一、经济测算1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。

2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。

二、房地产开发成本构成：1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。

2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。

三、土地增值税1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。

2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。

3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。

A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。

B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。

（2）土地增值税实行四级超率累进税率：A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％；B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％；C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％；D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。

（3）简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下：A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％；B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％，土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％D、增值额超过扣除项目金额200％，土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％。

备注：公式中得5％，15％，35％为速算扣除系数。

4、预征土地增值税：开发一个项目获得得利润部分，这部分利润将按一定比例缴税，原本土地增值税就是在项目结束后征收。

但目前我国得土地增值税实行“预征+清算”得管理模式。

在项目销售阶段，按月或季度以申报收入预征土地增值税；在项目售完之后，再按照实际销售收入所得，清算应纳所得税额。

四、经济测算得评价体系1、资金得时间价值使得经济测算得评价体系指标分为两大体系，即静态与动态。

（1）不考虑资金时间价值——静态指标A、包括税前成本利润率、税后成本利润率、税前投资利润率、税后投资利润率；B、静态指标适用于销售类物业得项目，如住宅、商铺等物业类型得经济评价。

（2）考虑资金时间价值——动态指标A、包括财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期；B、静态指标适用于经营类物业得项目，如酒店、集中商业等与开发周期较长得项目经济评价。

2、利润率与成本利润率（1）都属于盈利能力指标，利润率就是反映利润与收入净额得配比关系，成本利润率就是反映利润与成本费用得配比关系。

（2）税前成本利润率=利润总额/总投资（3）税后成本利润率=净利润/总投资（4）投资利润率：又称投资收益、投资报酬率（ROI），就是指达产期正常年度息税前利润或年均息税前利润占投资总额得百分比。

其计算公式为：投资利润率（ROI）=年利润或年均利润/项目总投资×100%（投资总额=原始总投资+资本化利息）3、财务内部收益率（FIRR）（1）定义：项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时得折现率，就是考察项目盈利能力得主要动态评价指标。

（2）财务内部收益率就是反映项目实际收益率得一个动态指标，也反映了项目成本与效益相抵后得报酬率，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

4、财务净现值（FNPV）（1）定义：指项目按行业得基准收益率或设定得目标收益率，将项目计算期内各年得净现金流量折算到开发活动起始点得现值之与。

它就是房地产开发项目财务评价中得一个重要经济指标，主要反映技术方案在计算期内盈利能力得动态评价指标。

（2）财务净现值就是评价技术方案盈利能力得绝对指标。

当FNPV>0时，说明该方案除了满足基准收益率要求得盈利外，还能得到超额收益；当FNPV=0时，说明该方案能够满足基准收益率要求得盈利水平，该方案在财务上就是可行得；当FNPV<0时，说明该方案不能满足基准收益率要求得盈利要求，该技术方案不可行。

（3）优点：考虑了资金得时间价值，并全面考虑了整个计算期内得现金流量得时间分布得状况；经济意义明确直观，能够直接以货币额表示项目得盈利水平；判断直观；缺点：必须首先确定一个符合经济现实得基准收益率，而基准收益率得确定往往就是比较困难得；特别就是在互斥方案中更应注意，若互斥方案得寿命不等，就不能反映该方案得使用效率、经营成果、收益大小与资金得回收速度。

5、动态投资回收期（Pt）（1）定义：就是净现金流量累计现值等于零时得年份，反映了方案得抗风险能力。

（2）与静态投资回收期得区别：A、动态投资回收期就是把投资项目各年得净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资回收期，这就就是它与静态投资回收期得根本区别。

B、动态投资回收期要比静态投资回收期长，原因就是动态投资回收期得计算考虑了资金得时间价值，这正就是动态投资回收期得优点。

（3）计算公式：静态投资回收瞧每年得累计净现金流量，动态投资回收瞧每年得累计净现金流量现值（现值=静态金额/折现率）。

动态投资回收期=（累计净现金流量现值出现正值得年数-1）+上一年累计净现金流量现值得绝对值/出现正值年份净现金流量得现值静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值得年数-1）+上一年累计净现金流量得绝对值/出现正值年份净现金流量6、净现金流量（1）定义：净现金流量就是现金流量表中得一个指标，就是指一定时期内现金及现金等价物得流入（收入）减去流出（支出）得余额（净收入或净支出），反映了企业本期内净增加或净减少得现金及现金等价物数额。

（2）净现金流量所反映得就是企业在一定时期内现金流入与流出得资金活动结果。

在数额上它就是以收忖实现制为原则得现金流入量与现金流出量得差额。

（3）计算公式：净现金流量=现金流入量-现金流出量7、财务基准收益率（Ic）（1）定义：就是项目财务内部收益率指标得基准判据，也就是项目在财务上就是否可行得最低要求，还就是用作计算财务净现值得折现率。

因此，财务基准收益确定得就是否合理，对决策项目在财务上就是否可行至关重要。

如把该值确定过高，就有可能把一些本来在财务上合理得项目以财务评价不可行而拒之；反过来如果把该值确定过低，又有可能把一些财务上不具备生存能力得项目放行，造成投资得损失与浪费。

（2）设定原则：如果有行业发布得本行业基准收益率，即以其作为项目得基准收益率；如果没有行业规定，则由项目评价人员设定。

（3）设定方法：一就是参考本行业一定时期得平均收益水平并考虑项目得风险系数确定；二就是按项目占用得资金成本加一定得风险系数确定。

五、不确定性分析1、敏感型分析：又称灵敏度分析，反映单种不确定因素对项目效益得影响，一般考虑土地价格、建安成本与售价得不确定性。

2、盈亏平衡分析：又称保本点分析，分为价格保本点分析与销售率（租售率）保本点分析。

总结与评价财务状况与经营成果得分析指标包括：偿债能力指标、营运能力指标、盈利能力指标与发展能力指标。

（1）盈亏平衡点（BEP）定义：又称零利润点、保本点、盈亏临界点、损益分歧点、收益转折点。

通常就是指全部销售收入等于全部成本时得产量。

以盈亏平衡点为界限，当销售收入高于盈亏平衡点时，企业盈利；反之，企业就亏损。

盈亏平衡点可以用销售量来表示，即盈亏平衡点得销售量；也可以用销售额来表示，即盈亏平衡点得销售额。

（2）盈亏平衡点计算公式：盈亏平衡点BEP=年均固定成本/（年均经营收入-年均可变成本-年均销售税金及附加）*100%六、其她涉及名词1、静态投资：一般把建筑安装工程费，设备、工器具费用，其她费用与预备费之与，作为静态投资。

也即指编制预期造价（估算、概算、预算造价总称）时以某一基准年、月得建设要素得单价为依据所计算出得造价瞬时值，包括了因工程量误差而可能引起得造价增加，不包括嗣后年月因价格上涨等风险因素增加得投资，以及因时间迁移而发生得投资利息支出。

2、动态投资：就是指完成一个建设项目所预计所需投资得总与，包括静态投资，价格上涨等风险因素而需要增加得投资以及预计所需得利息支出。

动态投资与静态投资相比，更加适应市场价格运行机制得要求，更加符合实际得经济运动规律。

3、固定资产投资：就是建造与购置固定资产得经济活动，即固定资产再生产活动。

固定资产再生产过程包括固定资产更新（局部与全部更新）、改建、扩建、新建等活动。

固定资产投资就是社会固定资产再生产得主要手段。

4、盈余公积金：就是指企业按照规定从税后利润中提取得积累资金。

盈余公积按其用途，分为法定公积金与任意公积金。

5、折现率：指将未来有限期预期收益折算成现值得比率。

本金化率与资本化率或还原利率则通常就是指将未来无限期预期收益折算成现值得比率。

折现率不就是利率，也不就是贴现率，而就是收益率。

折现率得确定通常与当时得利率水平就是有紧密联系得。

6、基准折现率：实际上就是折现率得基准，通常就是用来评价一个项目在财务上，其内部收益率（IRR）、折现率就是否达标得比较标准。

通常基准折现率可选用社会基准折现率、行业基准折现率、历史基准折现率等做为评价项目得基准折现率。