项目概况
位置：海口湾毗邻万绿园处，与世纪大桥隔海相望； 总建面： 近10000平米 规划：八栋三层连排建筑群 开街时间：2009年5月
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
特有优势：
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
位置：毗邻万绿园，周边具备成熟的国贸主商业圈、系列高档住宅，拥有强 势消费群体。
PROPERTY SERVICE
每当夜幕降临，在“第二时间”与朋友吃过海景晚餐，派对便悄然开 始；这是一个面向大海的海岸亲水街市，你可以惬意地在酒吧街的音乐声 中听海、观潮、畅饮美酒，无论是在静吧里休憩，抑或在慢摇吧里轻盈曼 舞，都能让现代都市人卸下整天忙碌的包袱、让游客敞开旅游几日来已疲 惫了的身心，是自我放逐，当然，也是回归…
建立史无前例的商业地产项目品牌形象； 宣扬自己的企业理念及由此而来的价值取向和文化观念（建立理论高 度，增加优质产品的立足点）；
※ 产品／市场状态（帮助说服） 解释产品的技术含量及使用感受（化抽象为具象）；
宣扬产品的市场反响（用事实说话）；
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
品牌个性
YINXIANG
环境：占地30余亩，拥有600米长一线黄金海岸线的全海景广场。
物业：以经营酒吧为主，咖啡馆和特色餐饮为辅的复合主题的酒吧街。
品质：只租不售，严格的业态控制，品质保证。
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
酒吧街开发需要考虑的各种环境因素
周围环境
竞争环境
硬件设施
※由于酒吧的工作 综合性夜总会和迪 对于硬件设施一般
吧街
以餐饮为 特色的热 带海上风 情酒吧一 条街。
以烧烤为 特色的酒
吧街
海口三大酒吧街分析表 主要消费人群 周边风景 商圈配套
商圈区域的白 领、公务员、
岛外游客

左傍西海 岸，右靠 万绿园， 与世纪大 桥隔海对
望
毗邻国贸CBD 商圈，系列 高档海景住 宅，拥有强 势消费群体
岛外游客、附 近高档楼盘住
户
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
通过分析我们可以看到，本案与其他两个酒吧街相比教，主要胜在三点：
规划
契合区域土地价值、科 学合理的规划、布局。
业态
左傍西海岸，右 靠万绿园，与世 纪大桥隔海对望
复合业态，特色突出： 以经营酒吧为主，咖啡 馆和特色餐饮为辅的复 合主题、全海景酒吧街
风景
——“酒吧是用来摆POSE的。”
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
深圳酒吧：中国最典型的移民发展城市，是属于金领、白领的领地， 在白天残酷工作竞争的重压下，深圳夜晚的酒吧是他们尽情宣泄的舞台，充 满激情和动感
——“强劲节拍的牵引和身处人群的参与感，令人几乎忘了自己。”
YINXIANG
音量较大，因此多 吧一般选择独体经 无特殊要求，主要
数酒吧选择在远离 营，而中小型演艺 需要有的是上下水
居民区的地段营业 吧和清吧则偏重选 、工业用电、集中
。
择在一起共同经营 供暖，房间符合消
※商业氛围成熟， 。
防规定，留有紧急
或者风景不错的地
逃生口。
区。
交通环境
一般无特殊要求， 但附近要求设有较 大的停车场 。
PROPERTY SERVICE
北京酒吧：北京是全国各地艺术家、文化人“圈子”聚集之地，所以 酒吧文化中呈现出多元化、多文化特征，酒吧主题细分化明显——
“酒吧之意不在酒 。”
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
上海酒吧：中国受“洋”文化影响最早的国际化大都市，上海人骨子里 的高傲与挑剔体现在酒吧文化中，于是呈现出明显的贵族气质和高品位特性
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
目录
《项目前期定位策划报告》 之一：《市场及案例分析篇》 之二：《策略篇》 之三：《营销篇》
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
PART 1
分析篇
第一部分 综合市场环境分析 第二部分 项目自身分析 第三部分 目标客群分析描述
YINXIANG
谨呈：
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
酒吧街定位及推广报告
目录
PART 1—分析篇 第一部分 综合市场环境分析 第二部分 项目自身分析 第三部分 目标客群分析描述
PART 2—策略篇 第一部分 品牌定位 第二部分 传播策略 第三部分 广告运动
PART 3—营销篇 第一部分 业态规划 第二部分 招商与运营建议
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
中小投资客户的引入主要通过开展事件营销以及 相关信息的传播完成，通过“酒吧文化节”、“啤酒节” 与媒介投放完成该类客户的招商工作，同时将公关活动过 程信息通过新闻稿和软文炒作的形式在本地市场发布，造 成市场轰动效应，引起买家的关注。
分布较为松散：目前，海口的酒吧大小约有100家，主要分布在海甸岛、国贸、复兴城三个区 域，国贸的华海路和金龙路的酒吧相对分散，只有复兴城的酒吧区则比较集中。
缺乏自身特点：海口许多酒吧虽然具有时尚性，但大多数都没有经营出自己的特色，由于没 有进行市场细分 ，“磁性”不强，难以对消费者形成长久的吸引力。而消费者对酒吧的选择随 意性很大，依赖性却很小。
PROPERTY SERVICE
第一部分 综合市场环境分析
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
在今天，酒吧已是都市生活的不可分割的一部分。某种程度上说，酒 吧的繁荣程度，代表着一个城市的经济和文化的热度。而对比其他酒吧业 发达城市，海口的酒吧文化却显得有些贫乏…
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
结论：
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
“第二时间”酒吧街项目作为海口未来市政规划中的三大 风情酒吧街之一，与针对岛外游客为主的假日海滩酒吧街， 和以白沙门公园现有的自发形成的烧烤园为基础开发的白沙 门酒吧街一起，将填补海口夜间高档次、大规模娱乐区域的 空白。除世纪大桥复兴城酒吧区以外；就产品形态而言具有 一定的差异性优势。
PROPERTY SERVICE
在对国内酒吧业发达市场进行完巡礼后，让我们把视线慢慢拉回熟 悉的海口…
和内地的任何知名城市相比，海口的地域特征优势都非常明显：热带海 岛的风景与气候、天南海北的各地游客构成了海口最显著的酒吧业发展优势。
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
但是，由于各种原因，海口市的酒吧业发展水平与发达的内地城市相 比，至今仍有一些差距：
PROPERTY SERVICE
本案
投资者 消费者
主力店大客户
招商工作起点， 重中之重；
中小客户
重点诉求对象，理性诉 求；
大众
潜在消费者， “第二时间”拥 趸，媒介及感官宣导
小众
感性诉求，品牌营建，口 碑传播；
策略解读
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
投资客户分为几大主力客户和中小客户两部分。
由于业态不同，所以其 他两个项目与“第二时 间”在消费人群定位、 交通等综合方面的不同， 导致了本项目的稀缺性、 差异性。那么，综合放 大我们的三点主要优势 后，我们的定位呼之欲
出。。。
美源·第二时间酒吧街市场定位：
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
热带海景复合主题时尚酒吧街
YINXIANG
在黑夜与白天交接的边缘 这个城市看起来如此陌生 站在人群中 人们总会想不起在哪里失去了自己 当“第二时间”成为一种习惯… 从那天起不再讨论孤独这个话题 因为每天晚上在“第二时间”酒吧街游离 都能遇到那帮看海听歌的家伙 从没有人看过他们的孤单 我们开始喝酒 在晚上 我看到大海里有一轮月亮…
YINXIANG
缺乏统一规划：酒吧和一些专业行业一样，需要靠规模化带动发展。无论是北京的三里屯， 还是桂林的阳朔西街，闻名天下的不是某个具体的酒吧，而是整个酒吧街，整个城市的酒吧业。
经济发展制约：目前的海口酒吧，主要消费群体仍是本地人，经济发展水平限制了部分海口 市民的消费水平，也制约了海口酒吧业的整体发展。而随着海口城市、经济的快速发展，游客的 不断增多，特别是海口打造品位之城、娱乐之都，与社会发展和旅游相配套需要的是高品位的酒 吧等休闲娱乐场所。
第三部分 目标客群分析描述
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
商业项目自身的特殊性决定了本项目 的推广必须同时面对投资者和消费者 两部分受众．
投资者
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
作为物业的直接使用者，具有独特个性的 高档酒吧餐饮、娱乐品牌是本案的首要目标 消费群体，因此将本案的目标受众重点锁定 在个性化高端品牌经营者上，此类投资者是 项目的第一目标客户；
我们通常会发现——城市的性格往往会淋漓尽致体现在该城市的酒吧 文化中，目前，国内酒吧比较发达的城市有北京、上海、深圳。由于地域经 济、文化背景、人口素质的不同，酒吧的风格在三个城市呈现出不同的风格， 形成了三种不同的典型性酒吧文化：
北京三里屯酒吧街
深圳海上世界酒吧街
上海南京路酒吧街
YINXIANG
YINXIANG
PROPERTY SERVICE
发展海口酒吧业，应根据海口的自身优势对酒吧市场进行细分。即 根据消费者不同的地域、年龄、收入、文化、个人爱好和心理特征细分市 场，依据目标客户的消费心理安排产品和服务内容。比如大学生可能喜欢 潮流、刺激和热闹的酒吧，价格门槛是影响消费的主要障碍；白领阶层喜 欢安静的酒吧，文化品位和装饰格调可能是关键的吸引力；外来游客可能 更喜欢具有本土风情的酒吧…