如何做好商业规划设计?1、主力店及次主力店的工程技术标准。
物业的建造标准必须符合相应的业态的需要。
在商业综合体当中,通常包括超市、百货、院线、餐饮、健身、酒店等多种业态,不同业态对物业要求和标准不同,在规划设计时必须满足不同业态的需要。
这与一开始我讲的招商在前、建设在后有很大关系。
不同业态的主力店有不同的要求,做普通的百货荷载有400、500公斤,柱距要7。
8米—8米,5米层高就够了。
如果做建材超市,建材超市要求荷载2-4吨,至少要8米层高,柱距要9-10米;做生活超市,5米层高就可以了;而做仓储的话,要求荷载1-2吨,要9米层高,柱距要9-10米。
如果建电影院,至少要10米层高(也就普通商业层高的两倍),要考虑将来使用大银幕。
不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求,只有招商在前,与主力店进行技术对接,才能掌握好这些东西。
另外,商业规划设计还体现在设备设施的配套上。
拿整个购物中心的照明来说,可能不同业态业种所需要的照明条件是完全不一样的。
比如大卖场(如超市),它强调的是低成本运营,肯定它在照明的器具上考虑的就是节能为主。
像一些精品店或者主力的精品百货店,他们对灯光的照明要求就会比较多。
所以在电量的分配上,在系统的配置上它都会有不同的需求。
这就直接体现了建筑设计规划单位的专业性。
下面是次主力店肯德基选址要求,供大家参考一下:一. 面 积:首层,350平方米(使用面积)。
门面12米。
二. 高 度:楼板到梁底高度,不得低于3米。
三. 楼板承重:乙方厨房区楼板负荷为450kg/m2,餐厅区活荷载为250 kg/m2。
四. 供 电:甲方提供空调及200KW的用电量,并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置,乙方自设配电盘,并独立安装电表。
五. 供 水:甲方提供25吨水/天,供水管径为2.5/3.0英寸,水压不小于2.5KG/CM2,并具有相应的用水指标。
六. 排 水:甲方提供相应的排水管线位置,排水管径不小于6英寸。
七. 隔油池:在餐厅附近区域应提供适宜位置,供餐厅制作隔油池,该位置将不导致争议或影响相邻关系。
八. 化粪池:甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域。
九. 排 烟:提供室外相应的排放油烟管道位置,该位置将不导致争议或相邻关系。
排烟管道的截面积为500mm*700mm。
十. 招 牌:在门脸上方提供招牌安装位置。
十一. 空调:甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8:00至晚11:00,其制冷量厨房应不小于450卡/M2/小时,用餐区应不小于350卡/M 2/小时。
餐厅温度冬天应不低于15度,夏天不高于25度,春秋季应在20-25度之间。
(如KFC自设甲方提供室外机位置)十二. 设备总重:冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶,设备总重3吨,下设槽钢可将设备均匀摆放,使楼顶均匀受力。
十三. 卸货车位:甲方提供临时卸货车位。
十四. 乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。
十五. 消防系统:乙方自设消防系统并与甲方连通。
十六. 电话:甲方提供两条电话线路。
还是和大家说个案例吧:江西有一个十六万平米的购物中心,做到正负零,来找我帮他招商,他们招商了一年,一个主力店都没招进来。
他主动提出,如果我帮他招商满场,他给我四个月租金。
可我研究过图纸之后告诉他,建议炸掉重来。
当时只盖了一层地下室,投资花了8000万。
他们的项目设计,层高平均4.8米,通通荷载400公斤,怎么能去招商呢?建材一进来,就能把楼板压塌,就是做超市也有危险。
这样的条件只能做百货,都做百货的话,2万平米一个平面,地下1层到地上6层,在这种二三线城市,面积这么大哪个百货敢做? 像这样的项目,都成这样了,如何能招的好商家进驻?!所以,如果在项目的前期不重点关注主力店及次主力店的工程技术要求,就会造成人力、物力、财力的浪费。
2、良好的内部动线设计商业综合体好的动线设计能引导和方便消费者购物,良好的人流动线也能延长消费者在店铺的停留时间,带动品牌人流量和购买率的提升,并能让消费者体验一种品牌所倡导的购物感觉。
商业的一切经营活动要围绕满足顾客的需求而展开,而这其中一个很重要的环节就是商场的动线设计。
如果把商业综合体比作一个人的话,那么动线就好像人身体内的血管一样重要,无论上、下、左、右都必须保持通畅,不能有任何阻塞的地方。
所以,商业综合体在规划的初期往往重点放在动线规划上,为配合各楼层不同业种的定位,商家往往要花费很大心思和时间来研讨和修复动线设计图,直到满足商场使用的最佳状态为止。
说到商业的动线设计,必须先来看看来到购物中心内的顾客都是什么样的目的,我们一般把顾客分为三种:第一种是有购买目的主动顾客,具有较强的目的性;第二种是无购物目的的顾客;第三种是随机购买,以逛为目的,在“逛”中发现商品,激发购买欲望,主要以女性为主,属感性消费。
那么,要激发顾客的购买欲望,不仅需要在商品自身设计上下工夫,提高商品的色泽、款式等方面的视觉效果,还需要着重研究商业空间的内部布置、空间的分割和联系,创造特定的购物氛围,让顾客心情舒畅,从而达到激发其购买欲望的目的。
一个好的垂直、平面交通设计 它是可以决定内部人流动向的。
我们在评析商业体内部交通的好坏,主要应从垂直交通和平面交通两个方向分析。
垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动,而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。
好的内部交通设计能使不是处于“金角银边”的商铺,也能得到充足的客流。
因此,我们在进行设计前,一定要了解项目的具体位置,是否能依靠内部交通,获取足够的人流量,起到“事半功倍”的效果。
好的动线规划的作用包括:合理的动线使顾客很方便地进入商业设施;合理的动线使顾客很容易地走完整个商业设施;合理的动线使商品很容易导入商业设施;合理的动线使店员服务更加方便。
商业的动线设计要把握好以下几个特点:商业综合体的动线分四种,有给客人使用的卖场的动线,也有给后勤补给和员工上下班的后场动线。
又分水平动线及垂直动线。
后场动线:从停车卸货开始经过商品管理,接着上升降货梯,到进入卖场仓库的这个过程是后勤补给动线,此动线的特点是要够宽敞、至少250公分以上才足够人员和推车通过;亮度要足够,一般大约400-500照度、等同于办公室的亮度即可;通道两侧壁面要做耐撞处理,地坪要平顺耐磨使推车不受阻碍;而这条动线一般要让客人看不见走不到的才是合理设计。
比如说卸货区要尽量安排在地下,我们现在做商业综合体,卸货区全部安排在地下,为什么呢?人、车、货分流,不和地面争位置。
如果觉得地下室做卸货区要把高度提高有点浪费,那么可以局部把卸货区做高一点,其它地方做低一点。
如果钱多一点,可以都做高。
这样有好处。
将来停车位不够了,可以加一层低停车场,停车位就加了一倍。
首先要解决人、车、货分流问题。
车辆,包括私家车、送货车,都不要和人在同一层面交叉。
员工动线:员工每天上下班进出的动线,从经过警卫到商业综合体,打卡完毕至员工更衣间换制服、再进到个人工作岗位的这条动线就是员工动线。
这条动线通常会和消防逃生动线相连贯,也会有某一段会和货物的补给动线重叠,这都是合理的设计。
水平动线: 水平动线在内部交通设计上,对于引导人流起到至关重要的作用。
商业综合体每一层商业以电扶梯为中心来做引导客人走向的通道成为水平动线,水平动线设计最重要的是主通道动线与次通道动线的设计,一般要求在进入商场之后要有一条明显的主通道,宽度在6~8米(一些高档次的商业综合体它的宽度会更大尺度,如万象城的地下一层及地上一层的主通道宽24或30米,宽到完全可以在通道上开汽车,事实上万象城的地下一层及地上一层就经常被很多4S汽车店来做商品的展示。
)保证购物人群能够拥有舒适的步行空间,使顾客在穿行主通道时,能清楚地看到商场平层的业态划分。
(具体请参看图片一:北京国贸B1地下一层平面图。
) 除主通道之外,还应该有与之相连的次级通道,使人流有效分流到各个业态分区。
根据不同的商业种类,次级通道的宽度各不相同。
对于商场内部的次级通道应在2米左右,以保证顾客在不拥挤的条件下,选购合适商品。
此外,为了有效拉动次级通道商铺的人流量,可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上,以拉升次级通道的人流量,同时也可降低将其设立在主要通道旁,占用黄金铺面的损失。
综合而言,主次干道的水平动线设计要避免让顾客走重复的路,尽量采用围绕中厅的双环回型或一字形结构,(北京金源MALL是双环回型及深圳的万象城是一字形结构动线设计)这种结构可以增加商场的通透感,最大化的增加顾客视线内的商铺数量,避免商铺人流死角,有利于最大限度地吸引人流,使商铺价值达到最大化。
如果商场面积过大,那么除了保证主次通道间的畅通及联系外,还应该在商铺前后都设立出入口,既方便顾客快捷的往返前后通道,又能缓解人流的拥堵,提升人流平均到达率。
(具体请参看图片二:北京金源MALL二层平面图及图片三:深圳万象城一层平面图。
)说完主次干道的水平动线设计,另外再提一提商业局部(如超市)的动线设计,动线设计首先要考虑商业的性质和定位。
商业的性质有很多种,如综合性的、餐饮的、娱乐的、购物休闲的、生活必需品的等等。
每种性质的商业需要不同的人流动线,而不能一概而论。
人流动线运用不仅在选址上能够带来价值,对于市内布局设计也有很大的指导意义:比如很多超市的布局就是将生鲜和熟食放到最里面或者是有些超市必须从最顶层进入,然后再内部绕很多圈才能出来,这些都是想让消费者在超市里面多绕行,从而使得每一件商品尽可能的处在人流主动线上。
垂直动线:从地面层借助电扶梯,电梯,步梯来运送消费者上下到每一个营业楼层的过程称作垂直动线。
主要的功能是自下而上引导客流。
一般而言,对于5~10万的人流,应设置18~30部扶梯,4~10部垂直电梯来满足人流运输的要求。
百分之七八十的客人多是利用电扶梯来上下商场的楼层,所以在台湾和日本的商业综合体,通常采用交叉式的电扶梯(即统称剪刀式)让客人能右转上楼左转下楼,很顺利地到达每一层卖场;在中国大陆则大多采用平行并排式的电扶梯,这种安排会造成上下楼的客人在同一个平台处挤成一团,并且让上下楼的客人必须多绕半个卖场,看似多一点商机,其实会造成客人不便而易生反效果。
购物中心层数越多,营业面积和租金就越多,购物中心的利润和投资回报就越大。
但要把购物者引导高层并不容易,因而投资者往往不愿意租用较高层的商铺。
此时,中庭空间和垂直交通工具能够发挥重要的作用。
中庭是垂直交通组织的关键点,也是步行空间的序列高潮,这里人流集中、流量大,最有可能鼓励人流上行。
富有趣味的垂直交通工具,玻璃观景电梯等,能在中庭空间创造活力和动感,常常会激发购物者登高的欲望。
因此,投资者在选择高层商铺时,评价垂直交通能否促使人流向上运动,将成为考核重点。