所有房间都必须备有单独卫生间，6人套房必 须平均拥有1.5个卫生间。而消费者只需一次 购买一定数量的“点数”，这些“点数”就成 为他们选购产品的“货币”。他们可以使用这 些“点数”，在不同时间、不同地点、不同档 次的度假村中灵活选择其“点数”所能负担的 住宿设施。
分时度假的点数的概念
¨ 点 数 点数制俱乐部用来测度房产价值的工具，点数多少与 淡旺季、房产面积和度假地坐落地点有关。这种模式，相当于在 度假地引入了一种新的流通手段。
国际上对分时度假的有关定义
将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年 的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位 的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20年～40年）每 年在这一住宿单元中住宿一周的权利。
国际上流传较广的两个定义：
美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中对分时度假的定义是：“所 有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用 权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者 获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权， 并且这一协约有效期在3年以上”，即称之为分时度假项目。
二、分时度假的定义
分时度假（Timeshare,又称Vacation ownership或 Holiday ownership），最初是指 人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的 产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、 分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人 家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用 权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用 权实行交换。
《欧盟分时度假指令》（European Union Timeshare Directive） 中被定义为：“所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价 格付款之后，将直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限 要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经 建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。
在20世纪80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里 达传播到英国和西班牙，分时度假交换系统的概念又 回传到欧洲，这一概念的回传标志着这一产品进入到 一个新的发展阶段。
分时度假交换系统
在分时度假交换系统中，对于加盟的房产有明 确的要求。如对于房间大小的一般规定是：度 假饭店房间不小于18.6平方米；供两人住宿的 套房在23.5平方米以上；供4人住宿的套房在 41.8平方米以上；供6人住宿的套房60.4平方 米以上；
传统的分时度假产品意义
传统意义上的分时度假是指在购买该产品 后，在指定地点、指定时间免费使用住宿设施；
在指定地点、选择时间免费使用住宿设施 （时间选择并非完全随意，而是在一定的期限 内选择，并且按先订先住的原则管理）；或者 选择地点、选择时间免费使用住宿设施，在这 种情况下，时间选择仍要受一定的限制，住宿 设施也确定为某种类型。
¨ 点数制 点数制（又称点数制），即顾客购买的不再是某处房 产的一段时间的使用权，而是购买一定的点数（或称点数），以 所购买的点数来选择消费标价已折合成点数的住宿和娱乐等产品。 它可以推进全球化点数制体系的建立和发展，即通过点数制网络 将各地的点数制俱乐部联合起来交换，使会员在度假需求上具有 更大限度的自由选择性。
20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的滑雪度假地首先开发了以分时销售的方式招揽客户， 标志着分时度假产品的开始。
20世纪70年代，美国本土引入分时度假概念。 1974年，最早的交换系统出现。同年，RCI（Resot Condominiums International）公司成
立，这是世界上第一个分时度假交换公司。这家总部设在美国印第安纳州的美国公司，在全 世界90个国家拥有3300个分时度假村，会员家庭超过240万。 1976年，II（Interval International）公司组建。RCI和II是目前为止世界上实力最雄厚的分时 度假交换公司。 80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，分时度假交换系统的概 念又回传到欧洲，标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。 80年代中期，90%以上的分时度假地都是专门为适应分时度假需求而新开发的，其发展规模 也迅速扩大。 1984年之后，一批世界著名的饭店连锁集团和发展商进入这一领域，分时度假地房产的质量 有了大幅度的提高。 1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制（又称分数制）。 1992年，世界开发分时度假产品的度假村有3000处以上，拥有分时度假房产的家庭也达到 近240万个。 1999年5月，RCI欧洲分公司完成了对点数制网络的检测，并于2001年前后将点数制网络推 向全球。 1999年，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。 1999 年8月，清华大学经济管理学院提出天伦公司（天伦公司筹备组）在中国开发分时度假 的可行性研究报告。 2000 年9月，由首创集团、首旅集团和中旅集团联合发起组建的天伦度假发展有限公司在国 家工商局注册为首家享有全国经营权的分时度假专业公司。
新型分时度假产品——分时度假交换
20世纪70年代之后，分时度假概念大量传入美国本土。 但引入分时度假概念并开始销售的美国经营者很快就 发现一个问题：即产品过于僵化，缺乏灵活性，人们 一旦购买了分时度假产品之后，只能年复一年地在同 一度假地度假。为了解决这个问题，有人在分时度假 系统的基础上进一步拓展开发出分时度假交换系统。 拥有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房 产使用权，通过全球网络交换系统换取同等级别但位 于其它地区的度假房屋使用权。
分时度假卡与产权酒 店销售辨析
范欣欣挥别作
一、分时度假的起源
分时度假起源于20世纪60年代。
在60年代早Leabharlann ，一位名叫亚历山大·奈特 （Alexander Nette）的德国人，在他所管理的位于瑞士提 西诺（Ticino）的饭店中首先创造出原始的分时度假概念。 他设想将度假地房产的股份出售给消费者，然后给予每个 购买者在度假地住宿的权利，所有购买者被称为股东或合 伙人。随后，他又创建了专门经营分时度假产品的欢乐迈 格（Hapimag）公司。这家公司是一家很成功的企业，在 1968年就有8000多名股东购买其房产。到20世纪90年代， 这家公司共有12.5万名股东和遍布欧洲15个国家的53处分 时度假地。
¨ 点数制俱乐部 点数制俱乐部一般拥有几处度假地房产，不同 房产有面积、档次等方面的差异。会员向供应商购买一定数量的 点数，所有的住宿、娱乐产品也以点数标价。会员可以随意选择 在一年的任何时间、选择网络内任意地点消费，并且对于房间的 大小、住宿时间长短、每年来度假的次数等都可以自由选择。
分时度假的发展历程