保元商博城住宅产品预估
武穴地域形成经历了多期地壳演变，境内地层出露比较齐全，地质构造地处扬子准地台和大别山台隆两个大地构造单元的接合部 位，构成了以平原丘陵为主的地貌结构。北部一隅为连绵起伏的低山，中、西部为丘陵，南部和东南为平原。地势北部高而东南 部低，自北向东南倾斜。在低山、丘陵中分布着盆地和谷地。平原中分布一些洼地。[6]
10 13 17 10.6 10 4 18 4 15.4 25 14 141
18.1.27 18.1.20 16.1 17.12.16 19.1.19 2019.9 19.1.13 18.11.3 18.2.7 2017.1 2019.7
574 823 1001 719 638 248 1400 340 992 1700 1000 9435
雨水全市年平均降水量为1278.7～1442.6毫米；降雪一般初日是在12月，少数年出现在11月，1968年出现在11月10日；终日
一般在3月，年平均降雪7．3天。初霜日期多出现在11月下旬，终霜日期多出现在3月上旬，无霜期年平均262.3天，最长是1980 至1981年为302天，最短是1962年至1963年为215天
武穴是一座美丽的江城，地 扼吴头楚尾，素有“三省七 县通衢”、“鄂东门户”和 “入楚第一港”之称。前身 为广济县，古称“佛国”， 取“广施佛法，普济众生” 之意。1987年，经国务院批 准，撤县建市。全市版图面 积1246平方公里，辖12个镇 处、325个行政村，耕地面积 50万亩，总人口80.52万人。 2000年第五次人口普查，武 穴市总人口719426人，其中： 武穴街道102245人，刊江街 道36880人，田镇街道27184 人，龙坪街道46684人，梅川 镇52011人，两路镇32708人， 余川镇44734人，花桥镇 36682人，郑公塔镇42739人， 大金镇42007人，石佛寺镇 58832人，四望镇43676人， 大法寺镇51505人，横岗乡 12695人，南泉乡35508人， 太平乡23871人，武穴开发区 23348人，万丈湖农场6117
人。
武穴户籍 总人口
80.24万
家庭 21.39万个
家庭均人数 3.75人
武穴平时人口 约30万人
节日峰值人口 约58万人
总结：
武穴的户籍人口数量不代表消费贡献的人口数量， 主要体现在：
1、武穴就业情况不理想，大量人员离开武穴工作，其收入来源和日 常开销和武穴无关 2、部分具备经济基础的人员在更高级城市安家置业 3、在武穴本土人员主要集中于老人和学龄儿童 4、由于常年不在家乡，武穴住房购置后实际使用价值不大，心里作 用更大。
城市 武穴
2017年GDP总量 290.29亿元
2018年GDP总量 300.58亿元
名义增速 3.54%
实际增速 7.50%
全地区排名 第二
社会消费品零售总额 2018年武穴社零总额159.2亿元，相比2017年的140亿元，增长了11.4%。 常住居民人均收入 2017年武穴农村常住居民人均可支配收入14156元，城镇常住居民人均可支配收入28913元。 2018年武穴农村常住居民人均可支配收入为15392元，城镇常住居民人均可支配收入31132元。 全市投资情况 1、2018年全年施工项目343个，产业类项目103个，基础设施类56个，农业水利和生态环境 33个，现代服务业151个。亿元以上施工项目114个，在建5千万元以上项目153个。 2、粮食总产34.97万吨，油菜6.98万吨，佛手山药4.5万吨。再生稻面积13万亩，青饲生产 面积5万亩以上，虾稻连作种养面积16万亩左右，新建补建高标准农田8.33万亩。 3、2018年全市工业总产值270.3亿元，税收过亿企业2家，新增4家税收过千万企业，共34家。 4、全市新发展各类市场主体1.63万户，完成“个转企”220户。全市注册商标超过1900件。 5、完成农村危房改造459户，棚户区改造2305户（套）。
平原分布在仓头埠--大金铺--花桥--郑公塔以南至长江沿岸，面积约717.86平方公里，占总面积59.81%。按成因分为长江冲积
平原和湖积平原。长江冲积平原包括沿江田家镇、武穴、龙坪一带，面积约150.91平方公里，东西长、南北窄，地面平坦，局部 稍有起伏，土层深厚，土质肥沃，水源丰富，是棉花的主要生产基地。湖积平原分布在县境南部和东部滨湖地区，面积约566.95 平方公里，湖泊密布，残山孤丘夹杂其间，土质肥力较高，灌溉便利，发展粮油生产和水产养殖条件优越。[7] 河流主要有长江、梅川、荆竹、大金、戴文义河，现存湖泊有太白湖、武山湖、马口湖。 水库主要有梅川水库、荆竹水库、仙人坝水库、大金水库4座中型水库和小型水库多处。[8]
武穴市刊江大道北侧、玉湖路西侧
2018.8.27 已成交
武穴市刊江大道南侧、十八号路东侧 武穴市栖贤路原实验中学 武穴市保康路南侧、粮食路西侧 武穴市北川路南侧、保康路北侧 武穴市武穴大道南侧、明珠路西侧（朱木桥社区） 武穴市沿江大道北 合计：
2018.11.20 2019.1.1 2019.2.25
名称 增长目标
GDP总量 7.80%
零售总额 10.50%
人均支配收入 8.00%
人均纯收入 8.00%
1.武穴自然资源丰富，经济情况活跃，城市建设日新月异，发展潜力 巨大 2.未来长江经济带，及高铁沿线经济将有力促进城市整体发展 3.武穴农村潜力大，大量外出打工人群财富积累将有效带来商业机会
小结
二、 销售情况-客户年龄分析
成交客户年龄段
各年龄段客户需求对比
40
30岁 以下,
各年龄段置业目的对比
40 35
岁, 19,6, 6% 17%
Hale Waihona Puke 41-50 以上,50岁
34 25 11 14
30
20 10 0
30 9 8 2 4
45,
41%
20
10 0 6
19 18
4 31-40岁 婚房
15 2 2 41-50岁 改善 6
18年武穴住房去化属性
武穴住房年去 去化套数 套均面积 化面积 套均每平米 单价 单套货值 总货值
54万㎡
4300套
125㎡
5290元/㎡
约：66.1 万元
28.6亿元
武穴住房去化特征：
110-130㎡的三房成为武穴商品房去化主体，： 1、无穴人好面子，心理上接受不了小房子； 2、武穴目前2胎是常态化现象，人口数量决定了理想房屋房间数量 3、家里来了远门客人，安排在酒店住宿是不被武穴人接受的。 4、其他城市畅销的70-90平方米房源在武穴去化极其困难
107 720 600 700 60 0 150 200 600 520 0 3717
53 66 25 54 30
52 108 45 8 20 0
79 103 240 19 136
467 103 401 19 578 248
无计划 尾盘 尾盘 尾盘 无 无 有计划 无 5700 5400 5800 5350 未开 4750 5050
二、 销售情况-客户区域分析
成交客户区域
田镇, 3, 外地, 4, 余川, 1, 3% 4% 四望, 6, 1% 石佛寺 , 6% 6, 6% 龙坪, 7, 6% 梅川, 11, 10% 花桥, 12, 11% 大法寺, 18, 17% 城区, 39, 36%
40 13 50 21
60 15 49 45 0
120 140 136 350
1250 140 392 1180 1000
最后两个单元 5600 一个单元 无 4800 未开
382
432
1323
5718
1、根据以上数据得知武穴市商品房出清周期在3.7个月，除去数据不准确及客观因素，出清周期不超过6个月，整体住宅市场稳定可控； 2、18年春节销售套数相比17年下滑15%左右（个人主观判断）; 3、虽然19年市场相比18年可能会进一步下滑，且市场供应量并未减少，但随着本案昭示面越来越完整，整体口碑不断拉升，个人判断本案19年底 （农历）可实现项目售罄，但在所剩的12个月销售周期内如何附带销售400个车位和临街商铺是此刻需要探讨的问题；
山地主要分布在市境北部边缘地带，由大别山二支脉太平山、横岗山组成，面积84.53平方公里，占总面积7.04%。位于东北部
的太平山，北面属蕲春、东面属黄梅，南面属武穴，北南走向。其山高起冲云霄，故名东冲山。清咸丰年间，周围农民上山躲避 战乱，故改今名太平山。主峰名一尖，海拔1063.4米，是全市最高点，东面有一山峰白砂裸露，刮大风时白砂随风飘扬，似雪片 纷飞，旧县志载称为广济十景之一的“东冲积雪”。位于北部的横岗山，因横亘于蕲春、武穴之间故名。东南至西北走向，北面 属蕲春、南面属武穴，主峰名为天柱峰。北面悬崖陡峭，南面较平缓。古时杂灌葱茏，旧县志载称为广济十景之一的“横岗耸 翠”。
未开拍
市场情况-土地情况
一、 市场情况-市场整体情况
武穴主要在售楼盘销售情况
序号 楼盘名称 体量（万方） 首开时间 共计套数 已售套数 月均去化 2.1-2.19去化 可售房源 待售套数 3月份预计加推 均价
1 2 3 5 6 8 9 10 12 14 15 合计：
翡翠一品 御江半岛 邻江公馆 国鼎公馆 景江豪庭 御江中央公馆 广济府 东城中心广场 东城壹号 澜山名著 皇家翡翠湾
丘陵主要分布在中部以及西北部和西南部一角，面积约397.96平方公里，占总面积的33.15%。按形态分为高丘和低丘，山顶高
度40-500米。高丘分布在中部偏北，紧临低山地带，丘高而密，坡度一般小于20度，沟谷比较开阔，水田比重大，土层深厚，宜 于发展农、林、牧业。低丘主要分布在中部，岗坡和缓，岗垄相间，发展粮、棉、油、苎麻和柑桔的条件极为优越，因而成为全 国闻名的粮食生产大县、油菜之乡和长江中下游优质水果基地，是湖北省唯一的粮棉油综合高产示范市和“吨粮田”、“双百棉” 同时达标的县市。