Elegant Breath From CBD
138方客群
• 他们追求舒适、安逸的生活，同样注重生活质量，会有个人的爱好。 • 他们注重家庭，140方三房对于一个三口之家居住“刚刚好”； • 面积太大，麻烦；面积太小，不够用。对于他们而言，重要的绝对不 是一味的面积大，而是够用就好，重要的是要相当有品质。 • 改善性需求，小企业主，企事业单位管理层人员等为购房主力
项目分析篇
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• 本项目位于万年县中心 区域，毗邻锦湖公园。 距万年县政府仅几百米， 属于城市新中心一公里 经济圈范围。
• 项目北临思衍路，南靠 建安大街，对面为万年
现代城，东邻珠溪河，
北面规划为昌硕户外休 闲文化研究院和乐家农 民建房点。
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我们需要创造项目亮点，并深刻理解和熟悉目标消费客群， 寻找能引起共鸣的推广语。
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产品建议篇
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要想项目脱颖而出，产品与配套上必须有突出亮点 因此我们建议打造万年首个精装修楼盘 户型以89方和138方为主
项目优势分析
项目地处市中心宁静住地，珠溪河畔，锦湖公园正对面，区 位环境优越，交通便利； 法国专业团队打造的独特法式建筑风情，融入法国知名建筑 原型，能足够吸引眼球，也更受消费者青睐； 全新规划理念、个性化商业主题与打造购物公园概念相得益 彰，集群化的休闲商业，将成为万年时尚的消费领跑者； 项目作为省重点建筑项目，在政策上必定会得到相关部门大 力支持。
• 项目亮点：大规模，配套资源完善， 户型选择多样。 • 户型：86—140m2
万年•国际珍珠城
• 开盘时间：2014年 • 销售价格：均价4200元/平方米以上
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市场竞品分析
• 案名：长林·金域蓝湾 • 项目地址：万年县万泉西路 • 建筑面积：5万平方米 • 项目亮点：智能家居系统，价格实惠。 • 户型：50—140m2 • 开盘时间：2013

主力店：时代电影院、德克士餐厅、 佰佳买超市、慧众电器、奇幻儿童 乐园、绝世牛排、球星披萨、京城 一品韩国料理、舞业阳光舞城、千
方大药房等。
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市场竞品分析

案名：法莱德步步高广场 项目地址：万年县六O北路。 建筑面积：7万平方米 经营类型：超市百货、特色餐饮、 娱乐休闲、品牌服装等。
万年旅游风情街项目 营销推广策略提案
2007/12
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目录
catalog
－项目分析篇 －竞争对手篇 －产品建议篇 －目标客群篇
－宣传推广篇 －商业市场篇
－商业定位篇 －产品配套篇 －招商策略篇 －招商推广篇 －视觉表现篇 －包装建议篇
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• 据统计，发现目前万年在售项目32个，可售楼盘9139套，可售面积 51.7万平方米，日成交却不足10套，而且近一年一直处于下降趋势。 目前销售均价维持在3600—4500元/平方米区间，销售形势颇为严峻。 • 从竞争市场来看，对手将来自全县各个区域，且竞争日趋激烈。另外， 从个案分析发现各楼盘都具备独特亮点和核心优势，相比而言本项目 并无特殊优势。
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小结 项目住宅部分缺乏亮点，商业部分需要依 托主题定位深入发展，如何趋利避害是我 们要面对的主要课题。
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竞争对手篇
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市场竞品分析
• 案名：万年•国际珍珠城 • 项目地址：万年县正大西街以南， 万泉东路以东。 • 建筑面积：30万平方米
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项目劣势分析
项目位置不在主要道路，目前缺乏商业氛围，无法吸引过路 客户，需要对项目形象整体营造包装；
项目住宅体量太小，边上规划农居点拉低项目档次，可能影 响客户购房意向； 新概念新商业，接受度有待考验，商户观望与犹豫时间将加 长，可能影响招商的整体进程； 房市整体状况不佳，存量楼盘及新楼盘不断增加，如何在竞 争中创造最大利益需要有所抉择； 万年大型商业中心不在少数，虽然经营定位不同，但部分客 源仍有重叠，竞争风险仍然存在。
15年2月-3月
项目信息释放
项目形象树立
15年4月
项目全方位解读
产品利益落地
15年5月
品质成就优雅生活
主旨
通过新闻形式的报道释 放项目信息，让消费者 了解、关注项目。
提高项目知名度；树 立高端产品的形象地 位。
对项目产品品质的解 构，重点造势，丰满 项目的高端形象
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玄关系统 ：在入门处设置隔间合理的玄关系统，提供放置雨伞、大衣、 公文包、钥匙的空间，方便使用。
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淋浴间：采用防滑的磨砂地砖，并在四周设置排水槽。
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储物间：提供宽敞的储物空间收藏杂物，保持外观的简洁雅致。
长林·金域蓝湾
• 销售价格：均价3800元/平方米起
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市场竞品分析
• 案名：御景国际 • 项目地址：万年县万盛大道以东、 正大街以北。 • 建筑面积：10万平方米
• 项目亮点：一站式国际生活住区 • 户型：80-130m2 • 预计开盘时间：2013
御景国际
来自城市中心宁静住地， 构筑一个精致完美的生活空间，成就一种优雅的生活方式。 给开始拥有优雅精神的人；
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推广策略
慢推广 快销售
要成就高端楼盘，实现利润最大化，营销推广必须侧重整体形象；
侧重整体性维持人气，稳定加温，形成鲜明的品牌形象，将项目品牌
形象与周边项目形象提高到不同档次；侧重于氛围营造；在宣传手段 上要充分利用多种媒体的有机组合，是典型的营销先导型操盘模式。
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第二战役：攻坚战 （15年4月）
从精装品质和目标客群出发
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推广主题：精装你的生活
通过精准的传播渠道树立项目新形象，提高项目知名度，建立高端
产品的形象地位。 推广手法：循序渐进、逐步升温 推广重点手段：户外广告、形象折页、公关活动等多种媒体同步进行。
• 销售价格：均价3800元/平方米起
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市场竞品分析
• 案名：凯旋半岛 • 项目地址：六O大道和建元大街交 汇处。 • 建筑面积：20万平方米
• 项目亮点：独立多层洋房，社区幼 儿园，公园住区 • 户型：86-112m2
凯旋半岛
• 开盘时间：2014 • 销售价格：均价4500元/平方米
真正的优雅是内心的丰盈、自主以及外在的从容、自信的完美对接。
优雅是令人感叹的荣誉 把颠覆、品味、格调、精英……如此协调地集中在人生的故事里。 优雅是一份随意 是经过品味生活的浸淫并且有所领悟之后才有的四两拨千斤。
宣传推广篇
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结合项目与客群分析
无从强求模仿，当开始懂得欣赏，已然拥有让人艳慕的精装豪宅。
市场竞争激烈，销售形势严峻，项目不具备特殊优势。
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本项目与市场竞争楼盘相比较，优势显的单薄而无力，缺乏 核心竞争力。
• 做为住宅产品，除了满足目标客户居住的功能外，营销推广还必须赋 予目标客户精神层面的追求，使其产生共鸣。
• 推广必须是精神层面和物质层面的双重打击。
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第三战役：揭幕战 （15年5月） 产品利益的视角
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推广主题：品质成就优雅生活
通过对项目产品品质的解构，重点造势，丰满项目的高端形象，使
目标客户对项目有充分的认识，提升市场的认知，积累客户，促成 项目销售，实现项目开盘旺销。 推广手法：强势推广、多种媒体组合（立体交叉、做深做透） 推广重点手段：户外、报广、产品说明会、楼书、DM、短信等。
住宅销售计划节点
月份
开盘三个月
开盘六个月
开盘一年内
销售
指标
50%
80%
100%
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商业市场篇
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市场竞品分析

案名：宝润商业广场 项目地址：万年县万盛大道汽车站 对面。

建筑面积：43000平方米 经营类型：餐饮美食、休闲娱乐、 超市百货为主、兼顾其他生活配套。
第一战役：新闻战 （15年2月－3月） 前期推广工作准备
项目基本信息释放
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推广主题：来自法国的邀约
通过系列客户维护活动，建立与业主的良好关系，营造口碑传播。
改善、提升案场包装氛围；做好推广前期准备工作。
推广手法：低调保持 推广重点手段：现场包装、单页宣传、报纸广告
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“不挣扎的人才优雅”。 以上两种人群具备一个共同点：
在气质上，他们更注重享受、更优雅、处于一独立个阶层。 他们所彰显的，是一种更具质感的生活姿态， 是一幅优雅的生活画卷。