投资建设珠海横琴岛现代商务科技综合体项目建议书香港诚丰集团2013年3月31日目录第一章项目基本情况 (6)项目简述 (6)项目名称 (6)项目性质 (6)项目建设地点 (6)项目的指导思想和原则 (6)项目内容及规模 (7)项目的战略定位 (10)现实背景 (11)政策依据 (12)项目建设的可行性分析 (12)区位及交通优势 (12)环境优势 (13)旅游资源优势 (13)政策优势 (13)项目建设的必要性分析 (14)符合国务院关于横琴开发的有关政策规定 (14)有利于优化产业结构，提高产业创新能力 (14)有利于促进总部经济发展，带动周边商业和旅游业繁荣.. 15第二章项目申报单位的基本情况 (16)申报单位概况 (16)第三章市场分析 (18)项目地位分析 (18)项目生存的市场经济条件分析 (19)高新技术产业发展分析 (19)总部经济基础条件分析 (22)高端现代服务业发展基础分析 (23)创意文化产业的发展条件分析 (24)城市发展对项目的驱动分析 (26)生态优势 (26)人才资源优势 (26)产业集聚优势 (27)开放型经济发展优势 (27)本项目独特优势分析 (28)聚集创新优势 (28)整合优势 (28)强强联手优势 (29)第四章投资估算 (30)投资概况 (30)估算编制依据 (30)估算范围 (30)各分项投资估算 (31)资金筹措 (32)权益资金筹措 (32)债务资金筹措 (32)第五章投资回收期测算 (34)项目收入与税金预测 (34)收入预测 (34)税金预测 (34)项目投资效益分析 (34)投资收益率 (34)效益费用比 (35)静态投资回收期 (35)动态投资回收期 (35)第六章项目的综合评价 (37)项目经济评价 (37)利税贡献 (37)行业引领 (37)技术引领 (38)平台建设 (38)项目社会评价 (39)项目风险评估 (40)市场风险 (40)政策风险 (40)持续融资风险 (41)法律风险 (41)附录 (43)投资建设珠海横琴岛现代商务科技综合体项目建议书第一章项目基本情况项目简述项目名称珠海横琴岛现代商务科技综合体项目性质新建项目建设地点本项目位于珠海市横琴岛内，具体地址以审批确定为准。
项目的指导思想和原则指导思想根据珠海市城市总体规划和横琴岛开发建设总体规划纲要的要求，充分发掘本区域的历史与文化内涵，利用并有机组织本区域的自然、地理区位、历史与人文要素，运用现代设计风格和城市设计手段，合理调控空间布局，塑造具有鲜明特色的集高端服务业、高新技术产业、创意文化产业、艺术酒店、办公、公寓、商业中心以及物流中心为一体的综合性建筑群。
同时，该建设项目还将提供卫星通讯设备、电脑网络管理设施、本外币结算、商品储运、旅游服务、公寓及其他一切必须的设施和管理配套系统。
设计原则方案设计遵循现行有关规范和要求，总体布局划分合理，功能分区灵活，最大限度满足各种使用功能的要求。
设计构思独特，造型新颖，美观大方，塑造富有活力的、地方特色浓厚的城市建筑。
运输系统布置科学，运输距离、路径力求便捷。
土地利用系数和建筑系数科学合理。
处理好绿化、道路、活动场地等与人的活动关系，营造和谐舒适的建筑空间。
坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环保节能要求。
项目内容及规模本项目将以科技研发、文化创意、商会经济及高端服务业发展为核心，打造一个集高技术研发及中试、文化创意产业基地、企业区域总部集聚，办公、居住、餐饮、会展等相结合的大型城市综合体。
项目占地：200亩项目总建筑面积：万平方米项目总投资：76亿元人民币科技发展中心项目占地面积：50亩；容积率：2；建筑面积：万平方米功能：高新技术研发及中试基地意向项目：1、以诚丰集团并购的飞秒光电科技（西安）有限公司为基础，与中国科学院西安光机所合作研发微小光学新产品、光纤技术新产品、医电新产品研发及中试，以及多模单通道光纤旋转连接器，基于物联网的城市加油站的管理系统、光纤传感测温仪系列等高技术产品研发；2、LED驱动电源核心技术研究；3、新能源研究，专注于镁系电池方面的专业研究，特别是低温领域电池的研究开发和用于无人机、装甲部队的新能源开发；4、引进20余家国际知名高新技术研发企业入驻。
文化创意产业基地1、文化创意产业大厦占地面积：30亩；容积率：2；建筑面积：4万平方米功能：（1）创意人才培训孵化园和服务外包产业园；（2）珠三角地区独特的动漫影视作品制作和出口发行基地；（3）文化传媒创意、创意工作室、数字影城、动漫电玩等动漫新媒体研发、制作、发行基地；（4）动漫衍生品研发、设计、制造基地。
引入30余家文化创意、传媒、动漫设计等企业入驻2、艺术精品酒店占地面积：20亩；容积率：5；建筑面积：万平方米功能：提供会议、休闲、娱乐场所及其高端服务闽商横琴商务大厦占地面积：50亩；容积率：5；建筑面积：万平方米引入闽商港资企业30余家功能：1、诚丰珠海总部（1）诚丰区域行政中心；（2）办公家具检验测试国家实验室；（3）家具创新设计及工艺研究中心；（4）高档家具（办公、金丝楠木家具、高档沙发）演示展示中心。
2、闽商商务中心（1）闽商及港商区域金融总部、采购总部、营销总部和贸易总部；（2）商务信息中心（3）会展中心，打造产品演示、体验和交易平台；（34）引入供应链管理企业、融资咨询、担保结算、通关、信息管理及相关增值服务的企业，为电子商务交易提供物流及相关增值业务服务；（5）餐饮休闲养生中心；（6）购物中心。
公寓等配套服务设施占地面积：50亩；容积率：5；建筑面积：万平方米本项目将以高科技企业研发及公司区域总部及高端服务业发展为主导，办公、餐饮、居住、会议等相结合的商务科技综合体。
搭建几个平台：科技创新平台；商务信息平台；文化创意平台；远期交割平台；居住休闲平台；主打业态为：科技研发、文化创意产业、企业总部经济、会展经济、创意人才培训孵化园、服务外包产业园、休闲旅游、艺术精品酒店、高端住宅等。
项目的战略定位项目定位目标：国际视野、全国一流年企业销售额及商品交易额突破50亿元项目的战略思考1、大投资，超75亿提高中心城市辐射功能2、园区引领打造高科技研发、文化创意、商贸会展三大基地3、人才聚集区吸引海内外人才到科技城创业发展4、创造稅源4年内逾24亿元，5年后每年9亿多元5、招商引资引进80余家知名高科技企业、文化创意企业及港澳、闽商知名企业6、和谐、生态的城市副中心倡导高品质城市生活，促进经济发展和城市建设现实背景在当今的全球视野里，珠江三角洲地区是经济最具活力的地区之一。
该地区经济不断转型与发展的结果，带动了高新技术产业、高端服务业和文化创意产业的快速发展，同时造就了大批新兴的中产阶级，从而引发了对于旅游业与休闲娱乐业的大量需求。
珠海地区凭借其大量自然资源与环境的合理利用将会带来旅游和休闲娱乐产业的巨大发展商机。
在政府部门出台的《珠海横琴岛总体规划》中，对横琴岛未来发展的目标定位为，集综合休闲旅游、商务服务、金融服务、文化创意、中医保健、科教研发、物流会展、高新技术等产业为一体的现代岛屿型城市综合体。
此外，横琴岛又是广珠、江珠高速的交汇点，随着横琴大桥和莲花大桥的相继通车，横琴岛已经与珠海市区和澳门连成一体，成为内地通往澳门的第二个陆路通道。
从地理位置看，横琴岛是位于东南亚和中国这个经济活跃地区的中心，在这个地区任何主要城市要到达横琴岛乘飞机四小时内便可，地理位置极为优越。
因此，投资建设珠海横琴岛现代商务科技综合体不仅符合国家对横琴岛发展战略的目标定位，更是充分利用其资源和地理区位优势，依托产业带动和高效的管理运营模式，实现横琴岛地区的跨越式发展，从而促进澳门和珠海的产业对接，为珠海的区域经济发展做出努力。
政策依据国家及省有关政策、法规、规定；现行有关技术规范、规定；国务院关于横琴岛开发有关政策的批复；《珠海市国民经济和社会发展“十二五”规划》《珠海横琴岛总体规划》；《横琴岛开发建设总体规划纲要》项目建设的可行性分析香港诚丰集团公司投资建设的珠海横琴岛项目不仅符合当地政府发展新型现代服务业、商贸物流体系及高新技术产业的规划，而且符合国家对横琴岛未来发展战略的目标定位，对促进珠海市地方经济发展将发挥重要作用。
珠海横琴岛规划建设现代商务科技综合体具有其他地区不可比拟的优势，主要体现在：区位及交通优势横琴岛位于珠海市南部，珠江口西侧，南临南海，距国际航线一大西水道4海里，北距洪湾保税区不到1公里；西接磨刀门水道与珠海西区一衣带水，距珠海机场约8公里，与澳门三岛隔河相望，最近处相距200米，距澳门机场3公里，距香港41海里。
从地理位置看，横琴是位于东南亚和中国这个经济活跃地区的中心，在这个地区任何主要城市要到达横琴岛乘飞机四小时内便可，地理位置极为优越。
随着横琴大桥和莲花大桥的相继通车，横琴岛已经与珠海市区和澳门连成一体，成为内地通往澳门的第二个陆路通道。
横琴岛又是广珠、江珠高速的交汇点，这些交通干线将于明年年底前建成，并通过横琴岛与澳门衔接；另外，广珠铁路将通过横琴岛进入澳门。
设立“泛珠三角横琴经济合作区”，为“9+2”地区的区域交流提供了一个平台。
环境优势横琴岛四面环水，气候温和，山清水秀，空气清新，原始植被保存完好，一派田园风光，是一片未开发的"处女地"，而且有“十步一瀑布，百步万棵树”的自然景观。
素有“山不奇水奇、树不奇石奇、地不奇岛奇”之美称。
有“雨后处处是瀑布，块块奇石都是景”的自然景观，加上横琴与澳门三岛一河之隔，澳门的中西文化建筑成为令人驻足观赏的风景线。
岛上还有"南海前哨钢八连"营地、古战场的遗迹和许多美丽传说。
旅游资源优势岛上有南宋古战场遗迹。
横琴岛旅游资源丰富，其中盛产鲜蚝，并以“一大、二肥、三白、四嫩、五脆”而闻名于世，被称为珠海餐桌上的名吃。
每到节假日，珠三角等地游客云集横琴岛，品尝海岛上的鲜蚝风味。
岛上有天湖景区、三叠泉、海洋乐园、石博园等旅游景点，现在还正在筹建一个大型动物园。
政策优势拥有对接港澳先进经济体系、最便捷的通关安排、最优惠的财税政策、最创新的体制机制。
项目建设的必要性分析符合国务院关于横琴开发的有关政策规定珠海横琴岛未来开发的总体规划已经得到国务院相关部门的审批，并在审批文件中提出“同意珠海横琴实行比经济特区更加特殊的优惠政策，加快横琴开发，构建粤港澳紧密合作新载体，重塑珠海发展新优势，促进澳门经济适度多元发展和维护港澳地区长期繁荣稳定。
允许横琴建设商业性生活消费设施和开展商业零售等业务，发展旅游休闲、商务服务、金融服务、文化创意等产业。
”此外，早在2004年底，珠海市横琴岛作为“泛珠三角横琴经济合作区”（“9+2”合作区）已被正式提到广东省发展日程，作为泛珠三角区域合作发展的重要载体，并加大了对横琴岛发展的政策和资金的扶持力度。