（4）注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应深圳的城市发展、经
深圳实业（深圳）有限公司 XX 文化产业园项目可行性研究报告目 录
第一章总论1
一、项目概况1
二、可行性研究报告编制依据4
第二章项目建设背景及必要性5
一、项目建设背景5
二、项目建设的必要性6
三、项目进展7
第三章项目市场分析8
一、深圳市国民经济和社会发展情况8
二、深圳市文化产业发展现状..........10
三、节能措施34
第八章劳动安全卫生36
一、编制依据36
二、安全与劳动防护36
三、劳动卫生36
四、卫生防疫36
第九章消防38
一、设计依据38
二、建筑消防措施38
三、消防给水38
四、灭火器配置39
五、消防电源及其配电39
六、空气调节和防烟、排烟40
七、消防控制系统41
第十章项目建设进度、管理模式及项目组织44
6．项目主要技术经济指标（见表 1-1）
表 1-1 项目主要技术经济指标表
序号
项目
整个项目
1
规划用地面积(平方米)
42,692平方米
2
规划建筑面积(平方米)
72,559平方米
其中：商业建筑面积(平方米)
71,265平方米
3
项目总投资(万元)
13,646.5万元
其中：土地费用
1,281.0万元
建筑物工程费
2、编制原则
在编制本项目可行性分析报告时，源自要遵循以下编制原则：（1）坚持实事求是，客观公正，严谨务实的原则，注重环境建设项目及建设 方案的可靠性与经济合理性；
（2）把握合法、合规性原则，确保编报项目及建设内容符合国家法规、规章和政府专门文件的要求，建设结果能够满足深圳市未来城市发展规划的要求；
（3）兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡；
5、开发建设模式和进度
深圳实业（深圳）有限公司完成对 XX 文化产业园区的改造后，由深圳实业
（深圳）有限公司对XX文化产业园的商用物业进行出租、营运管理及相关配套服务。
根据文化产业企业的需求和项目建设的可行性分析，确定本项目采用一次性整体开发建设的方式。项目拟于2009年10月～2010年9月完成对原工业园区的改造。
13.09%
全投资所得税后财务指标
财务内部收益率
13.33%
财务净现值（万元）
5,856.91
投资回收期（年）
8.30
贷款回期期（年）
3.39
二、可行性研究报告编制依据和原则
1、编制依据
（1）深圳市文化产业发展十一五规划（2006-2010）；
（2）关于深圳市鼓励三旧改造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行）的通知；
一、项目进度安排44
二、经营运作方式44
第十一章投资估算及资金筹措45
一、投资估算45
二、投资计划47
三、资金筹措48
第十二章财务分析49
一、项目财务评价的有关问题说明49
二、财务评价基础数据与参数选取49
三、成本费用估算52
四、财务分析53
五、财务分析初步结果55
第十三章社会文化效益57
一、项目的社会效益57
附表四 项目损益表；
附表五现金流量表（项目计算期）；
第一章
一、项目概况
1、项目名称
XX文化产业园项目（暂定名） 2、项目地址
项目地址：深圳市宝安区。
本项目地址：南接谭罗村，西靠横朗村，北就三合村。 3、项目法人单位
企业名称：深圳实业（深圳）有限公司住所：深圳市宝安区龙华镇龙华村
投资总额：500 万美元注册资金：300 万美元
（3）关于建设文化产业园区（基地）的实施意见；
（4）深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见；
（5）深圳宝安区及XX办道街办的发展规划；
（6）深圳市建筑工程消耗量定额及费用定额；
（7）深圳实业（深圳）有限公司编制的 XX 文化产业园规划图；
（8）国家有关政策法规；
（9）深圳实业（深圳）有限公司提供的相关资料。
三、深圳市文化产业园发展条件............12
四、深圳市文化产业“十一五”发展目标13
五、深圳市文化产业园发展政策..................14
六、XX文化产业园物业的市场前景..................14
七、XX文化产业园物业租赁价格预测..................15
第四章场址选择21
一、项目用地位置21
二、用地现状21
三、场址条件21
第五章项目改造方案22
一、项目规划方案22
二、项目改造设计方案22
三、项目实施规划29
四、项目运营规划29
第六章环境影响评价31
一、编制依据31
二、项目建设与运营对环境的要求31
三、环保措施31
第七章节能34
一、编制依据34
二、项目耗能34
深圳实业（深圳）有限公司成立于 2003 年 3 月 8 日4、建设内容与规模
将深圳实业（深圳）有限公司的工业园改造为 XX 文化产业园。
改造范围包括：土地面积42,692平方米，办公楼1栋，标准工业厂房及仓库8栋，员工宿舍4栋，总建筑面积为72,559平方米。
改造后的XX 文化产业园将是一个集民俗文化产品交易中心于一体，提供创意设计、展示交易、会展、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运、检测、 金融结算、人才交流，及进出口贸易、商务、生产和生活等配套服务于一体的 大型综合商贸物流平台。主要展销推广的商品包括：民俗文化用品、工艺品、 茶叶、茶具、茶文化艺术品、珠宝首饰、特色服饰、素食、民俗装修作品和举 办茶艺比赛。建成后的深圳文化产业园是一个规模宏大、品种齐全、现代化程 度极高的民俗文化产品的创意设计中心、展览交易中心、现代化商贸物流基地 和制造业高端集成服务平台。
二、项目的财税效益58
二、项目的文化效益58
第十四章项目风险预测与防范59
一、资金风险及防范59
二、工期风险及防范59
三、工程质量风险及防范60
四、经营风险及防范61
五、其他风险及防范62
第十五章结论和建议64
一、结论64
二、建议64
附图：
XX 文化产业园规划图附表：
附表一 项目实施进度横道图； 附表二 经营收入与税金估算表；附表三 经营成本估算表；
5,804.6万元
建筑物改造工程费
3,031.4万元
工程建设其它费用
195.9万元
预备费用
161.4万元
建设期利息
172.8万元
前期运营费用
3,000万元
4
建设期
1 年
5
资金筹措(万元)
总投资
13,646.5万元
自有资金
10,646.5万元
银行贷款
3000 万元
6
财务评价
年投资利润率
9.82%
年投资利税率