南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告苏华评报字[2012]第N253 号江苏华信资产评估有限公司二○一二年十二月二十日南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告目录注册资产评估师声明 (1)资产评估报告摘要 (1)资产评估报告正文 (2)一、绪言 (2)二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者 (2)三、评估目的 (3)四、评估对象及评估范围 (3)五、价值类型和定义 (4)六、评估基准日 (4)七、评估依据 (4)八、评估方法 (5)九、评估程序实施过程和情况 (6)十、评估假设 (5)十一、评估结论 (7)十二、特别事项说明 (7)十三、评估报告使用限制说明 (8)十四、评估报告日 (8)江苏华信资产评估有限公司I南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告评估报告附件1. 委托方、产权持有单位营业执照复印件2. 产权证明文件复印件3. 委托方、产权持有单位承诺函4. 注册资产评估师承诺函5. 评估机构资格证书及营业执照复印件6. 签字注册资产评估师的资格证书复印件7. 资产评估业务约定书江苏华信资产评估有限公司II南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观、公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。

注册资产评估师对评估对象及其所涉及资产法律权属的关注和查验，并不构成对评估对象的法律权属任何形式的保证。

五、本报告评估结论是注册资产评估师对本次委托评估对象在评估基准日于报告限定的评估目的、价值类型和评估假设限制条件下形成的专业意见，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

江苏华信资产评估有限公司1南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告摘要苏华评报字[2012]第N253号南京医药股份有限公司：江苏华信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评估程序，对南京医药股份有限公司经营决策涉及的房地产于评估基准日2012 年12 月1 日的年租赁价格进行了评估。

评估目的：为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据。

评估方法：市场比较法。

评估对象：南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格。

评估范围：南京医药股份有限公司申报的、位于南京市白下区延龄巷27号的房地产（建筑面积13578.51 m2，土地面积5665.1 m2）。

价值类型：市场价值。

评估基准日：2012 年12 月 1 日。

评估结论：经采用市场法评估，南京医药股份有限公司位于南京市白下区延龄巷27 号办公用途的房地产（建筑面积13578.51 m2，土地面积5665.1 m2）于评估基准日2012 年12 月 1 日时的年租赁价格为人民币捌佰壹拾肆万叁仟玖佰圆整（￥814.39 万元）。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告正文。

江苏华信资产评估有限公司1南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告正文苏华评报字[2012]第N253号一、绪言江苏华信资产评估有限公司接受南京医药股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评估程序，对南京医药股份有限公司经营决策涉及的位于南京市白下区延龄巷27 号的房地产于评估基准日2012 年12 月1 日时的年租赁价格进行了评估，现将资产评估过程和结果报告如下：二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者（一）委托方及产权持有单位委托方、产权持有单位均为南京医药股份有限公司。

公司住所：南京经济技术开发区（白下区中山东路486号）法定代表人：周耀平注册资本：69358.068万元人民币实收资本：69358.068元人民币公司类型：股份有限公司（上市）成立日期：1994年1月25日工商注册号：320192000001010经营范围：许可经营项目：中成药、化学原料药、化学药制剂、抗生素原料药、抗生素制剂、生化药品、生物制品、精神药品（限二类）、医疗用毒性药品；II、III类医疗器械（植入类产品、体外诊断试剂及塑形角膜接触镜除外）销售；预包装食品、散装食品批发与零售；保健食品销售；普通货物运输。

一般经营项目：百货、五金交电、劳保用品、汽车配件、装饰材料销售；室内装饰服务；房屋出租；兴办各类企业项目投资开发；经营进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）；信息咨询服务。

江苏华信资产评估有限公司2南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告（二）其他评估报告使用者本报告的使用者除委托方外，包括本次经济行为涉及的其他方。

本报告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒体及社会公众。

三、评估目的为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据。

四、评估对象及评估范围（一）评估对象与评估范围内容评估对象：南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格。

评估范围：南京医药股份有限公司申报的、位于南京市白下区延龄巷27号的房地产（建筑面积13578.51 m2，土地面积5665.1 m2）。

本次我们的评估范围与委托评估范围一致，具体以南京医药股份有限公司提供的资产评估申报表为准。

（二）实物资产类型及分布情况1、实物状况本次委托评估的为南京医药股份有限公司所拥有的位于南京市白下区延龄巷27 号院内的房地产，共有7 栋房屋，建筑面积共13578.51 平方米。

所有房屋建筑物主要由一幢五层的仓库楼（另地下一层）、一幢五层的办公楼、三幢二层的附房和二幢一层的附房组成。

建筑结构主要为混合结构和砖木结构，据委托方介绍除仓库楼建成于1995 年左右外，其余房屋建筑物均建成于上世纪八十年代，基础采用钢筋混凝土整板基础、条形基础，砖墙承重，钢筋砼楼屋面板、砖木人字屋架、瓦屋面，外墙刷涂料、条形面砖饰面，内墙刷乳胶漆，塑钢窗、木窗，木门，水磨石、复合地板及水泥地面，部分石膏板、夹板吊顶，普通水电。

仓库楼内有2 吨和1 吨载重货梯各二部。

根据委托方提供的宁白国用（2003）第16313 号《国有土地使用证》，使用权面积：5665.1 平方米，用途：仓储，使用权类型：出让。

至基准日本次评估对象空置。

2、权属状况根据委托方提供的宁房权证白变字第228198 号和第228199 号《房屋所有权江苏华信资产评估有限公司3南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告证》，共有7 栋房屋，建筑面积共13578.51 平方米，房屋所有权人：南京医药股份有限公司，产权来源：自建。

详见下表：序建筑面积是否房屋所有权证号座落结构丘号号（m2）抵押1宁房权证白变字第228198 号白下区延龄巷27 号混合3303217061-1否2宁房权证白变字第228198 号白下区延龄巷27 号砖木139.2217061-1否3宁房权证白变字第228198 号白下区延龄巷27 号混合57.2217061-1否4宁房权证白变字第228198 号白下区延龄巷27 号砖木535.7217061-1否5宁房权证白变字第228199 号白下区延龄巷27 号砖木328.4217061-1否6宁房权证白变字第228199 号白下区延龄巷27 号混合9192.41217061-1否7宁房权证白变字第228199 号白下区延龄巷27 号砖木22.6217061-1否根据委托方提供的宁白国用（2003）第16313 号《国有土地使用证》，使用权面积：5665.1 平方米，地号：***********，用途：仓储，使用权类型：出让，终止日期为2053 年10 月26 日，土地使用权人：南京医药股份有限公司。

五、价值类型和定义根据评估目的，本次评估中我们采用了公开租赁的市场价值类型。

市场价值定义：自愿交易双方均自愿地、非强迫地在对被交易资产拥有合理理解的情况下进行公平交易而成交的金额。

当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

六、评估基准日本项目评估基准日为2012 年12 月1 日。

本基准日是由委托方确定的，本报告中一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准。

七、评估依据本次评估的主要依据有：（一）法律法规依据1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人大常委会第29次会议修正）；2、房地产估价规范(GB/T50291一1999)；3、其他相关的法律、法规文件。

（二）准则依据江苏华信资产评估有限公司4南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告1、财政部财企字[2004]20号关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知及附件；2、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—评估报告》；3、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—评估程序》；4、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—不动产》；5、中国注册会计师协会2003年（会协[2003]18号）关于《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；6、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估价值类型指导意见》。

（三）产权证明文件1、房屋所有权证；2、土地使用权证。

（四）取价依据文件1、评估人员询价、市场调查收集的有关资料、信息；2、其他与评估有关的资料。

（五）行为依据江苏华信资产评估有限公司与委托方签订的《资产评估业务约定书》。