抵（质）押担保的贷款或者押品本
身发生变更的，注意履行相应程序
，并确保担保的连续性和有效性。

抵押登记证书记载的所谓权利 存续期限≠抵押权有效期限
《最高人民法院关于适用〈中 华人民共和国担保法〉若干问 题的解释》第十二条第一款

抵押贷款展期、贷款借新还旧的， 是否需要再办理抵押登记 贷款展期的，应当取得抵押人书面 同意，严禁注销原抵押再重新办理 登记 借新还旧的，必须注销原登记再重 新办理抵押登记。
押品评估的类型----内部评估





可以采用内部评估的押品： 押品价值明显大大高于贷款额度，双方对押品价值能达成一 致意见，且抵押人愿意全部用于担保的； 押品的购置成本透明、价值稳定，双方对押品价值能达成一 致意见，押品变现后足以覆盖全部风险的； 押品通用性强，流动性好，不需要专业技能、借助一般生活 常识即能判断押品价值，抵押双方均认为不需要中介机构估 价的； 中介机构出具的个人住房、商业用房等价值较为稳定的不动 产评估报告书有效期届满后的两年内，在充分考虑折旧和地 理位置、城市规划等变化因素并在原有估价基础上至少下调 10%的估价值后，双方对押品价值能达成一致意见的。 除以上押品外，应收账款质押品也可以采用内部估价方式， 且不受担保金额的限制。
抵(质)押登记或占管的法律分析

登记的作用为公示抵押担保物权
《物权法》第十四条：不动产物权 的设立、变更、转让和消灭，依照 法律规定应当登记的，自记载于不 动产登记簿时发生效力。
抵(质)押登记或占管的法律分析
抵（质）押合同生效≠抵押权设立 《物权法》第十五条：“当事人之间订立有 关设立、变更、转让和消灭不动产物权的 合同，除法律另有规定或者合同另有约定 外，自合同成立时生效；未办理物权登记 的，不影响合同效力。” 《担保法》第四十一条：当事人以本法第四 十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押 物登记，抵押合同自登记之日起生效。
抵（质）押设立和变更中 应当注意的十一个问题
组合担保最高可用担保额度的计算 与担保形式的选择

对内按照各担保方式和押品分别按照
规定的抵质押率计算后予以相加，确
定最高担保额度；
对外不宜主动划分担保份额，使贷款 债权的安全保障程度更高。
单位定期存单质押应注意的问题

《单位定期存款开户证实书》不得
作为质押的权利凭证。贷款机构接
（质）押合同


落实重要风险控制条款
正确填写主从分签合同中的连接条款 ，确保主从对应关系
抵（质）押权设立时间要求
原则上应在抵（质）押登记、交付（ 止付）手续办妥后发放信用。办理个 人住房贷款、个人汽车消费贷款时， 可在落实有效担保、加强资金监管的 前提下，先行发放贷款；在借款人取 得相关权证后，及时办理房地产、汽 车抵押登记手续。

修改了《湖北省农村合作金融机构贷款抵
押担保管理办法》第四十八条第（二）项 注意：仅在房管部门办理抵押登记的，房 屋占用范围内的土地使用权自动纳入抵押 范围，但是房屋占用范围之外的土地使用 权则不再抵押范围之内。

在建工程竣工验收后，怎样正确 办理后续抵押登记

正确做法：将在建工程抵押转为房屋
抵押
押品基本分类和具体品种

金融质押品、房地产抵押品、 应收账款质押品和其他押品
详见《湖北省农村合作金融机 构押品分类、设定方式、最高 抵（质）押率和重估频率表》

押品准入类型

可单独设押的押品 可以单独设押的基本特点是属于 《办法》明文规定的财产或权利，
能够独立覆盖贷款风险的抵（质）
押物。
押品准入类型

质押品保管的方式

动产押品的占管方式： （1）委托第三方进行保管 （2）农信社自行保管 注意：原则上尽量不要采用自行保管 方式，确实需要采用的，应严格限定 为易保管、不易变质的押品，且应当 指定专人作为仓库的日常保管人。
质押品保管的方式

权利质押品的占管方式：
权利质押品由于可以通过对权利凭 证、质押登记等方式予以控制，其 本身并不存在物理形态，所以均由 农信社负责占管。

抵押物是否应当在农信社服务辖区内？ 除房地产类押品（不含在建工程）外，农 信社原则上不接受超出法人社所在地的押 品。确有必要接受的，须经授信所在市州 联社（办事处）批准，并制定切实可行的 风险控制措施，明确管理责任。
押品准入中需要注意的问题



农村土地上的房屋能否抵押？ 农村集体土地上的房屋同时符合以下条件 的，农信社可以接受为贷款抵押物： 位于城乡结合部或集镇，具有较好的变现 能力； 属于农民住宅以外的建筑物； 有房产证且在房产管理部门能够办理抵押 登记手续。
押品评估的基本原则

客观性原则
科学性原则 谨慎性原则
押品评估的方法
市场法
市场法是指利用市场上同样或类似 资产的近期交易价格，经直接比较
或类比分析，以估测押品价值的各
种评估方法的总称。
押品评估的方法
收益法
收益法是指通过估测被评估押 品未来预期收益的现值，来判
断押品价值的各种评估方法的
总称。
农村信用社 信贷押品管理培训
二〇一〇年三月三日 荆州
主要内容

押品管理概述 押品的价值评估 抵（质）押的设立和变更 押品和权属证书的保管 押品的贷后监管和风险预警 押品的返还和处置 《贷款抵押担保管理办法》修改情况
第一章
押品管理概述
为什么要加强押品管理

押品是贷款第二还款来源，是缓释

不能单独设押的押品 建设用地使用权； 乡镇、村办企业的建设用地使用权； 知识产权；
矿产资源明确违反法律规定的前提下 ，可以不受《办法》规定的范围和
抵押率限制的抵（质）押物。
押品准入中需要注意的问题

选择抵押物的风险控制技术
核心资产抵押
押品准入中需要注意的问题

第五章
押品和权属证书的占管
押品及其权属证书的占管方式和 对象

抵押品：
由抵押人自行占有、保管，其 抵押登记权属证书应当移交农 信社保管。
押品及其权属证书的占管方式和 对象

质押品：
动产质押品必须要移交农信社占有、保管 。 票据、债券、存款单、仓单等有权利凭证 的权利质押品应当移交农信社占有、保管 ，没有权利凭证的，农信社保管质押登记 权属证书。
押品权属证书的保管要求
收费类应收账款质押应当实行双 重质押登记

农信社接受公路、桥梁、隧道、渡口 等不动产收费权作为质押的，应当分 别到中国人民银行征信中心应收账款 质押登记公示系统（ /）和有权 行政主管部门分别办理质押登记。
房屋和在建工程可以不对其占用 范围内的土地办理抵押登记
押品评估的方法
成本法 成本法是指首先估测被评估押 品的重置成本，然后估测存在 的各种贬值因素，并将其从重 置成本中扣除而得到押品价值 的各种评估方法的总称。
押品评估的类型----内部评估



应当采用内部评估的押品： 现金及其等价物、债券、股票（权）、基 金等金融质押品； 大宗商品； 存货； 仓单； 出口退税账户。
抵质押的设立和变更
抵（质）押率




计算公式新变化 抵(质)押率是押品担保的债权本息与押品价 值的比率，计算公式为： 按月（季）结息的，抵（质）押率=贷款本 金/押品价值额×100%； 利随本清的，抵（质）押率=（贷款本金+ 借款期间的利息）/押品价值额×100%； 对有积欠利息的存量贷款补办抵(质)押手续 的，将积欠利息计入贷款额度，分别按以 上两种方式计算抵押率。
受单位定期存单作为贷款质押品的
，应当向存款行社申请开具单位定 期存单和确认书。
保证金质押应注意的问题
保证金质押属于动产质押而非权 利质押， 注意正确选用质押合同 ； 保证金应当特定化，将资金存入 专户，并不得将其与客户的其他资 金混同。
出口退税托管账户质押 应注意的问题



仅接受具有出口贸易权的企业以其拥 有的出口退税账户为自身债务设定质 押； 应签订权利质押合同； 确保账户项下资金来源的唯一性。对 退税专户，信用社应实行封闭管理， 账户内的款项只能是出口退税款。
办理抵（质）押登记是履行抵（质）押合同
的一个环节


提前办理抵押登记的风险 抵（质）押登记证书不具有独立性， 提前 办理抵（质）押登记可能引发法律风险。 有关启示 授信执行环节是落实贷款审查审批中所提 出的风险控制措施的重要环节，具有相对 独立性和一定的专业性； 明确各环节的岗位和职责； 进行必要的信贷业务合同知识和贷款发放 与支付管理的培训。
押品评估的类型----内部评估
押品现场调查→选择评估方法→分
析评估→撰写评估报告→填写评估 确认单→审核确认评估报告
押品评估的类型----外部评估

适用对象：
采用排除法，即除可采用内部评估以 外的押品均应采用外部评估。

外部评估流程：
押品现场调查→初审评估报告→复审 评估报告→确定评估结论
第四章
正确理解抵(质)押率
不能将同类型的不同押品的抵(质)押“一 刀切”，一律取其上限来确定押品的担保 额度。在确定具体押品的抵押率时，要根 据借款人的资信状况、偿债能力、贷款期 限、风险度，抵押物新旧程度、功能状况 、地理位置、变现能力、变现税费等因素 逐笔确定。
抵（质）押合同管理

根据押品类型和担保方式正确选择抵
贷款风险的重要工具。

银监会《商业银行信用风险缓释监
管资本计量指引》（2008年9月
18日）
押品和押品管理的基本含义

押品是抵押物和质押物的简称。