第二节 市场调查
❖ 房地产市场调查的内容与步骤 ❖ 设计一份满意的调查问卷 ❖ 开发商与市场调查机构的合作
一 市场调查的内容与步骤
❖ 在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等 并列为管理的五大资源。
我国房地产开发目前的状况是：“项目未动，调研先行”
❖ 房地产开发投资活动的首要环节是寻找和确认市场机会，即投资机会， 为此要进行市场分析，即对房地产市场的投资环境、房地产供需状况和 价格、市场趋势进行调查和分析。P41
（二）市场调查的步骤 1. 确定问题和调查目标 2. 制定调查计划 3. 组织实施计划（收集信息） 4. 处理信息（分析信息） 5. 报告结果
❖ 市场调查步骤：
4影响房地产市场转变的社会经济力 量
❖ 金融业的发展 ❖ 信息、通讯技术水平的提高 ❖ 生产和工作方式的转变 ❖ 人文环境的转变 ❖ 自然环境的变化 ❖ 政治制度的变迁
5.房地产市场的参与者
房地产市场参与者由市场中的交易双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。 土地所有者或者当前的土地使用者 开发商 政府或政府机构 金融机构 建筑承包商 专业顾问 ❖ 建筑师 ❖ 工程师 ❖ 会计师 ❖ 造价工程师或经济师 ❖ 房地产估价师或房地产经纪人 ❖ 律师 消费者或买家
因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。 分类： 社会环境：是指一定时期内和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄
等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗和民族特点等。 政治环境：是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资
的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。 经济环境：是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经
涉及交易主体的个别因素的影响。 房地产市场的功能 ❖ 配置存量房地产资源和利益； ❖ 显示房地产市场需求变化； ❖ 指导供给以适应需求的变化。房地产供给的变化原因： ① 建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式 ② 某类物业或可替代物业间的租售价格发生变化 ❖ 指导政府制定科学的土地供给计划 ❖ 引导需求适应供给条件的变化
2.技术发展调查
3.市场需求容量调查
4.消费者和消费行为调查
5.竞争情况调查
6.市场营销因素调查
上述1-5项调查内容均属于不可控制因素的调查， 其目的不仅为了分析市场环境，适应市场环境变 化，提高企业的应变能力，还在于寻找和发掘市 场机会，开拓新市场。而第6项调查，企业可以针 对不同的市场环境，结合顾客需求，制定有效的 市场营销组合策略。
与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交易的当事者、房地产 商品、交易组织机构等要素构成的。 ❖ 一个完整的房地产市场由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因 素构成的一个系统。
2 房地产市场的运行环境
定义：把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。 理解：在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立的，它时常受到社会经济体系中各方面
房地产市场调查与分析
第一节 房地产市场概述 第二节 市场调查 第三节 购房者的心理差异 第四节 市场分析的手段与方法
第一节 房地产市场概述
1. 房地产市场的定义 2. 房地产市场的运行环境 3. 影响房地产市场的主要社会经济因素 4. 影响房地产市场转变的因素 5. 参与者 6. 房地产市场的特性
济因素和经济活动。 金融环境：是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源。 法律环境：是指与房地产业相关的正式规则，包括现行的法律与相关政策等。 技术环境：是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力及技术发展动向
等。 资源环境：是指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。 国际环境：国外发生的事情、状况或关系。
❖ 市场调查是开发投资者用科学的方法、系统地收集及确定市场机会所需 信息资料的过程。其目的在于为企业决策者进行预测和决策、制定计划 提供重要依据。
❖ 市场调查是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效 方法和手段。
（一）市场调查内容 1.国内外市场环境调查 ➢ 政治法律环境 ➢ 经济环境 ➢ 人口环境 ➢ 社会文化环境
6 房地产市场的特性
房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般 规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律的制约。但是 由于房地产开发商品本身具有区别于其他商品的独特属性， 房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，就导致了房 地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性，概况如下： ❖ 市场供给的特点： A 短期内供给缺乏弹性； B 非同质性； C 高度的垄断性； D 供给主体间竞争的不充分、不广泛性。

1 房地产市场的定义
❖ 房地产市场：可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的 活动场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的定 义，则是指当前潜在的买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。
❖ 定义之含义： A、活动场所 B、交易关系总和 C、房地产商品流通环节状况 D、内在的调节机制 构成
3 影响房地产市场发展的主要社会经 济因素
❖ 社会因素：包括传统观念及消费心理、社会 福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、 家庭生命周期等因素；
❖ 经济因素：经济发展状况、家庭收入水平及 分布、物价水平、工资及就业水平、房价租 金比等；
❖ 政治因素：包括房地产供给政策、住房分配 和消费政策、房地产金融政策、房地产产权 与交易政策、房地产价格政策等。
❖ 市场需求的特点
A 广泛性 B 多样性 C 需要借助金融机构 房地产交易的特点：
A 商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及 其再界定
B交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费 时间比较长，交易费用通常也比较多。
C市场信息缺乏，市场交易通常需要估价师或物业 代理等专业人员提供服务。
❖ 市场价格的特点： A价格与位置密切相关； B总体呈上升趋势。 C现实价格是在长期考虑下而个别形成的，因此也不容易忽视