辽宁省工商局公布物业服务合同中的15项“霸王条款”

2009年4月14日，辽宁省省工商局下发《公告》，面向社会公布了当前物业服务合同中存在的15项侵害业主权益的霸王条款。并规定，自公告发布之日起15日内，存在“霸王条款”的经营单位必须立即改正，并将自行改正情况，向当地工商行政管理机关备案。对于逾期拒不改正，继续实施违法行为的，工商行政管理机关将依照《辽宁省合同监督条例》第四条、第十四条的规定给予1000元以上1万元以下的行政处罚，并责令停止使用相关格式条款合同文本及有关资料。对情节严重、影响极坏的经营单位将予以曝光。

1、办理入住手续时，水、电、热、气等代收费用及物业费一并交齐，否则不交钥匙，不得入住装修；

【点评】开发商订立这样的条款，实际上是在免除自身的法定义务。业主买了房子，开发商就应该履行《商品房买卖合同》，在规定时间内交钥匙；而交纳水、电、热、气是业主与这些公用事业单位订立的另外一个合同关系，不能以一个代替另一个。

2、在指定停车场停放自行车、电动车、摩托车、轿车收费。但不作保管，车辆损毁或丢失及车内物品丢失均由车主自己承担责任；

【点评】这也是物业公司免除自身保管责任的条款，既然物业公司已经对停放车辆收取费用，就有保证小区内安全防范的责任。

3、用小区的道路或场地作为车位，全部归出卖人（物业公司），出卖人（物业公司）有权出租、出售；

【点评】《物权法》规定，小区的道路属于业主共有，物业无权出卖出租。　4、未交纳停车费，业主车辆不准进出小区；

【点评】小区道路归全体业主共有，物业无权禁止业主进出小区。

5、物业服务企业有权出租本物业管理区域内物业用房及会所；

【点评】属于排除对方权利的条款，物业公司需要征求业主的意见，不能擅自出租物业会所和用房。

6、业主逾期不交物业费，物业公司保留停水、停电等强制措施的权利；

【点评】物业公司无权给小区停水停电，停水停电也不是合同中规定的违约处罚措施。

7、第三人致业主人身伤害、财产损失责任自负，物业公司不承担任何责任；

【点评】物业公司不能免除小区业主发生人身伤害、财产损失的连带责任。

8、业主使用物业管理区域内休闲运动器械，因器械故障造成人身伤

害的，责任自负；

【点评】物业公司不能免除小区业主发生人身伤害、财产损失的连带责任。

9、业主或使用人闲置的房屋被盗、损坏，物业公司不承担责任；

【点评】物业公司在有过错的情况时应承担过错责任。

10、未结清物业费，物业公司可以不交出物业管理资料；

【点评】根据《物业管理条例》，物业撤退必须交出物业资料。11、业主、租户未遵守业主公约和物业管理规章，物业公司可进行经济处罚；

【点评】物业公司无权对业主和租户进行经济处罚，该规定属于侵权。

12、公司违反本合同，向业主支付万分之三违约金；业主违反本合同，向物业公司支付每日千分之三滞纳金；

【点评】物业公司加重对方责任，减轻自身责任，侵害业主的合法权益。

13、物业公司有权将专业部分委托或转包他人，物业公司不承担责任；

【点评】业主与物业公司订立了合同关系，出现问题，物业公司应承担连带责任。

14、本合同最终解释权归物业公司；

【点评】排除业主的权利，对业主不利。

引发此问题原因主要归结为二点：

其一，开发商之所以要求“不缴采暖费，不能领钥匙”，主要是新楼盘在入住时，开发商大都与供暖公司签订了协议，只有达到一定面积，供暖公司才开栓供暖。而这笔费用，大都是由开发商将整个采暖期的采暖费提前预付给供暖公司。例如沈阳惠天热电就要求只有开发商缴费面积达到60%，才能进行供暖。由此看来，“入住必须缴纳采暖费”这一要求多半是开发商出于自身利益的考虑。

其二，开发商与供暖公司通常约定在两个供暖期内房屋供暖设施的质量由房屋建设单位负责。因此，供暖公司防止两年后房屋供暖系统出现质量问题，强行要求业主在小区第一年不管是否入住均缴纳采暖费，用以测试供暖管道有无漏水等质量隐患。这种做法是将开发商与供暖公司应当承担的房屋供暖设施质量风险转嫁到了住户的身上，由住户买单。

综合上述两点原因，物业、开发商提出“不缴采暖费，不能领钥匙”的做法，是站在自

己立场上最大限度的考虑了自身的利益，严重的侵害住户的合法利益，是没有法律依据的、典型的霸王条款。