天河城选址分析
2020/11/15
天河城选址分析
目录
2 天河城的介绍 2 地理位置分析 2 天河区地区分析
2 商圈分析
2 结论
天河城选址分析
一 、天河城介绍
☆天河城的总体认知
天河城是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心，经过 十年的经营，被誉为“中国第一商城”。天河城集购物、游览、美食、 娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多功能于一体，名符 其实地“把北京路搬进了天河城广场”，在广州开创了一种全新的消 费概念，把广州的商业发展提高到一个新水平。天河城广场的建筑面 积16万平方米，营业面积10万平方米。地上7层，地下3层，北面露 天广场面积3000多平方米。 目前的日平均客流量已达到 30 万人，节假日客流量更多，最高一天 达 85 万人。2003年全城营业额约 40 亿元，已成为广州最繁华的商 业中心。天河城不仅带动了周边地带的繁荣，也造就了一大批成功的 企业老板。天河城的成功所带来的“天河城效应”，影响已波及全省 乃至全国，使之成为广州现代商业的标志，成为市民和旅游宾客购物 观光休闲的首选场所，成为有关部门和新闻媒体研究的对象，成为同 行赶超的目标。
2003年，天河区国内生产总值370.92亿元，比上年增长 16.1%。增长绝对值在广州市属十区中排列第四。而人民生活水 平提高较快。个人收入方面。2003年天河区城镇职工年人均工 资2429元，比上年增加3.80%，增长绝对值在广州十区中位列 第三。
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三、天河城所在地区分析
▲天河区零售业额
维多利广场——天河最亮丽的白领银座，为追求生活品味的白 领，倾尽心思创造最有人文内涵的消费天堂。这里，现代，人 文，品牌，时尚的文化韵味无处不在，衣饰是优雅时尚的，运 动系列是动感现代的，饮食是多元化而考究的。
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四、商圈分析
☆广百百货
广百百货天河店位于天河路200号中怡时尚购物中心(近体育 西路)，负二层至八层为商场，周边商业功能配套完备，设有 300多个停车位，物业将直接连通地铁一、三号线体育西路站， 设有机场快线始发站，有三十多条公交线路可到达，另外还设 有环形隧道连接购书中心、天河城和体育中心。
四、商圈分析
次要商圈如下图所示，而边际商圈可广达整个广州市甚至周边邻近的市区
次要商圈
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四、商圈分析 ☆商圈分析
人口统计及 购买力分析
竞争环境分析
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四、商圈分析
☆人口统计及购买力分析
天河区是广州最发达的区，该区的人口增长非常之快，从 1985年的近20万人迅速增长到目前的将近八十万。而流动人 口的发展则更是惊人，由1991年的6万多一下子发展到现在的 近七十万。然而土地面积却增长很慢，1985年为102万平方公 里左右，增长到目前约为150万平方公里，增长有限，由此可 见，天河区的人口密度是非常大的，市场潜力巨大。
天河体育 中心区域
5971
石牌区域
2815
天河北区域 1171
72549 305219 51.12 127.96 420.71 127.86
50518 21012
47358 76998
16.82
42.10
93.74
28.49
65.74 164.56 366.45 111.37
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三、天河城所在地区分析
245广州科技城总站—动物园 南门总站 夜38广卫路总站—小新塘总站
夜25广州火车站总站—东圃总 站 810白云高尔夫花园总站--广州 火车东站 278汇侨新城总站--车陂总站 293珠江新城总站—广卫路总 站
2ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ9广州火车站总站—东圃总 站
224A广卫路总站--广州科技城 总站
大学城5线体育中心站—大学城 总站
而更重要的是，一些研究报告表明，大型购物中心市场份额覆 盖面必须要有不少于50万人的固定消费群。据统计，现天河区 总人口约80万人，而这部分人基本上是中高收入阶层，经济条 件比较好。这一居民结构，使天河城广场拥有一个相当数量的 中高收入消费群体，因而拥有的购买力是非常强大的。
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四、商圈分析
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一 、天河城介绍
☆运营策略
▲商铺只租不卖 ▲功能组合配置要合理 ▲选择两家各具特色的百货公司：天贸南大和吉之岛天贸 两家大百货公司是天河城广场招租工作顺利进行的基础。 ▲根据市场变化，灵活调整租赁策略 ▲优质完善的物业管理，是天河城广场成功的手段
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二、地理位置特分析
☆总体位置评价
32112 20074 401034
59773 85676 783370
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三、天河城所在地区分析
表2：三个区域和天河区零售业经济效益指标比较
经济区域
从业人数 （人）
实收资本 （万元）
全年营业 收入
（万元）
人均营业收入
(万元/人)
为区平均 水平的%
资金周转率
%
为区平均 水平的%
天河区
18001 218555 719164 39.95 100.00 329.05 100.00
以体验式主题购物乐园为设计定位的正佳广场，是当今中国最大的完全贯彻“体 验式消费”模式、集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的 现代化购物中心。正佳广场傲踞天河路与体育东路交汇处，屹立于广州城市中轴核 心，与体育中心连通，坐拥日均百万超旺客流，直驳地铁一、三号线交汇站，56条 公交车线路穿梭于此，加上广州火车东站、广佛地铁、珠三角城市轻轨网络，广州 新机场巴士、华南屋村巴士及港澳直通巴士上落站，成为华南最大交汇点。
四、商圈分析
☆中华广场
中华广场占地面积3.5万平方米，建筑面积28.8万平方米，经 营面积16万平方米，广场地下有1200多个机动车停车位，以 日本吉之岛JUSCO、中华百货为主力店。年营业额18亿元， 日均人流量已达15万人次，逢节假日可达30万人次。
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四、商圈分析
☆商圈划分
天河城购物中心的主要商圈包括天河体育中心、维多 利广场、电脑城、中信广场、中怡时尚广场等这一带方圆 将近十公里的区域，而其次要商圈则延伸至天河区周边的 其他区，其边际商圈辐射的范围则更加广阔，甚至到达周 边城区。
（主要商圈如下图 ）
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四、商圈分析
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一 、天河城介绍
“购物消闲新感受，尽在天河城广场”——荟萃各种品牌商 品的大百货公司，五星级的电影院，三百多家各具特色的中外 名牌专卖店，引领家居时尚的宜家居，展示超时空精品的电器 行，书香四溢的文化廊，集东西方佳肴风味的美食坊和酒楼， 充满激情与梦幻的天梦宫游戏机中心和哎吔奇趣城……无限的 风情和浪漫，构成一幅斑斓美丽的都市画卷，日复一日地续写 着都市现代商业的繁荣，是广州人“我的广州生活”中不可缺 少的一部分。
289东圃客运站总站—西场电器城 总站 280广州火车站总站—凤岗总站
296南湖游乐园总站—奥林匹克中 心总站 512天河北公交场总站—长隆夜间 动物世界总站 515广州火车东站—东圃汽车总站
545同德横窖村总站—花城会展中 心总站 547广州体育馆总站—科韵路总站
旅游1线中山八路总站—天河公交 场总站 旅游2线中山八路总站—天河公交 场总站 18二沙岛西总站—华景新城总站
292东山口总站—南岗总站 51天8河棠城下选小址区分总析站—站前路（西郊 大厦）总站
三、天河城所在地区分析
经济分析
政治分析
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三、天河城所在地区分析
☆经济分析
▲天河区经济环境 天河区坚持“一路四区”的发展战略（走持续发展道路、科技 兴区、教育强区、环境建区、文化优区）、紧抓软环境建设这一 核心，推进区经济的发展。
天河城地理位置优越，位于广州市新规划商贸区中心,广州市 东西南北中轴线的交叉点上。天河城在广州地铁3号线两条支 线的交接点及其与地铁1号线、广州机场快线的转接站上，占 据天河商圈的中心位置，毗邻广州CBD中央商务区、天河体育 中心和广州火车东站，60多条公交线路在此设站，交通极为便 利。（如下图）
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二、地理位置特分析
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二、地理位置特分析
☆交通状况
公交线路汇聚----天河城广场四面环路，有60多条公交车在广 场前或附近设站。
（具体公交车汇总见下页）
天河城选址分析
途径天河城广场的公交线路
33广州火车站—大学城总站
235车陂总站–-天河客运站总 站 242广州火车站—经济开发区 总站 242（快线） 火车站—经济开 发区 240 云台花园总站—黄埔港总 站 224 广卫路总站—小新塘总站
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四、商圈分析
☆维多利广场
维多利广场是最具人文时尚的魅力之都，逾3万平方米的大型 时尚商场，11万平方米的现代商务写字楼，通过别致的文化广 场以及通透玻璃幕墙，流畅的建筑脉络，泛光溢彩的灯光氛围， 勾勒出繁华的天河最迷人的曲线。而它以人文主题式购物乐 园——将时尚与动感并轨演绎，国际品牌、时尚潮流、优越人 文精彩演绎。
表1：三个区域和天河区零售业规模情况主要绝对值指标
经济区域
法人单位数 从业人员数
（个）
（人）
实收资本 （万元）
营业面积 商品年销售额
（平方米）
（万元）
体育中心区域
341
5971
72549
112238
332356
石牌区域 天河北区域
天河区
411 140 1649
2815 1171 18001
50518 21012 218555
中怡店在百货设置组合上更加紧凑，方便顾客找到商品。广百 天河中怡店的装修装饰也十分讲究环保。店内装修全部采用环 保材料，放弃大理石、采用高档地砖，特别配制的涂料的气味 可在短时间内淡化；通风系统上，更注重自然通风，使室内外 温差不大，达到室内环境和自然空气一体化。顾客在此，可以 享受到舒适的环境。