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3.3.3 土地使用权转让
土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投 资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的 转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。 以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约 定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书， 按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总 额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工 业用地或者其他建设用地条件。
国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法
规规定的其他用地。
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3.3.5 土地合作

中小开发商与拥有土地使用权的机构进行合作 开发，是一种目前常见的土地取得方式。土地合作 的方式很多，可以土地作价入股成立项目公司，也 可以进行公司之间的并购或资产重组。
1.开发企业可根据自身 的状况及开发环境和要 求，单独或者联合其他 投资者，向政府受让开 发区生地或熟地；
2.开发企业也可接受先 期投资者的转让，取得 开发用地。
于成功。
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3.2.2
投资区域 选择的因 素分析
房地产开发用地的选择
农地征用特 点
农地征用出 让程序
农地征用补 偿
指为了满足公共公 益事业发展的需要 和城市规划建设需 要，政府依靠国家 权力，强制转移农 村集体土地所有权 利并对原权利人给 予合理经济补偿的 一种行政行为
开发企业申请用地； 1.有一定的强制性； 土地管理部门审核 2.须妥善安置被征 申请文件； 用单位及人员的生 拟定征地方案； 产和生活； 征地出让申请报批； 3.土地所有权性质 签订合同，核发土 发生转移； 地使用证
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3 地价测算方法—剩余法（假设开发法）

开发完成后的房地产价值= 土地价格+开发成本+管理费用+投资 利息+销售税费+开发利润+开发商购买土地的税费

土地价格=开发完成后的房地产价值 —开发成本—管理费用— 投资利息—销售税费—开发利润—开发商购买土地的税费
土地补偿费； 地上附着物补偿 费； 青苗补偿费； 安置补助费； 临时建设用地补 偿费； 税、费
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3.5 开发项目立项与报批
项目立项 立 项 与 报 批 的 主 要 内 容 和 程 序 建设项目选址许可 申领《建设用地规划许可证》
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3.3.6 关于土地使用权出让和转让的几个问题
1.除了成片土地受让人，外商须为在中国注册的法人外，我国法


律未对土地受让人作出其他规定和限制。 2.在国有土地使用权出让实践中，出让合同一般都采用书面标注 合同的形式，即合同的主要条款、格式等均由出让方提出，受让 方只能按照出让方所提供合同文本的相应项目提出自己的意见， 必要时可作为补充。 3.关于房地产开发的期限。 4.土地使用权转让中的受让人，按目前规定应当在办理土地使用 权变更登记手续后的15日内持续让合同到房地产开发的主管部门 备案，并办理项目开发人变更等有关手续。 5.转让合同必须书面订立。
高档住宅项目 城市公益事业项目 廉租房项目 娱乐项目 国家重点扶持的能源、交通项目
答案:BCE
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开发地段 的选择因 素分析
开发项目 选择原则
1.政治环境 2.经济增长状况 3.投资环境 4.特大型建设投资
1.城市规划 2.自然环境和工程地 质因素 3.现有的建设条件 4.地段面积与形状 5.投资经营计划
1.区域优先 2.注重潜力 3.适应投资特征 4.综合评价
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3.3房地产开发用地的取得方式
3.3.1 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家或其代表（省、市、县土地 主管部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使 用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国 家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地
产一级市场。土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出
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3.3.7房地产开发可接受地价的测算
土地的用途；
1.影响地价的两大因素
土地的容积率

较准确地评估土地所建的楼宇预期楼价和楼 宇建造成本等基础数据，是关键性的环节。
2.用对比法推算基础数据
1）找到相当数量的条件相似的楼宇，综合取得其基础数据作 为测算的参数； 2）综合分析各相关因素；
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招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算
市场法 成本法 收益法 剩余法（假设开发法） 长期趋势法
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3.4 开发建设中的农地征用
农地征用一 般涵义
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1．（ ）是整个房地产开发过程中最重 要的一个环节。
A．投资决策阶段 B．前期工作阶段 C．工程建设阶段 D．租售与物业管理
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2．目前，经济适用房和廉租房项目用地的获 取方式为（ ）。
A．行政划拨 B．招标出让 C．拍卖出让 D．挂牌出让
）
答案:ABCD
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6．土地使用权出让的获取途径有（ ）
A．划拨 B．出让 C．招标 D．拍卖 E．合作开发
答案:CD
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（3）施工许可证不得伪造和涂改;
（4）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工; （5）在建的工程因故中止施工施工的，建设单位应自中止施工之日起两个
月内向发证机关报告;
（6）建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告。
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发证机关在受到申请之日起十五日内做出处理
建筑工程在施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的， 应当重新申请领取施工许可证
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3.6.3 施工许可证的管理
（1）建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法
签订的施工承包合同一致; （2）施工许可证应放在施工现场备查;
出让合同 双方Байду номын сангаас事 人的权利 义务
出让方享有的主要权力和应履行的主要义务； 受让方享有的主要权力和应履行的主要义务。
出让合同 的变更和 解除
出让方因社会利益的需要；土地使用者需要更改土地使用权出让 合同规定的土地用途和使用条件；合同一方违约时，另一方有权 解除合同；因不可抗力或社会动荡、暴乱等。
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A．房地产开发公司公开招标 B．房地产开发公司邀请招标 C．房地产开发公司自行招标 D．委托招标机构代理招标投标 E．房地产开发公司联合招标
答案:CD
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9．下列（ 土地。
A B C D E
）可以通过划拨方式取得
居住用地 公共设施用地 工业用地
按照土地利用的性
质和功能划分
仓储用地 对外交通用地 道路广场用地
市政公用设施用地
绿地
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3.2
房地产开发用地选择
3.2.1房地产开发用地的来源
城市中需再开 发的土地
城市规划区内的 建设备用地
7．申请领取施工许可证时要具备的证件有 （ ）。
A．国有土地使用权证 B．建设用地规划许可证 C．建设工程规划许可证 D．拆迁许可证（需要拆迁的项目） E．商品房预售许可证
答案:BCD
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8.房地产开发项目招标组织形式有（ ）
各种开发区内 的土地
1.直接向政府申请出让 2.通过收购旧房取得土 地 3.以转让方式取得用地 4.与土地的现使用者合 作取得用地 5.参加土地使用权竞投
1.对国有的建设备用地， 开发企业宜尽量采取协 议出让方式； 2.对尚未征用的集体所 有的建设备用地，开发 企业采取与土地所有者 合作开发的方式，更利
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第3章 房地产开发用地的取得
本章学习要求 1.掌握土地使用权的获取方式；
2.熟悉房地产开发用地的类型；
3.了解遵循房地产开发程序的必要性，了解项目
立项报批的程序与内容，办理施工许可。
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3.1.2房地产开发用地的类型