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江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一指标核定规则
3.2.9 地上建筑物内的各类管道、封闭空间(即使标注为“不利用空间”或 “造型空间”),均按其通过的自然层数计算容积率(新增)。
15版中去除了市政用房、保温层、配套车库等内容,计算容积率时,参照 《房屋面积测算规程》按实际建筑面积计入容积率。
3.3 经营性项目中,产权不可分割销售以及分割销售单元建
3.2.1 架空层的条件:a、建筑底层或与与城市公共天桥、连廊、道路连 通的楼层(位置);b、至少有两个边长与城市或社区公共空间紧密连 通(形式);c、用于公共活动、绿化、停车,且对公众无条件开放 (功能)。12版中没有界定定在底层。
3.2.3 通向屋顶停车场的且至少有两个边长对外开敞不封闭的汽车坡道可 不计入。12版中为1个边长。
板。
c、独立设置,不与阳台紧邻,与建筑内部空间不相连通; d、每个单元的居室或主要功能空间个数大于或等于3个,设备平台不多于一个 且水平投影面积不大于4.0平方米; e、至少有一个长边除护栏或百叶外没有任何围护(外突的柱、墙每边不得超 过0.15米)。 不满足以上规定的,按阳台规则计算容积率(12版为超出部分1/2计容) 。
3.4.4 符合以下条件之一的不封闭阳台,全额计入容积率: a 主体结构内(附图9.10) b 进深尺寸大于2.1米 c 住宅建筑 阳台面积之和> 本层投影面积的15%或每个单元内的阳
台数量超过居住空间(卧室和客厅)个数的部分 d 最大进深小于1米未封闭阳台之和>本层投影面积的2%
3.4.5 共享空间不计容的条件: a 位于门厅、餐厅或起居厅上空 b 至少有一个边长与复式上层公共空间连通; c 高度小于或等于两个自然层(新增); d 每个单元内的共享空间不大于一个(新增) ; e 开洞水平投影面积之和不超过复式下层总水平投影面积(包括共享部
不上人闷顶不计容积率条件:1、未开门窗,2、除检修孔 之外结构楼板全部封闭,3、净高超过2.1米部分占总坡屋 顶投影面积比例不超过30%。(12版针对坡屋顶空间,15 版中非闷顶坡屋顶按《房屋面积测算规程》计算)。
3.2.8 符合9.8、9.9规定的设备转换层、结构转换层以及避难层的层高不大于 2.2米的技术层计一半容积率。(与房屋面积计算规程的区别)。层高2.2米 以上的技术层,按水平投影计入容积率。
15版中:同12版
2、建筑面积
2.1 建筑面积按江苏省地方标 准DGJ32/TJ131-2011 《房屋面积测算技术规程》
2.3 计算计容面积,与《规程》 不一致时,按本细则的规 定执行。
取消12版中关于住宅90 平米以下套型面积规定
3、规划容积率
3.1 容积率指标精确到小数点后两位数 3.2 容积率计算
计容面积=建筑面积*1.0 计容面积=建筑面积*2.0
6≤层高≤7.5米时 b 商业类建筑
计容面积=建筑面积*3.0
层高 ≤6米 6≤层高≤8米时 8≤层高≤10米时
计容面积=建筑面积*1.0 计容面积=建筑面积*2.0 计容面积=建筑面积*3.0
c 一般工业厂房 层高 ≤8米 8≤层高≤11米时 11≤层高≤14米时
3.2.4 停车楼不计容的条件:a、满足相关指标要求,b、附属设施(与主 体功能区隔离)c、对公众开放,d、两个边外墙对外开放,(取消12版 中开洞比例25%)e、层高不大于3米(不满足以上条件,全部计入容 积率)。全机械仓储式停车楼需满足1-3条,规划核实前完成所有机械 安装。
3.2.5 两个自然层(含两层)或8米高度范围内没有永久性 顶盖或梁格的平台(包括设备平台、阳台等)可不计入, 否则按阳台规则计算容积率。
计容面积=建筑面积*1.0 计容面积=建筑面积*2.0 计容面积=建筑面积*3.0
3.4 经营性项目中,产权可分割销售以及分割销售单元建筑面积不大于 3000平方米的部分如何计算计容面积。
3.4.1 应明确不可分割销售及分割销售面积大于3000平方米部分的独立使用 范围(委托方提供图纸时需明确)。
3.4.2和3.4.3 与12版一致,从分割销售单元计看掩埋长度确定是否计容积率 (将1/3改为1/2 )
d、每个空调板进深不大于1.0(12版中为0.8)米,面积不大于1.5(12版中 1.3)平方米(宽度小于0.15米的局部凹凸不计) e、至少有一个长边除护栏或百叶外没有任何实体围护(外突的柱、墙每边不 得超过0.15米)。 不满足以上规定的,按阳台规则计算容积率(12版为超出部分1/2计容)。
3.4.7 设备平台不计容积率条件(12版中有明确在住宅建筑中): a、位于主体结构外(新增) ; b、统一设计并安装集中空调(须经规划核实),且没有另行设计分体空调搁
3.26 位于公共空间、开敞且对公众无条件开放的单层廊、 亭等景观建筑可不计入。12版中没有界定位于公共空间内。 (低层住宅中庭院内的廊、亭景观建筑应计入。)
3.2.7 同时满足以下条件的不上人闷顶可不计入:1、坡屋 顶及外墙上没有门窗;2、结构楼板封闭,且除设于公共部 位的检修孔(面积不大于0.5平方米)外没有其他孔洞;4、 坡屋顶下部空间净高超过2.10米的部分占坡屋顶下层投影 面积之比不大于30%。超出以上规定的,视为可利用的空 间,按《规程》计算计容面积。
分)的20%(12版为30%); f 开洞部分没有网格梁等构件
超出以上规定,超出部分按水平投影全额计入容积率。
3.4.6 空调搁板不计容条件: a 位于主体结构外(新增) b 与建筑内部空间或阳台之间用实墙或栏板隔断(新增) ; c、每个单元空调板的数量不超过居室(指住宅建筑中的卧室、客厅、书房、 餐厅等独立的空间)或主要功能空间的个数;
江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施 细则之一“指标核定规则”(2015年版)
1、总则
适用范围:
08 版中:苏州市区范围内的的新建、扩建和改建工程,不适 用于私有住房建设工程,其他地区可参照执行 。
12 版中:适用于苏州市吴中区、相城区、姑苏区范围内的新 建、扩建和改建建筑工程,不适用于城区私有住房建设工程。 苏州市其他县市、区可参照执行。
筑面积大于3000平方米的部分如何计算计容面积 将12版 中分层分割销售修改为按分割销售单元面积大小来控制。
3.3.1 跟12版一致(将1/3改为1/2),根据实际掩埋长度确定地下室 是否计入容积率
3.3.2 功能、层高与计容建筑面积的关系:
a 办公和一般工业研发建筑 层高 ≤4.5米 4.5 ≤层高≤6米时