从马克思地租理论看高房价
中国人历来信奉“居有常,业无变”的生活方式,为此购房对于国人是作为一种刚性需求而存在。
现今蓬勃发展的房地产业带动者房价的飞涨,这无时不刻不牵动着国人的神经。
马克思的地租理论虽然是针对资本主义土地私有制而提出的,但它揭示了市场经济条件下地租的一般规律,具有普遍意义.对于存在着土地所有权的社会主义社会依然适用。
特别是我国当前还存在着土地所有权和土地使用权的分离,马克思的地租理论不仅对于我们在社会主义社会处理土地问题有着普遍的指导意义。
本文运用马克思的绝对地租理论对我国当前的高房价进行分析,希图对我国房地产业的正常发展有所裨益。
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在房地产业中,由于建筑产品是与土地紧密依存的,它的利润来源主要包括两部分:一是作为建筑产品的一般利润,二是作为对土地投资所获得的地租收入。
同时投入不同地块的等量资本具有不同生产率所产生的被土地所有者占有的超额利润,是级差地租的一种形式。
之所以会产生这种超额利润其原因有二:一是土地的肥力差别,二是土地位置的差别。
因此,拉动房价日高的,并不是房屋造价而是地价——土地使用的价格,即地租。
在当前市场经济的环境下,绝对地租主要以土地使用金的方式出现。
据相关资料显示2009年的土地市场在争议中完美收官,“地王”频现、国企拿地、房企囤地等成为争议的焦点,开发企业、地方政府、银行成为土地市场“铁三角”。
土地出让金是这一现象最直接的反应。
杭州、上海、北京等70个城市土地出让金同比大幅增加。
“地王”频现、价格上涨成为土地出让金最大的推手。
2009年,中国70个大中城市土地出让金共计10836亿元,同比08年增加140%,同比“疯狂”的07年增加49%。
其中,杭州(包括余杭、萧山)土地出让金高达1054亿元,位居全国第一,杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市。
政府的收入在土地财政的带动下增长迅速,但如此高额的土地转让金却被转嫁到房产消费者的身上,是购房者背上了沉重的债务枷锁,也加深了银行的财务风险,若任由其发展下去将不利于社会主义和谐社会的建设。
一、社会主义条件下的绝对地租
城市土地是城市发展的重要生产要素,城市地租则是调节城市土地合理使用的经济杠杆。
在《资本论》中,马克思对资本主义条件下农业绝对地租的产生进行了论述,马克思在分析资本主义条件下的农业绝对地租时,科学地揭示了绝对地租存在的根本原因是土地所有权的存在,“使土地所有者能够以土地所有者资格要求地租的,就是土地所有权。
”“土地所有权的恰当表现,是绝对地租”。
土地所有权本身就包含了产生绝对地租的可能性,绝对地租的存在必须以土地所有权作前提,正如马克思指出的:“无论地租有什么独特的形式,它的一切类型有一个共同点:地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式,而地租又是以土地所有权、以某些个人对于地块的所有权为前提。
”由此可见,任何形式的地租,都是以土地所有权存在为前提的,只要存在土地所有权或土地所有者产权,使用土地就不能不向土地所有者支付绝对地租,而“不管这种土地是处于自然状态,还是已被开垦”。
“作为土
地所有权的单纯结果来说,地租是垄断价格”,凡存在土地所有权的地方,地租作为它的“单纯结果”就不可避免地存在。
绝对地租的产生除了必须有土地所有权外,还要有土地所有权同使用权的分离。
如果土地所有权与使用权结合在一起,土地所有者又是土地使用者,那么他就可以把资本投在土地上而不付地租。
“在地租全然消灭的场合,土地所有者和资本家是同一个人”,“对他来说,土地所有权不会构成对他的投资的限制”,也就“意味着土地所有权的取消、土地所有权的废除”所以也就不存在绝对地租这一经济范畴了。
因此,绝对地租的产生有一个非常重要的前提,即以“执行职能的资本和土地所有权的分离作为前提”。
在分离的状态下,土地使用者为了获得土地使用权必须向土地所在者支付一定的经济代价,也就是说,土地所有者手中便享有特权,使其“有权不让别人去经营他的土地,直到经济关系能使土地的利用给他提供一个余额,而不论土地是用于真正的农业还是用于其他生产目的(例如建筑等等)”。
马克思认为绝对地租的存在需要四个前提:(1)土地所有权的存在;(2)土地所有权与使用权的分离;(3)土地使用权商品化;(4)市场经济。
我国城市土地属于国家所有,根据马克思的论述,我国城市土地具备产生绝对地租的所有权前提。
我国城市土地的所有权不仅与使用权可以依法分离,而且土地使用权可依法出让,因此,我国城市土地具备产生绝对地租的第二个必要条件。
1995年1月1日起实行的城市房地产管理法为我国城市土地使用权商品化提供了法律依据。
在我国现阶段,社会主义市场经济就是绝对地租存在的客观经济前提。
从以上的分析来看,在社会主义市场经济条件下,我国城市土地完全具备绝对地租存在的四个前提,也就是说,我国城市土地存在绝对地租。
二、马克思绝对地租理论的实践探讨
随着我国社会主义市场经济的建立,城市工商业经济的发展,土地利益冲突已经成为社会各种利益集团和利益主体争夺的焦点,房价已经成为关系到国计民生的最大问题。
因此,要建立和谐的社会主义社会。
必须坚持以马克思的地租理论为指导,建立公平合理的土地使用权出让制度。
调整好各类士地利益关系,正确处理好土地利益分配问题,以合理调控房价,建立健康、有序的房地产市场。
防止由于富者、强者在土地使用权层面过分集中从而导致的土地私人垄断;防止房地产过分投机从而导致的地价、房价暴涨,剥夺人民群众的“生命维持和发展权利”。
以实现群众的购房愿望,以保障贫者、弱者也可以享有基本的居住权利。
为实现这一系列目标,应从以下几个方面着手:
第一、应按照马克思的地租理论.明确土地资本及其收益的真正主体,有效控制地方政府附着于国有土地的利益,遏制地方政府在土地出让中的非理性行为。
针对当前我国城市国有土地出让中存在的问题,就需要按照马克思的绝对地租理论,明确各级政府只是在代表全民占有土地,具体行使土地转让过程中的相关权益,地方政府在土地上不能够再享有了独立于国家和人民的经济利益,不能违法控制公有土地的所有权和收益权。
因此,必须规范地方政府在土地出让中的职责和权限,建立科学的土地开发建设规划和公开、透明的土地出让管理制度,公开收支,切断地方政府在土地出让中谋取的私利渠道,并由法定机关和人民群众对其予以有效的监督,以保证国家获得合理的土地收益,防止地方政府在土地出让过程中的
非理性行为。
第二、实现城乡土地经营的集约化和有效配置土地资源,深化土地产权改革,促进土地产权市场化。
我国宪法规定:“城市土地属于国家,农村和城市郊区的土地除由法律规定属国家所有外皆归集体所有。
”表面上似乎确定了土地的产权主体,但由于实际上产权主体不明晰,因此,在土地所有权实现形式——地租的征收上还普遍存在权利和责任不明确问题。
并且长期以来,受各种错误思想的影响,我們对马克思的绝对地租理论认识不清,因此在一定程度上放弃了对土地所有权的经济要求。
由于土地产权的缺失以及人们土地权利意识淡薄,因此导致了对土地经营者的监督缺位,我国目前普遍存在的经营权侵占所有权的现象就说明了这个问题,如土地无偿使用、低付费使用、随意出租、恶意使用等行为。
因此,在土地资源管理的改革过程中,我们应该以马克思绝对地租理论为指导,进一步深化土地资源的产权改革,避免因为产权所有者不到位而造成国有资产流失,同时应该积极促进城乡土地使用权的市场化,构建和完善促进土地流转的法律、法规,为土地所有权的顺利实现奠定良好的制度环境和操作平台。
第三,建立合理的土地出让收入使用制度.使归属于全民所有的国有土地收益真正惠及每一个公民。
依照马克思主义理论,无论土地资本主义国家或社会主义国家.政府对市政基础没施建设和城市公益设施建设的财政投入,都是城市建筑地基产生高昂地租的重要原因。
而市民对市政幕础设施和城市公益设施的分享,便构成了政府或以土地出让金的主要使用形式。
因此,政府收取的土地使用权出让金,除开成本后的纯收入,一方面应用于满足市政基础设施建设和公益没施建设,另一方面应从土地出让收益中固定提取相应比例用于廉租房以及经济适用房的建设,由政府承担起保障低收入人群基本生存权利的责任,使普通民众的生存权和发展权真正落到实处。
参考文献:
[1]“2009年中国土地出让金达15000亿元,杭州居全国第一”.搜房网(/news/2010-01-07/3013338.htm).2010年9月30日访问
[2]马克思恩格斯:马克思恩格斯选集(第2卷).人民出版社.1995年版.第375页
[3]魏鹏娟:从马克思地租理论看我国国有土地出让制度的完善.《生产力研究》2010年第3期.第45页
[4]张泽一:市场经济条件下马克思绝对地租理论的应用价值.《集团经济研究》2007年第11期.第276页。