税收筹划建议书――郁金香花园开发项目编制单位：无锡光正税务师事务所有限公司编制日期：二0C八年八月二十八日一、总论 (2)（一）建设单位基本情况 (2)（二）开发项目概况： (2)（三）税收筹划建议书的编制依据与原则 (3)（四）税收筹划建议书的工作目标 (3)二、经济指标分析 (3)（一）基本经济技术指标 (3)（二）预期财务指标分析 (5)（三）纳税指标分析 (7)三、本开发项目的纳税筹划 (11)（一）销售收入的筹划 (11)（二）成本费用的筹划 (12)（三）营业税的税收筹划 (14)（四）土地使用税的税收筹划 (19)（五）房产税的税收筹划 (19)（六）土地增值税的税收筹划 (20)（七）企业所得税的税收筹划 (23)四、项目税务筹划中需要说明的问题及风险 (31)（一）项目土地增值税平均增值率偏低，开发成本存在高估 (31)（二）项目税务筹划实施中应注意的问题 (31)三）不能享受二免三减半的所得税优惠政策 (32)一总论（一）建设单位基本情况建设单位：范思特（宜兴）房地产开发有限公司。
工商注册号：企独苏宜第004419 号。
住所：宜兴环科园百合场路。
所有制性质：有限责任公司（外国法人独资）。
法宝代表人：Vahstal Johannes Joseph 。
注册资金：2710 万美元。
经营范围：从事房产的开发，经营本公司开发的房产。
营业期限：2005 年4 月30 日至2045 年4 月29 日。
（二）开发项目概况：项目名称：江苏宜兴郁金香花园开发项目。
立项批复：中宜环科委字（2005）125 号。
建设规模：用地面积242253平方米，总建筑面积207231 平方米。
建设内容：建设6幢高层住宅，29 幢景观排屋，122 幢独立住宅和相应的附属设施。
投资总额：暂估75000万元。
贷款金额：18000万元。
建设主体：范思特（宜兴）房地产开发有限公司。
（三）税收筹划建议书的编制依据与原则我们以范思特（宜兴）房地产开发有限公司提供的苏天工咨字（2007）5-61号江苏宜兴郁金香花园项目可行性研究报告及贵公司工程部、财务部提供的相关数据资料作为本次税收筹划的分析范围及依据。
通过对项目的财务评价，从税务和转让定价角度进行进行测试和量化研究、分析，提出与税务筹划有关的建议。
我们在报告中援引的数据均来源于上述可行性研究报告及相关资料。
贵公司应保证前述资料的真实性与完整性，我们并不承担因前述资料数据不准确而导致数据匡算偏差的责任。
（四）税收筹划建议书的工作目标通过对范思特（宜兴）房地产开发公司开发的宜兴郁金香花园项目财务评价，提出与税务筹划有关的建议，以协助贵公司管理层优化项目税务结构，降低税务风险。
二经济指标分析（—）基本经济技术指标按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售（普通标准住宅的界定必须以财税[2006]141号规定的为准），增值额未超过扣除项目金额的20%寸，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%勺，应就将全部增值额按规定计税。
根据上述指标分析，贵公司的本开发项目不符合标准普通住宅的划分范畴，无法享受土地增值税的优惠政策。
（二）预期财务指标分析1、经营收入预测项目自实施后开始预售，房屋可销售面积为156,68.05 m 2, 其中独栋别墅43,225.56 m 2，景观排屋50,546.84 m 2，高层62,995.65 m 2。
根据现阶段宜兴市商品房市场行情预测，该项目销售单价为：独栋别墅 1.5万元/ m 2;景观排屋0.85万元/ m 2;高层均价0.5万元/ m 2,商铺、车库等配套设施由于管理层决定隶属于物业管理，故未在此进行收入预测。
可销售面积总收入预测表2、成本费用预测：由于贵公司工程部无法提供准确可行的项目预算资料，其实测成本又与可行性报告存在较大差异，故我们无法对其成本费用按会计科目进行分项计算，以下房屋建造成本是根据贵公司工程部提供的最新资金需求量表并结合财务上的统计数据形成，其相关数据的准确可靠程度还需在项目的具体实施过程中进行一定的修 '［正O（三）纳税指标分析一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、企业所得税等，现根据贵公司提供的相关数据测算本项目所需缴纳的各种税费：1、土地面积为242,253.00 万平方米，可销售面积为156,768.05 平方米，平均售价：独栋1.5万元/平方米，联排0.85 万元/平方米,高层0.5 万元/平方米；2、土地成本为2.419 亿元（其中有38亩按120万元/亩暂估），建造成本平均为:独栋2712元/平方米,联排2252元/平方米,高层2302 元/ 平方米；3、注册资本为2710 万美元，前期资金需求约1.8 亿元人民币通过银行贷款解决；4、实际发生的销售费用与管理费用按售价的5%预计测算。
在上述假设条件下，整个项目销售完毕需缴纳的各种税费计算情况如下：1、营业税、城建税及教育费附加（由于贵公司为外商投资企业, 暂免城建税及教育附加）139,300.97 *5%=6,965.05 万元2、土地增值税收入：139,300.97 万元可扣除项目：土地成本24,190.00 万元建造成本：49,814.81 万元（由贵公司工程部最新提供数据, 暂未计算资本化利息部分）三项费用：（24,190.00+49,814.81 ）*10%=7,400.48 万元税金及附加：6,965.05 万元加计扣除：（24,190.00+49,814.81 ）*20%=14,800.96 万元增值额：139,300.97-24,190.00-49,814.81-6,965.05-7,400.48-14,800.96=36,129.67 万元增值率：36,129.67/10,3171.30=35.02% <50%所对应的增值率30%在这里应当指出, 作为定位于中高档楼盘的本开发项目而言其增值率是较低的, 在土地增值税清算时可能会引起税务机关的高度关注，有一定的税收风险。
土地增值税：36,129.67*30%=10,838.90 万元3 、土地使用税（暂用土地证上面积216,943.10 平方米,按5 年计算）216,943.1*6*5/10000=650.83 万元4、印花税（暂只考虑购销合同, 建筑安装合同及借款合同）（139,300.97+49,814.81）*0.03%+18,000*0.005%=57.64 万元5、企业所得税收入：139,300.97 万元经营成本：49,814.81+24,190.00=74,004.81 万元税费：6,965.05+10,838.90+650.83+57.64=18,512.41 万元财务费用：18,000.00*7.56%*3=4,082.40 万元（尚未考虑资本化）管理费用及销售费用：139,300.97*5%=6,965.05 万元企业所得=139,300.97-74,004.81-18,512.41-4,082.40-6,965.05=35,736.30万元企业所得税：35,736.30*25%=8,934.08 万元项目结束后，合计纳税为：18,512.41+8,934.08=27,446.49万元项目争利润为26,802.22万元项目整体税负率=27,446.49/139,300.97=19.70%整个项目销售完毕需缴纳的各种税费计算由上述计算可知，企业的利润率是决定税负率变化的主要因素，一般情况下随着利润率的上升, 税负率肯定上升；纳税筹划的目的就是在保持既定利润率的前提下，使整体税负率下降。
三本开发项目的纳税筹划（一）销售收入的筹划1 、采用分期收款: 由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房产，故企业一般可采取分期收款方式销售。
采用这种方式，企业在会计处理时不需按售价总额一次性确认收入，而是按合同规定的收款时间分次确认收入，并相应地分次结转成本，这样可以起到延迟纳税, 节省资金占用成本的作用, 实际操作也较易进行。
2、分散收入：当所开发的住房初步完工还没有安装附属设备以及进行装潢、装饰时，房产开发企业便可以与购买者签订房地产转移合同，当附属设备及装修完成后，再和购买者签订装修合同，这样开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，第二份合同上注明的金额属于营业税征税范畴，不征土地增值税，从而达到降低税负目的。
在本项目中土地增值税税率为30%，而营业税税率只有5%，简单而言，有25%的税负差异，但应当提请贵公司注意的是，该方案的实施前提是最好能有自己独立核算的装修公司，由于近年来国家加强了对房地产企业的税收冶理力度，这种实务操作具有一定的风险性，事前必须与税务机关进行有效的沟通。
由于在实务中不太容易操作，这里就不展开对该筹划方案的详细论述了。
3、销售价格：假设销售收入为X，除税金及附加外的扣除项目为丫，结合本开发项目实际，增值率最好控制在20%--50% 之间，由于可以享受减免城建税及教育费附加，故此项目税金暂只考虑5% 的营业税。
X- （丫+5%X ）/ （丫+5%X ）＞20%X- （丫+5%X）/（Y+5%X）＜50%求解可知：1.2766 V X/Y ＜1.6216即贵公司为了控制各项目的土地增值税,最好是将收入控制在扣除项目金额的1.2766--1.6216倍之间,这样土地增值税税率才能保持在最低的30 %,超过这个数值,则税率会提高至40% ，造成更高的税收负担。
关于这一点，公司财务部门一定要按期进行必要的测算，以控制好整体税负。
（二）成本费用的筹划（1 ）费用的转化：费用或支出的形式不同，适用不同的税收政策，并会大大影响企业的税负。
譬如，公司董事、监事的酬劳可以工资形式支付，对持股员工发放的红利可以年终奖金形式发放，营销人员的工资、奖金可转化为营业费用，通过包干形式进行薪酬激励，合理增加人工成本的税前扣除额度, 但应当注意对其个人所得税的代扣代缴问题。
（2）资金借贷法：就是利用自己的关联公司（最好是能享受税收优惠的公司或免税公司）将资金拆借给房地产公司使用，由房地产公司支付资金占用费，由此来加大房产开发费用。
（3）资产租赁法：就是由自己的关联公司（同上）将房产、车辆、办公楼租赁给房地产公司用，并向其收取房屋租赁费、车辆租赁费，这样房产公司支付的租赁费就形成了它的开支，利润就转移到关联公司中，比较而言，整体税负还是降低的。
（4）业务招待费: 业务招待费必须是与开发经营业务有关，已取得合法凭证且未超过限额标准的开支。
对于业务招待费，能转化为其他费用项目列支的，尽量不要列入业务招待费中, 因为按照新的所得税法规定: 业务招待费的扣除限额是其发生额的60%，且不能超过销售收入的5%。