“南京梅园休闲文化创意综合园区”项目初步规划构想第一章项目价值分析一、项目所隐含的三大价值体系民国历史人文展示价值创意产业价值休闲文化创意综合园区休闲娱乐商业价值二、三大价值体系的关系从运作创意产业园区的思路出发，本项目在各方资源中蕴含着三大价值体系：民国历史人文展示价值、创意产业价值、休闲娱乐商业价值。

这三者的关系表述为：以创意产业概念为主导经营思路，将创意产业概念做大做强，形成产业集群效应，来带动和提升历史人文展示及休闲娱乐商业的品质和高度；同时，民国历史人文的底蕴与休闲娱乐商业的开发又为创意产业的经营提供合理的、优越的、与之匹配的生活、工作、休闲、娱乐、观光等服务设施，形成创意产业的“产学研”与休闲娱乐、旅游观光一体化的的运作模式。

民国历史人文展示价值创意产业价值三、项目定位的决策因素宏观市场条件：1、城市特征的影响：2、政策的引导因素：产业定位3、创意产业的发展基础（人力资源、产业发商业经营展、资源整合能力、市场环境及机遇等）；项目自身条件：1、项目的区域特征及现有资源；2、项目的未来发展；第二章国内外创意产业发展现状一、创意产业园的概念集群效应“产业聚合体”多元产业智慧型产业兴起与欧美的创意产业聚集区，是指诸多艺术、设计、广告、公关等以创意为主的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域，形成多元文化生态和创意服务产业链。

关键词：产业聚集区创意特色区域生态产业链二、创意产业的概念：“创意产业”的概念最早发端于英国，又叫创意工业、创造性产业、创意经济等。

是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力并通过对知识产权的开发，创造潜在财富和就业机会，以促进整体生活环境提升的产业。

通常包括：软件开发、出版、广告、电影、电视、广播、设计、视觉艺术、工艺制造、博物馆、音乐、流行行业以及表演艺术等十三项产业。

此外还包括旅游、会展和美术馆、文化遗产和体育等。

三、国外创意产业发展的总体特征：创意产业在发达国家提出也不过几年，现在每天在全球创造的产值为220亿美元，并以每年5%的速度递增，在一些创意产业发达的国家，增长的速度更快，例如美国创意产业的增长速度达14%，英国为12%。

早在2000年，创意产业朝阳产业 就已经成为英国的第二大产业，占GDP 的7.9%，仅次于金 产值巨大融服务业。

发展迅速前景广阔： 在一些发达国家，创意产业在GDP 中占有很大比例。

数据显示，目前纽约的创意产业从业人员占该城市全部工作人口总数的12%，伦敦为14%，东京为15%，而同属国际大都市的上海，起创意产业从业人员只有1%左右。

四、国内创业产业发展概况：1、发展模式： 旧建筑改造 + 智慧产业机构创意园艺术加工 产业整合中国创意产业的发展模式与发达国家创意经济的形成模式如出一辙。

中国一些艺术家们为了潜心创作，将文化艺术机构搬到偏远或荒废的旧建筑内，而这些旧建筑因为融入了艺术家灵感，勾勒出了中国创意产业的雏形。

2、国内重点城市发展情况：创意产业园在国内并非完全陌生的新鲜事物，国内许多城市特别是大中型城市或者具备某些产业背景的城市，都在自觉和不自觉的发展这一新兴产业。

绝大多数城市先由民间投资，形成一定的发展气候时，再纳入城市产业经济发展规划之列，当地政府并给予适当的政策支持，成为城市经济运营的一个重要领域。

北京----6大创意中心，尽显文化魅力被北京市政府列为创意产业的6个中心，多是自发形成再由官方认可的，一度成为朝圣地的798也在其列。

文艺演出、版权发行和版权贸易、影视节目制作和交易、动漫和互联网游戏研发、文化会展、古玩艺术品交易六个中心，没人可以质疑北京的创意城市地位，正如没人可以无视北京那众多的高等院校、艺术团体、公司、出版社等等，甚至连数目众多的“北漂”也是其他城市不可求的创意人群。

（图片展示）上海----争创“国际创意产业中心”2005年12月6日，首届上海国际创意产业活动周落下帷幕，上海方面宣布近期将启动18个创意产业集聚区。

上海把创意产业作为经济转型的重要战略，未来5年要在6大方面有所突破。

上海的眼光不仅仅盯着国内，它的目标是和伦敦、纽约、东京站在一起，成为“国际创意产业中心”。

（图片展示）广州----网络游戏及下游产业为主导人才资源优势：天河区就是一个城市，来到广州的外地人才聚集于此，从事着广告、影视、媒体、IT等创意工作。

具备的产业优势：国家网游动漫产业发展广州基地正式挂牌，天河软件园2004年网络游戏方面的收入占国内网络游戏收的的1/4，国际玩具礼品城带动动漫产业链。

区域联动优势：广州还背靠“亚洲创意中心”香港，从广州到香港只要两个小时。

（图片展示）深圳----比肩国际的设计人才，未来“创意设计之都”作为中国最崭新的城市，深圳具有全国最年轻的人才资源，也具备最具实验性的标本意义。

深圳现在开始看到自己这一点的创意优势，一系列城市主体展览为代表的现代艺术会展即是证明。

目前深圳的创意产业主要包括由设计而衍生的系列产业：印刷、动漫、建筑、服装等；在深圳的平面设计人才达2万人，规模居全国前列；近10年来，深圳设计师几乎获得世界所有的顶级设计赛事和国际展览的奖项；深圳的动漫企业达50多家，从业人员千余人，每年为深圳创造2亿元产值；深圳设立“文化产业专项资金”对创意产业进行贷款贴息和奖励。

深圳的目标是“创意设计之都”。

（图片展示）杭州----视觉艺术设计见长中国美院及浙大的艺术类人才输出，为杭州的设计业发展提供动力。

杭州创意产业的标志是该市最大的设计联盟----LOFT49。

这片运河边近万平方米的旧厂房汇聚了17家艺术机构，涉及工业设计、室内装饰设计、广告策划、服装设计、环境艺术设计、商业摄影、雕塑、绘画等多个创意领域。

（图片展示）成都----数字娱乐消费型城市任何一个网络游戏发展商都不会忽略成都。

2004年，成都市就拥有了近30万互联网用户，是全国三大数字娱乐城市之一。

全国首家网络动漫游戏产业基地在高新区投入运营，高新西区则作为国家软件产业基地，诺基亚、IBM、摩托罗拉等国际企业的研发基地纷纷落户成都。

在这座娱乐至上的城市，任何有创造性的行业都能在这里找到自己的位置。

（图片展示）3、政府对文化创意产业的相关政策：党的十七大提出要“大力发展文化产业，繁荣文化市场，增强国际竞争力，运用高新技术创新文化生产方式，培育新的文化业态”，促进“文化大发展大繁荣”。

为此，国务院、文化部、财政部等部委先后出台了相关政策，从税收优惠、进入限制、规划引导等多个方面支持我国文化产业的发展。

在财政支持方面，中央财政设立了“扶持文化产业发展专项资金”。

全国有26个省（区、市）设立了文化产业发展专项资金，省级财政投入约26亿元。

江苏、上海、天津、陕西等10多个省市已经或正在抓紧设立文化产业投资基金或投资公司。

目前，有关部门正在积极筹备设立中国文化产业投资基金。

在税收优惠方面，为促进文化产业发展，国家对出版业给予了降低增值税税率、出版物增值税先征后退、县以下新华书店免征增值税等税收优惠政策。

动漫、电影企业也享受到了国家减免增值税、营业税等税收优惠政策。

在金融支持方面，宣传、财政、人民银行、文化、广电、新闻出版等部门联合下发了《关于金融支持文化产业振兴和发展繁荣的指导意见》。

文化部、广电总局、新闻出版总署等部门分别与人民银行、中国工商银行、中国农业银行、中国进出口银行等金融机构签订了合作协议，为文化企业向银行贷款创造了条件。

自2006年文化体制改革以来，南京市创意产业政策支持体系基本形成，市政府办公厅转发了《关于加快推进文化产业园建设的政策意见》，转发了市广电局《关于进一步推进动漫产业园区建设的若干意见》，以及市经委《关于印发〈南京市都市型产业园区、企业认定标准〉（试行）的通知》、《关于印发〈南京市加快都市型产业园区建设财政补助和奖励资金管理办法〉（试行）的通知》、市经委和市财政局《关于印发〈南京市加快都市型产业园区建设财政补助和奖励资金管理办法〉（试行）的通知》等政策性文件。

设立了每年1500万元的“南京文化产业发展专项资金”，制定了申报标准。

五、创意产业园项目定位及经营定位的原则与启示：项目定位遵循的原则：1、产业定位必须具有鲜明的个性特征；2、产业定位要与地方经济产业基础想适应；3、锁定产业需具有关联性、互补性、共生性和统一性；4、产业数量不宜选择太多、太杂，集中优势。

项目经营定位的启示：不仅是产业定位创新，更是开发运作及经营思路的创新：创意产业园不能简单的理解为：将一些前沿时尚产业机构聚在一起，在加上适当的配套商业，就能使整个区内的各项机能有效运转。

项目运作成功还需要在前期开发思路及后期经营理念上体现创新思维。

如：在开发运作环节中，可招商在先或引进强势品牌企业合作开发，这样既可使园区的规划建设符合进驻企业的空间需求，少走不必要的弯路，也节约建设成本，有了合作企业可提供后续开发的资金保障。

产业园比之主体商业项目有类似之处，即对后期经营、管理、招商、营销推广等环节具有较高要求。

产业园的经营赢利将是一个长期的过程，故在后期经营中，经营者应具有长远眼光，在做大做强产业园的前提下，灵活运用租赁手段，灵活应对市场，最大化挖掘商业价值和物业价值。

第三章项目研判和定位一、项目SWOT分析1、优势（STRENGTH）项目资源优势：●区块内拥有国内保存最齐全的民国建筑群，历史文化底蕴浓厚；●区块内拥有大量文化旅游优势资源，南京图书馆和江苏省美术馆在南京乃至在江苏都属文化标志性建筑，还毗邻江宁织造府旧址等特色旅游景点；项目周边配套优势：●1912街区已经初步成为既有历史文化特色又具现代时尚风采的南京休闲旅游中心，利于整体区块的规模效应和集聚效应；●区块向西沿中山东路南京城市主轴线与新街口高端商务区无缝衔接，向北与珠江路科技商贸街区相互融合渗透。

2、劣势(WEAKNESS)●项目体量不是很大，建筑单体结构较为单一，规模优势较难体现；●由于建筑均属于民国文物，大的立面改造不能进行，对园区统一整体效果有一定限制；3、机会(OPPORTUNITY)●市场机遇：创意产业属于新兴产业，起巨大的产业赢利能力使国内诸多城市纷纷上马，产业市场规模化效应正在逐步显现；●政策扶持：从中央到地方，一系列产业政策的出台，使创意产业园的发展环境得到改善；●经济基础：南京作为长三角的经济重镇、江苏省的省会所在地、经济、文化大省，拥有充足的人才储备和强大的“产研”能力，尤其在旅游业、会展业、体育产业、教育培训业、各类文化服务销售类等，呈现出良好的发展势头；●人才及机构：高校、科研机构众多，人才优势明显----全市38所高校（不含部队院校）、两院院士80人、在校学生56.12万人、58所科研机构、29.1万专业技术人才（软件人才0.77万人）。