四、 二十世纪七十年代末至九十年代末
在计划经济体制下， 房屋建设发展缓慢。据统计， 在改革开放前 27 年的国民生产总值中， 政府对城镇住宅的投资仅占 0 ． 78 % ， 而且全部是 住房分 国家预算内资金。全国城镇人口每五年约增加住房 1 平方米， 配和房屋管理、 修缮都实行福利制， 租房实行低租金制， 到 1978 年全国 每平方米住房租金仅 0 ． 13 元， 国家每年为房屋管理和修缮补贴几百个 亿， 随着人口的弹性增长和住房制度的钢性制约， 城镇居住水平不断下 人均居住面积从解放初期的 4 ． 5 平方米下降到 3 ． 6 平方米。其结果 降， 而国家财政告急， 矛盾更加突出。 住房制度改革势在必 是百姓不满意， 行。 十一届三中全会就是在这样的大背景下召开的， 是房地产业发展 史上的一次极其重要的会议。 这次会议抛弃了以阶级斗争为纲的口 号， 重新确立了实事求是的思想路线， 把工作重点转移到以经济建设为 重点的轨道上， 并且做出了改革开放的决定。 这一切都为房地产的发 也为日后制定有关房地产的法律法规打下 展创造了至关重要的条件， 了良好的开端。党的十一届三中全会以后， 随着住房制度改革 、 土地有 房屋商品化和城市房地产综合开发政策的确立， 房地产业开始 偿使用、 “解决住 复苏和发展。我国改革开放的总设计师邓小平同志曾经提出 ” 1980 年邓小平同志系统地提出了住房制度改 房问题能不能路子宽些， 革的一整套改革思路， 对住房生产、 流通、 分配、 消费在内的全过程进行 了通盘的改革设计。从而拉开了我国住房制度改革和房地产业发展的 大幕。 然而， 房地产在上个世纪九十年代初期发展中也遇到了一些挫折， 主要表现为房地产发展过热， 与国民经济的发展不协调 。1992 年国民 经济增长 14 ． 2 % ， 同期房地产开发投资增长高达 117 ． 6 % ， 是经济增产 速度的 8 ． 3 倍；1993 年国民经济增长 13 ． 5 % ， 同期房地产开发投资增长 是经济增长速度的 12 ． 2 倍。 当时的房地产开发规模已经 高达 165 % ， “过剩 ” 高房价和城市房屋 初露 超出了经济发展可容许的范围。另外， 。“房奴” 端倪 这个词就是在这个背景下产生的， 直到现在拥有一套住 “卡夫丁峡谷” 。 房仍成为很多人无法企及的 上个世纪九十年代， 是我国房地产快速发展的十年， 也是我国房地 产历经波折的十年。一方面， 我国的房地产在七十年代末期才刚刚起 步， 特殊的国情决定了我们不可以照搬别国房地产业的经验， 只能立足 ， “摸着石头过河 ” 。 另一 马克思主义的产权理论， 结合我国的具体实际 有关房地产的法律法规也都只是处在探索阶段， 不完善的体制机 方面， “瓶颈” 制性障碍也是造成房地产业遇到一些 的因素。 如何尽可能的消 除这些不利于房地产业发展的体制机制性障碍， 成为九十年代初期的 热门话题。
经济论丛

建国以来我国房地产发展史简述
周国宝 苏州大学政治与公共管理学院马克思主义基本原理专业研究生
【摘 要】 我国的房地产业发展比较晚 ， 真正意义上的房地产市场应该从上个世纪九十年代开始， 迄今才二十年左右的发展时间 。 虽然起步比 较晚， 但在这短短的二十年时间里 ， 我国的房地产业却显现了强大的生命力， 成为我国经济发展的重要支柱产业。关注房地产发展的脉络有助于我 们更加了解我国的房地产市场的发展趋势 。 【关键词】 房地产 改革开放 市场
三、 二十世纪六十年代中期至七十年代末
“左” 这个时期受 的思想的干扰， 适逢文化大革命时期， 整个国家经 济形式被严重恶化 。房地产业也不例外。 在国家经租时期， 国家还给 让 其 占 有 一 定 的 实 惠。 可 是 从 予私人出租房 屋 者 一 定 比 例 的 租 金， 1966 年文革开始， 国家就不再发放那一定比例的租金了 。 也就是说， 国 家对于私人除了自住房以外的房屋， 统统收为政府所有， 政府统一安 排、 统一经营。进入七十年代开始， 福利分房开始占据主流地位。 这就 使得市场完全丧失了它在住房中的调节功能 。 整个国家城市的住房进 入国家有计划分配时代 。 这种状况一直持续到七十年代末 。从 1949 年到 1978 年， 我国城镇 人均居住面积为 3 ． 6 平方米。如果经 住宅建设总量只有近 5 亿平方米， 租房的出现使得新中国的房地产业失去了发展的土壤的话， 那么进入 文革时期的国家统一安排 、 经营的住房的策略， 则彻底的把中国的房地 产业打入了万劫不复的深宫 。 这种反市场的现象， 曾经被改革开放以 ， “房地产 ” 后的地产专家们所广为诟病， 在长达三十年的时间内 这一词 “消失了 ” 。 中国不再有房地产市场的概念， 汇在报刊和行文中 有关房 地产建设与分配制度， 都建立在僵硬的计划经济体制之内 。整整三十年 中国的城市发展状况几乎没有什么变化， 整个国家的城镇化水平 时间， 原地踏步。房地产业更是在此期间成为冰冻产业 。
一、 建国初期至二十世纪五十年代中期
这个时期， 我国刚刚取得了新民主主义革命的伟大胜利， 全国人民 饱受革命与战争的新中国的大地 尚处在革命胜利后的喜悦中 。 然而， 上百业待新。1949 年我国城市化程度只有 10 ． 6 % ， 落后于西方整整一 个世纪。城市人民住房问题便是其中之一 。 如何妥善解决人民的住房 问题是关系到新中国政权的稳定和国家以后的继续发展的一个重要课 题。然而这个时期面临抗美援朝战争还有一系列建国后新中国面临的 国际国内的敌对势力， 党和政府不可能在短时间彻底解决人民的住房 问题。如何激发人们的积极性， 如何保护好人民的房产是当时迫待解 决的问题。于是， 一项重要的决定在这个时候诞生了， 这可以说是我国 私人房产不仅 被 承 房地产业发展的一个重要萌芽 。 从 1950 年开始， 认， 还受到国家的保护 。另外， 国家在这个时候还对一些搞投机的租房 稳定房产市场做出了巨大贡 者给予严厉打击 。这一切都为稳定民心， 有利于当时房产市场的规范和人民的住房需求过九十年代的复苏， 我国的房地产业开始蒸蒸日上。 虽然期间 也受到过亚洲金融风暴的影响， 但之后伴随着我国加入世贸组织 、 申奥 成功、 改革开放的进一步深入、 有关房地产的法律法规的逐步完善， 我 国的房地产业开始逐步走上正轨。 尤其是加入 WTO 给我国的房地产 业的发展带来了机遇与挑战。入世后虽然国外的房屋无法像汽车那样 大量输入我国参与竞争， 但国外的房地产公司、 物业管理和中介机构将 会进入中国市场， 他们不仅实力雄厚， 而且市场运作的经验丰富， 无疑 给我国企业、 特别是中小企业带来巨大的压力。 在激烈的竞争中， 不排 除部分经营管理和效益差的企业被压跨和破产的可能性 。 但从另一方 面看， 外来的压力也可变成为促进我国房地产发展的动力。 我国的房地产市场当然也有其缺陷， 国家已经出台各项政策去遏 打击囤地行为， 相信不久的将来中国的房地产市场将向 制房价的虚高， 着更加良性的方向发展。 181
二、 二十世纪五十年代中期至六十年代中期
这个时期恰逢社会主义三大改造刚刚完成， 全国人民正沉浸于社 会主义的美好未来的憧憬中 。一五时期的三大改造是我国历史上一次 标志着社会主义制度在我国的正式确立 。 其中对农业、 重要的转折点， 手工业、 和资本主义工商业的社会主义改造改造， 尽管也有其不当之 处， 然而相对于取得的巨大成绩来说， 这已经是个了不起的成就了。 不 它还对当时城市的房产业也造成了巨大的影响 。 仅如此， 从 1956 年开始， 国家规定由政府统一对房屋进行分配和租赁， 根 据不同情况确定合理房租， 取消中间环节的剥削， 并逐步完成对住房的 统一配给， 但仍无法 公有制改造。虽有利于国家对房屋资源进行掌控， “住房短缺” 解决 这一紧要问题。这是由于多方面的原因造成的， 但最 主要的还是当时的生产力不够发达， 国家仍处在比较贫困的阶段。 虽 然社会主义改造的完成鼓舞了人民的建设斗志， 但人口多、 底子薄、 生 决定了我国房产事业的春天的到来仍然任重而道远 。 产力落后的现状， “经租” 另外， 国家当时的 政策， 也在一定程度上影响了部分人民的建设 热情， 削弱了他们建设房产业的积极性 。 如果说建国初期的保护私有房产政策还有利于房产事业的发展， 是房产业来临前的萌芽的话， 那么国家经租的出现则彻底颠覆了这个 使新中国的房产事业失去了发展的环境 。 萌芽，