写字楼物业管理的宗旨
安全－－使用户感觉安全放心，（治安、 消防、设备） 舒适－－创造优美整洁的环境，让用户感 觉舒适方便（清洁、绿化、ＶＩ系统） 快捷－－服务全面、及时、周到，并可随 时与外界联系，交换信息，抓住商机（各 类服务项目的提供）
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谢谢大家!
发挥题
写字楼的特征是什么? 写字楼物业在安全管理上的特点是什么? 为什么写字楼的消防管理更加重要? 如何实现写字楼管理和经营的一体化? 写字楼物业与其他物业相比,管理的难点有 哪些?
写字楼的管理—三个难点
租户小、Байду номын сангаас，流动频繁，出入不易控制
给管理的连贯性带来难度 容易造成空置物业 容易造成欠费
安防管理的特点
开放式管理的要求---外松内紧（人防、技 防、物防相结合） 非工作时间出入登记 夜间封楼，加班登记 与住宅相比社会车辆多，交能压力大 不锁门现象普遍，高智商犯罪增多 预留企业紧急联系电话
写字楼的管理—一个目标
• 实现管理经营一体化! 业主角度:写字楼多为出租型物业,物业公司有义务 协助招商,要有针对性的选择目标客户,吸引功能相 近和互补的企业,营造和谐便利的写字楼经营环境。 客户角度：需求广泛，给物业管理者提供了良好 的经营平台，如设立商务中心、场地租赁…… 要求写字楼的管理人员都是即懂管理又懂经营的 复合型人才
写字楼物业管理的特点
王占辉
写字楼—物业管理的高端市场
“三高一难”决定了写字楼在物业管理中的高 端地位 收费高 人员素质高 服务要求标准高 管理难度大
什么是写字楼?!
写字楼的特征
没有明确的定义 写字楼的共性特征
地域----繁华 外观----特色鲜明 用途----商业和办公 人员----素质高 硬件----设备齐全、复杂
客户关心的因素比较： 住宅物业---安全、水、电、收费高低 写字楼物业---停车、空调、电梯、环境、 配套、服务的快捷周到 投诉信息比较： 与住宅相比写字楼客户之间的纠纷少
写字楼的管理—两个要求
企业人员素质较高，有利于对环境和物业 的维持，但对服务人员的要求和服务标准 也高，个性化服务的需求比较大。物业管 理不能一味求严、求稳，一定要在员工服 务意识和服务礼节上提高标准。 只要是客户能接触到的地方，都应有一种 规范，服务渗透其中
消防管理的特点
所有物业类型中难度、标准、要求最高 高度超过５０米为高层建筑，超过１００ 米为超高层建筑。由于消防车人工加水施 救最高为５０米，因此高层建筑火灾时只 能靠大厦本身的消防设施自救！ 消防设施齐全：消防栓系统、水喷淋系统、 气体消防系统、自动报警系统、正压送风、 排烟系统、防火分区卷帘．．．
５Ａ－－高档写字楼的基础指标
ＯＡ--办公自动化（office automation) ＣＡ--通讯传输智能化（communication automation) FA—消防智能化（fire automation) SA—安防智能化（safe automation) ＢＡ--楼宇智能化（building automation)
设备管理的特点
中央空调集中供冷／暖 电梯多采用２Ｍ／Ｓ以上的高速电梯，但 高档写字楼等梯难已成为普遍现象，更多 的是以候梯时间衡量服务水平 ＢＡ系统能够自动实现对现场设备的巡检、 数据录入、控制 能耗高、水电事故较多
绿化清洁管理特点
公共绿化不多，主要以楼内景观植物为主， 定期更新 日常清洁掌握重点地域、重点时间、重点 人群 专项保洁（打蜡、晶面处理等）需求较大
写字楼的分类
顶级、甲级、智能、５Ａ（概念模糊） 顶级写字楼的５个条件（５Ｅ）
重要的商务区（Essential business location) 有品味的建筑(Elegant building) 超一流的硬件和服务(Excellent facility and service) 出众的客户(Extraordinary tenant) 纯商务(Exact place for business)
按产权和管理模式分类
单一产权：自用与出租相结合，物业管理 模式以自主经营型居多 分散产权：以卖为主，产权分散，但仍以 出租为主，物业管理模式以委托管理型居 多。
物业管理成本构成
人力成本：３０－－４０％ 公共能源：２０－－３０％ 营运成本：２０％ 管理成本：１０－－２０％
写字楼的管理—两个比较