综合开发项目建议书编制单位编制日期第一编.项目策划：1.1项目策划意义项目策划的目的在于使投资者明晰本项目运作的过程与预期结果，从而能够更好的把握项目的进展。

同时策划还需对项目定位、市场、规模、投资与收益以及项目管理和产品的设计营销提出初步设想，作为项目可行性研究和项目建设规划的依据。

它是项目决策的最初、最重要的基础是项目成败的关键。

1.2项目概况：1.3项目建设条件分析1.3.1有利条件区位适中，交通便捷林木葱翠，风景秀丽文化意蕴，地灵人杰水清如镜，山水有情周边环境，蓄势待发132尚待解决的问题:用地权的问题用地的详尽范围、土地使用权的转让合同仍需进一步落实。

以免影响今后的开发。

公路接口问题基地距公路5公里，这一段路的建设问题需要落实。

建设规划问题基地地形较为复杂，资源条件未充分的挖掘，尚未进行系统的规划。

开发管理机构问题目前尚未建立明确、健全的开发管理机构。

应尽快按公司法建立专项开发公司,健全机构，明晰产权，以便今后的工作顺利开展。

其他问题1.4项目名称:项目名称为：------ 项目综合开发规划――以松泉为名，突出基地自然景观特征。

“松”：点明基地的植物景观特征。

基地林草覆盖率高，主要树种为松树。

“泉”：比喻基地内的两座水库，宛如两面晶莹的宝镜镶嵌在万松林中。

“地业”：突出项目开发的特点，即以土地资源为依托，进行生态农业、健康疗养、休闲娱乐综合性项目的开发。

1.5项目定性与定位：随着人们物质文化水平和消费水平的不断提高.双休日，黄金周假日消费和外出旅游日益增多.一方面刺激了旅游市场的消费，同时也对旅游开发提出了新的要求。

经济单一型的旅游开发项目，由于缺少综合性，参与性，娱乐性和特色，造成游客停留时间短，回头率低，直接影响旅游经济效益的整体提升，使本身有特色的旅游资源得不到很好的开发与利用，不能吸引游客。

所以在本项目的定性中我们应注重以下几个方面：1.综合性:指在苑区根据基地的景观和用地条件在项目安排上，要能满足不同消费能力、不同消费兴趣的消费群体的要求。

如要综合考虑安排生态农业、健康疗养、娱乐、休闲、度假项目2.针对性: 园区开发的主打项目一定要针对某一特定消费层。

生态农业——广泛的旅游人群，不同收入的消费群；学生团体等。

健康--------- 项目内容包括健康检查与治疗，主要正对城市中高收入阶层，该年龄组的人群，由于工作强度大，竞争和生活压力大，多数人处于亚健康状态。

利用基地良好自然生态环境和系统的健康疗养设施，为他们提供高质量的服务。

疗养——拟把该项目的受众定位在老龄人群。

我国已逐渐进入老龄化社会。

随着社会经济的发展，人们生活竞争日益激烈，无形中，人们对老年人由身到心的关注日益不足，亟需要有专门的社会机构来关注这一方面的问题。

此外，这种社会现实也对旅游及服务市场提出了新的要求。

一方面，专门针对老年人及离退休人员的旅游服务设施严重不足。

一般的旅游度假区、度假山庄虽然有为老年人提供服务的设施，但针对性不强，服务管理专门化不强。

同时，这一方向的市场潜力也是巨大的。

娱乐休闲------- 在关照老龄人福利的同时，在项目设置上，考虑到家人探望和团聚时年轻人和儿童的活动和消费需求。

这样可以增加子女探望在此疗养的老人的频率，不仅扩大了接待人群，也使在此疗养的老年人颐享天伦之乐，对老年人的身心修养大有裨益。

同时，也增加了园区的营业收入。

根据苑区的景观条件和建设用地条件设置具有特色文化、娱乐、度假、田园劳作等项目。

3.主次分明：基地用地建设条件有限，项目设置必须主次分明。

以健康疗养项目为主体，生态农业、娱乐度假项目为辅助。

1.6项目性质定位：针对老龄人群疗养、度假、怡享天伦之乐；以适合老、中、青、幼各个年龄层次人群的多种娱乐活动为中心内容，结合特色文化、农事活动的综合性度假山庄；1.7项目特色定位：主要自然景观，主要特定项目，特色经营设置，1.8市场调研与分析1.市场调研内容：周边地区旅游消费市场需求的变化趋势：客源市场调查及定位：消费者特征调查分析：周边同类项目差异性比较：2.市场分析结果：项目目标市场的定位：客源市场的空间定位与层次划分：客源市场规模及变化预测：项目建设规模的控制：项目投入与建设分期的控制: 1.7设施配置与规模:1.7.1健康疗养设施1.7.2生态地业设施：1.7.3别墅度假区1.7.4其他设施1.公厕2. 休息座椅3 .小品4. 垃圾收集池1.8投资估算与效益分析:1.8.1近期建设项目投资估算一览表注：本估算仅对近期建设中的主要项目进行匡算，一些估算项目未有列岀。

待可行性研究时解决。

1.8.2建设分期1.8.3效益分析1.营业收入：2 •别墅区商品房收入：3.一次性收入：4.年收入：5.运营成本：6.利润：（注：年接待2万人次的能力游览部分：年接待5能力。

平均消费100元/人次.天的水平需提高，否则会延长回收期）10.1项目管理与项目营销10.1.1项目管理1•项目管理机构（1）投资产权结构的选择投资产权结构的选择是项目前期研究的核心内容，在项目的初期就要确定。

它会影响到项目的各个方面。

投资产权结构选择要服从项目实施目标的要求，要能够最大限度实现项目目标。

商业性的投资人需要取得投资收益，投资结构应当能够使投资人获取尽可能高的投资收益。

投资人的选择是投资产权结构设计中要考虑的一个重要方面。

不同的投资人，由于其背景和特长的不同，可以对于项目的成功有着不同的贡献。

各个投资人之间的互补优势可以使项目的成功得到更好的保障。

依据本项目的投资人特点，推荐投资结构采取“权益投资”的方式。

投资人以资本金形式向项目或企业投入资金称为“权益投资”。

主要有三种方式：股权式合资结构、契约式合资结构、合伙制结构。

股权合资结构：依照公司法设立有限责任公司、股份有限公司是股权式合资结构。

在这种投资结构下，按照法律规定设立的公司是一个独立的法人，公司对其财产拥有产权，公司的股东依照股权比例来分配对于公司的控制权及收益。

公司对其债务承担偿还的义务，公司的股东对于公司承担的责任已注册资金额为限。

按照我国的《公司法》，主要股权式合资结构企业分为有限责任公司和股份有限公司。

有限责任公司的设立要有2个以上50个以下的股东，股份有限公司的设立要有5个以上的发起人股东。

契约式合资结构：是公司的投资人（项目发起人）为实现共同的目的，以合作协议方式结合在一起的一种投资结构，在这种投资结下，投资各方的权利和义务依照合作协议约定，可以不严格地按照出资比例分配，而是按契约约定分配项目投资的风险和收益。

合伙制结构：使两个或两个以上合伙人共同从事某项投资活动建立起来的一种法律关系。

它有两种基本形式：一般合伙制和有限合伙制。

在一般合伙制下，每一个合伙人对于合伙制机构的债务及其他经济责任和民事责任均承担无限连带经济责任。

在有限合伙制下，合伙人中至少有一个一般合伙人和一个有限合伙人。

一般合伙人对于合伙机构承担无限连带责任，有限合伙人只承担有限责任。

（2 ）组织结构与人力资源建立组织机构是项目建设和发展的重要条件。

组织机构机构建设应本着“精简机构，结构合理，运转协调，统一高效”的原则摄制。

公司下设办公室、人力资源室、计财室、基建室、保安室、商务室。

具体分工如下::办公室：后勤供应、公文撰写、信息联络等人力资源室：人事调配、政治教育、职工培训、档案管理等计财室：财务管理、计划报表、预决算、效益分析等基建室：负责公园的总体规划施工建设等保安室：法治宣传、治安、案件侦破、护林防火、安全抢救商务室：负责旅游咨询、旅游服务、商业服务等。

人员编制（1）编制原则项目的经营管理是一个系统工程，必须有一支多学科，多层次，精通业务的队伍，本着精简高效的原则，按国家人事劳动部门的有关规定，采取合同制或聘用制。

（2）人员编制经测算管理处编制定额20人，并根据旅游季节的变化，用季节性临时工来调节，以弥补人员的不足问题。

（3）人员培训在初创阶段，必须重视业务人才的培养、培训工作，采用参观学习、专家讲授等多种形式，逐渐提高管理人员的素质。

2 •项目资金筹措自有资金投资人入股股东借款：是指公司的股东对公司提供借款，对于公司来说，在法律上是一种负债。

在项目融资中，股东不愿意对项目公司提供更多的注册资金，常常用附加股东借款对于项目的银行借款提供准资本金支持。

一方面可以降低注册资金，另一方面可以获得在税前支付的优惠。

在这种情况下，通常附加有贷款保证条件，要求在银行贷款偿清之前，股东必须保持一定的预先约定的股东借款。

使得项目公司在扣除股东借款后的负债与包括股东借款在内的资本金和准资本金之比保持在安全的水平。

3.项目建设10项目可行性研究：项目可行性研究可以看作是系统地、逻辑地、客观地帮助做出合理决定的方法。

研究范围广，并因其目的、内容和研究方法不同而有所不同。

但其目标是一致的：尽可能准确地检验所提出计划的各种潜在可能性，以便做出是否实施计划的决定。

总体规划设计：详细规划施工图设计组织施工10.1.2项目营销1.宣传各项促销活动（会员卡、健康服务项目、团体活动等）网络宣传各种媒体广告2 •销售专业社团（养老院、航模协会、美术家协会、建筑师协会、园艺协会、学校）旅行社3.管理项目管理承包聘请专业管理公司11。