————————
一、城市更新基本流程及发展历程
二、拆迁补偿安置专项介绍
三、深圳城市更新主要风险管理
一 、 城市更新基本概念、流程及发展历程
（一）城市更新概念 ———————————————————————————————————
3、因被征收人不同意评估、测绘机构进场等原因导致房屋征收的评估、测绘无法正常进行的， 房屋征收部门应当依法进行证据保全后，会同依照本办法确定的评估、测绘机构以实测占地面积、 目测房屋层数等合理方式估定相关评估、测绘参数，以相关参数作为房屋征收的评估、测绘工作 依据，最终确定被征收房屋补偿金额并作出房屋征收补偿决定，有类似被征收房屋的也可以比照 类似被征收房屋的补偿金额予以确定。 ——《深圳市房屋拆迁管理条例及拆迁补偿标准》（2013年）
• 对项目范围内的业主进行调查，调查内容包括人口、收入、拆 迁补偿方式等。
1.2业主调查
1、拆迁前期工作
1.3制定拆迁补偿方案 • 房屋征收补偿方案应当包括以下内容：房屋征收范 围、补偿内容、补偿方式、补偿标准、项目补偿费 用概算；作为产权调换的安置房的区位、数量、安 置房调换标准、套型面积和计算基本价格、过渡方 式、临时安置用房标准等；拟定的签约期限和提前 搬迁奖励期限；奖励与补助标准；房屋征收补偿费 用账户；其他应当纳入补偿方案的内容。
2011
2011 2012 2012 2013
《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》
《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令第590号 《深圳市城市更新办法实施细则》深府【2012】1号 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办【2012】45号 《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》深府令第248号
2、实施拆迁及土地移交
注意要点：
1、被征收人对房屋征收决定、征收补偿决定不服 的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
2、采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、 供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失 的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直 接责任人员，依法追究行政责任；构成违反治安管理行为 的，依法给予治安管理处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关 依法处理被征收人对房屋征收决定、征收补偿决定不服的， 可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。。
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• 3、现有土 地用途、建 筑物使用功 能或者资源、 能源利用明 显不符合社 会经济发展 要求，影响 城市规划实 施；
• 4、依法或 者经市政府 批准应当进 行城市更新 的其他情形。
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（二）城市更新基本流程
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项目范围确定 申请开发许可 核发建设工程规划 许可证
（三）深圳城市更新发展历程
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起步阶段（1980-1990）
对象：旧城区；重点区域：罗湖区，以政府部门为主导
探索阶段（1990-2004）
对象：城中村；91年成立城中村改造小组 因缺乏政策，财力支持发展缓慢
发展阶段（2004-2009）
对象：城中村、旧城区、旧工业区；04年成立“城中村” 改造工作办公室 以政府为主导，项目进行较快，但拆除重建进度慢
业主签署改造意愿 委托书
实施主体确认及建 筑物拆除
开工许可证
申报纳入城市更新 单元规划制定计划
签订拆迁补偿协议
核发竣工验收证明 （拆迁工作完成起 36个月完成建设）
批准纳入城市更新 年度计划
土地及房屋确权、 登记
办理房地产、回迁 安置
（二）城市更新基本流程 ———————————————————————————————
注意要点： 辖区政府组织对拆迁补偿方案进行公示（公告应当载明征收补 偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。且不少于30日）； 经房屋征收范围内占房屋总建筑面积1/2以上、且占房屋所有权人总数1/2以上 的房屋所有权人同意，可要求组织召开听证会。计算房屋所有权人数时，房屋 共同共有或者按份共有的全体共有人按一人所有权人计算。 ——《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（2013年）
2、实施拆迁及土地移交
2.8申请制作宗地图 • 改造主体在取得项目建设用地方案图和建设用地规划许 可证后，向市规划国土委管理局申请制作宗地图，由地 籍信息科（或地籍与房地产管理科）主办。 2.9申请签订土地使用权出让合同
• 改造实施主体持项目建设用地方案图、建设用地规划许 可证、宗地图向市规划国土委管理局申请签订土地使用 权出让合同，由土地资产科主办，城市更新科协办。
快速推进（2009----）《关于推进“三旧”改造推进节约集约用地的若干意见》、《深圳 市城市更新办法》等大量法规政策的颁布，城市更新大大推进。
（四）城市更新政策介绍 ——————————————————————————————————
时间 2005 2007 2007 2008 名称 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》深府【2005】56号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深圳办【2007】159号 《关于工业区升级改造的若干意见》深府【2007】75号 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办【2008】35号
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及 旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改 变或者拆除重建的活动：
• 1、城市的 基础设施、 公公服务设 施亟需完善； • 2、环境恶 劣或者存在 重大安全隐 患；
二、拆迁补偿专项介绍
（一）拆迁安置详细流程 ———————————————————————
1、拆迁前期工作
• 1.1确定实施主体； • 1.2业主调查； • 1.3制定拆迁补偿方案； • 1.4建筑物查丈； • 1.5房屋产权确认； • 1.6拆迁评估报告； • 1.7拆迁谈判； • 1.8签订拆迁补偿协议； • 1.9申请相关许可。
1、拆迁前期工作
1、对被征收房屋价值的补偿，不得低 于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。