100
容积率 1.4 1.2 1.3 0.7 1.0 0.9 1.1 1.0 1.1 1.1
建筑形态 多层+小高层 多层标准厂房
单体体量 标准层层高
6000
4.5
5000-10000
4.1
双层标准厂房 多层厂房
22000
4.5
3000-10000
4.2
多层标准厂房+定制厂房 1600-3000
4.2
先进制造业产业集聚区
现代服务业产业集聚区
生产制造类地产
研发办公类地产
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项目研究分析思路
设计任务书主体 本项目开发类型 本项目参考案例 本项目开发指标 物业配比方案 规划布局方案 建筑设计建议
生产制造类园区参数 研发办公类园区参数
参考案例介绍
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参考案例—生产制造类园区参数
与商业配套支持，从而利于高教育人口的招募； ➢ 研发办公类地产也是目前市场上比较活跃的工业地产投资领域，目前已进入该领域的代表包括
：新加坡腾飞（Ascendas）集团，Maple Tree Industry，大连软件园等
➢ 多在W类土地上开发，但在M类土地上开发在很多地区也没有受到限制； ➢ 传统的低端仓储多以砖混和简易彩钢板为主，结构简单，租金低廉，但不能满足高端物流，特
政府主导 （长期持有）
容积率均值 企业主导 （长期持有） 容积率均值
企业主导 （短期销售）
容积率均值
园区总GFA（万平方米）
漕河泾松江高科技园区二期
24.0
漕河泾浦江高科技园F地块
7.2
万通工社.无锡数码
16.0
武汉万通工业园
6.8
上海金山联东U谷一期
24.0
联东U谷沈阳园区1-2期
15.0
联东U谷北京项目
➢ 在M类土地上开发； ➢ 制造业类地产是最传统的工业厂房地产开发，客户目标是各种类型的制造业企业； ➢ 制造业类地产包括了单层/多层，混凝土/钢结构等多种类型，电力/层高/承重是其中比较重要的因
素； ➢ 制造业类地产不是海外投资商的主要投资方向，即使有也是以单个项目的售后回租为主。目前开发
制造业类地产（多为小型标准厂房园区）的多为国内中小型地产投资商
，如上海金桥office park就是
低密度独栋或联 排（3-5层）
小高层（8-12层 ）
高层（12层以上 ）
以纯商务园区产品为主的高端 工业地产项目；对于某些专业 型投资商或开发商来说，开发 的产品多为单一型产品且规模 较大。
混合型产品大多适合项目规模
较大，或者是一些周边环境和
团结 信市场赖仍处于创发造展期的挑项目战。
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工业地产的开发类型
物流仓储类
工业地产 产品类型
生产制造类
单层 多层立体 （2-3层） 多层普通
多层（3-5层） 双层 单层
所有的产品类型有单一型和混合
型多种组合模式。其中混合型
一般有两种形式：生产制造+
物流仓储、生产制造+研发办
公。
研发办公类
单一型产品多适合地块面积偏 小、区域产业定位明显的项目
研发办公类 地产
物流仓储类 地产
生产制造类 地产
➢ 多在C6类土地上开发，但在M类土地上开发在很多地区也没有受到限制； ➢ 研发办公类地产的目标客户是高端的研发和总部类企业，产品特征与办公楼比较接近，但在层
高、承重、电力、通信等方面的要求又接近于工业厂房； ➢ 研发办公类地产通常位于市郊接合部，需要一定的轨道交通系统，园区要有一定的中高端住宅
原因：政府主导的生产制造业园区面向的都是较高端的先进制造企业，以轻型生产为主，厂房的层 数较高；而企业主导的生产制造园区的客户参差不齐，许多面向重型生产企业，厂房高度受限。 2. 企业长期持有项目往往比短期销售项目容积率低。 原因：长期持有关注真实的租赁需求，注重产品的使用性；而短期销售也关注投资需求，更加注重 产品的投资性。 3. 企业主导的产品比政府主导的产品单体面积更小，分割更加灵活，对市场的适应性较好。
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项目研究分析思路
设计任务书主体 本项目开发类型 本项目参考案例 本项目开发指标 物业配比方案 规划布局方案 建筑设计建议
生产制造类园区参数 研发办公类园区参数
参考案例介绍
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参考案例—研发办公类园区参
续表：
本项目的地产开发类型
本项目包含两大职能，属于混合型开发： 立足区域成熟的制造业产业基础和国家对战略性性新产业的政策导向，大力发展先进制造业； 抓住长三角经济圈产业升级和合肥城市地位提升的机遇，有选择地导入现代服务业。 本项目应包含先进制造业集聚区和现代服务业集聚区两大功能区，属于混合型开发。
本项目的两大职能
某项目规划设计任务书
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项目研究分析思路
设计任务书主体 本项目开发类型 本项目参考案例 本项目开发指标 物业配比方案 规划布局方案 建筑设计建议
本项目开发类型
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工业地产分类
产业概念
工业房地产又可以从不同的产业角度分为：物流类地产、科学园类（研发办公类） 地产、以及制造业类地产
多层标准厂房
1000-5800
4.8
多层标准厂房
1000-10000
4.2
层数 五-七 四-五
一-二 三-五
三 二-三 二-四
标准层面积 1500-1600 1000-2000
11000 1000-2000
530-1000 500-2900 500-5000
结论： 1. 政府主导的生产制造园区一般比企业主导的容积率高。
结论： 1. 由政府主导的研发办公园区的容积率显著低于政企合作和企业主导的园区，其中政企合作的园区又低于
企业主导的园区。这是因为政府主导的园区主要面向高层次客户，这类客户对绿地和景观的要求很高。 2. 从地区差异上来讲，容积率低于1.0的园区主要集中在上海，南京等商务环境较好的城市也有一些；二
线城市研发办公产业园容积率普遍较高，无锡有些项目甚至达到2.0。 • 企业主导的产品比政府主导的产品单体面积更小，形态更加灵活，对市场的适应性较好。
别是一些国际性第三方物流公司的需要； ➢ 现代高标准仓库多以混凝土和钢结构为主，辅以高层高、卸货月台、喷淋系统等特点，从层数
上更突破了原来仓库单层的限制，出现了立体多层高标仓库; ➢ 物流类地产是目前市场上最具活力的工业地产投资领域，目前已进入该领域的代表包括：
Prologis，Maple Tree，New City，Gazaley，深圳赤湾等