杭州市商品住宅市场调研分析报告一、前言根据公司近期进入杭州房地产开发市场的计划，特组织开展针对杭州房地产市场的专项调研并形成报告，以供公司领导决策参考。
本次调查主要目的是为公司竞价“杭政储出2007(20号)”土地使用权提供决策依据。
由于地块的出让起价、地理位置、周边环境等因素决定其定位偏向于高档公寓楼盘，因此调查工作以杭州城区范围内高档公寓楼盘市场情况为重点，结合对地块周边在售楼盘和二手次新房价格水平的调查，从而使调查工作更具针对性。
二、杭州商品住宅市场宏观状况一)杭州商品住宅市场发展回顾杭州的住宅市场，是整个杭州房地产市场中最为重要，也是发展最好的分支市场。
自上个世纪90年代初开始起步以来，杭州开发商以城西蒋村开发为起步点，住宅开发水平不断提高，精品楼盘不断涌现，并在90年代末形成了以绿城、南都、金都等民营品牌为代表的一批房地产中坚企业。
1998年下半年开始，杭州房地产市场进入了快速的发展期，供应放量，需求旺盛，销售价格飞速上涨，市场火爆程度在全国罕见。
尤其是2002年至2004年上半年宏观调控以前，杭州商品住宅市场发展到最高潮，每年房价涨幅超过1000元/平方米，并且严重供不应求，市区范围内可供房源稀少，开发格局向周边郊区转移。
杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起。
杭州是全国第一个实行土地“招拍挂”的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升，2003年，杭州的土地交易价格涨幅为%，排在全国35个大中城市之首，高额的地价成本直接抬高了房产价格。
加上“创业在杭州”一系列引进人才、购房入户等优惠措施，杭州城市人口不断增长，市场对房地产的需求非常旺盛，支撑着杭州房地产价格的不断上升。
2005年，房价的高速上涨受到严重抑制，杭州楼市出现转折点。
政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求开始降温，投资需求退潮。
2006年为房产政策消化年，政策影响显现。
2006年1－5月杭州批准预售商品房面积万平方米，其中批准预售商品住宅万平方米；完成商品房预售面积万平方米，其中商品住宅预售万平方米；二手住房成交万平方米。
住宅存量的积压对开发商的资金回笼产生巨大影响，由于资金压力，不少开发商开始选择战略收缩，新开工面积大幅度减少：2006年1－5月杭州全市房地产新开工面积为万平方米，同比下降%。
住宅成交价格也从连年飙升转变为小幅回落的态势。
通过一系列的市场变化，杭州商品住宅市场从过热、过快发展阶段逐步过渡到稳定发展阶段，形成规范、理性、成熟的市场特征。
二)杭州商品住宅市场发展现状1、板块开发格局形成，产品供应多样化经过多年的快速发展，杭州商品住宅市场从最初的市中心零星楼盘开发到城西板块规模开发，最终在城市版图扩大的影响下，逐步形成了多个住宅开发板块市场共同发展的格局。
现在的杭州商品住宅市场主要由市区范围内的老城区板块、钱江北岸板块、滨江板块、钱江新城板块、城西蒋村板块、新城北板块，以及位处郊区的下沙九堡板块、良渚板块、三墩勾庄板块、闲林五常板块、之江旅游度假区板块和富阳银湖板块等区域市场组成。
各区域板块由于交通条件、自然环境和土地成本的差异促进了杭州住宅市场产品多样化局面的形成，远郊的别墅、近郊的排屋和多层公寓，以及市中心的高层住宅均保持了较大供应量，从目前来看，市区范围内高层住宅已经成为绝对的主力产品，多层住宅则普遍位于近郊区域，而远郊的景观优势地块则以独立别墅和排屋作为主力产品。
◢目前杭州公寓类住宅主流供应板块一览：2、品牌房企汇聚，行业竞争专业化受国家宏观调控政策影响，经过05和06年长达2年的调整期，杭州商品住宅市场的市场份额开始集中到本地几家具规模和实力的房地产开发企业手中，本土大量中小型房地产开发企业开始走出杭州寻求发展，逐步形成了以少数几家品牌实力房企为主导的市场结构，目前占市场份额较大的本土房地产开发企业主要为绿城房产、滨江房产、金都房产、坤和建设等。
与众多本土房企被迫离开杭州发展的情况相反，国内和境外品牌房企一直看好杭州房地产市场并伺机进入。
据了解，目前已经进入杭州市场开发的房地产开发企业有万科地产、凯德置地、华润、世茂、中海、新鸿基、嘉里建设、复地等境内外知名品牌。
而其中万科在杭州首个楼盘开盘遭遇哄抢一空的现象充分说明的品牌的魅力和价值，随着众多品牌房企在杭州开发楼盘的逐渐启动，各住宅楼盘在产品设计、营销推广、客户服务等各个方面展开深层次的竞争，促使杭州楼市进入一个国内最高水平的角逐。
3、市场比调控更残酷，杭州房企开始新一轮淘汰赛如果说前几年杭州房企的淘汰赛主要是因为宏观调控的话，那么，在外来大型房企不断进入的冲击下，杭州楼市正在进行新一轮的淘汰赛。
从今年开始，因为政府已很少出台调控政策，本轮淘汰赛更多的是因为不断有高水平的外来“选手”参赛，是一场真正市场上真刀真枪的角力,市场的竞争残酷程度无疑远远高于调控。
4、资源向优势房企集中，资本成为推动房企成长重要力量今年以来杭州的土地出让竞标现场，已经难觅中小房企的影子。
近期的土地出让因为实力企业参加比较多，竞争非常激烈，土地价格被不断抬高，利润不断被压缩，中小房企在杭州土地市场以及未来的楼市竞争格局中正日益被边缘化。
目前的杭州房地产市场正处于一个变革的时期，土地、资金、人才正不断地向绿城这样的具有良好融资渠道和资本实力的企业集中。
5、市场趋好形势逐步明朗，政府加快推地速度2007年杭州房地产市场是“国六条”宏观政策影响的延续年，市场逐渐的明朗化，开发商和政府对杭州市场的信心逐步恢复，从杭州市国土资源局2007年的推地计划和开发商2006年底竞相拿地的激情，也反映出了杭州市场未来的走势是趋好的。
根据《杭州市住宅建设规划》，在规划期内，总出让商品住宅用地约400—500万平方米(约6000—7500亩)，总建筑面积约850—1100万平方米，约万套。
截至2006年12月30日，当年杭州共挂牌出让住宅用地2657亩，总建筑面积约415万平方米，其中主要的出让集中在7、8月份和年底。
预计2007年杭州将有近5000亩(含2006年推迟出让的1000余亩)的土地推出，估计总建筑面积在500万平方米以上。
6、个案销售形势各异，市场进入分化在当前的杭州房地产开发市场，尽管越来越多的楼盘销售呈现火爆势头，但是大部分楼盘和以前一样，卖得并不火，不少开发商仍然面临着很大的压力。
新政之后的楼盘，由于产品比较成熟，从而成为目前杭州房地产市场的一个热点，而那些处于尾盘阶段的老盘压力很大。
在目前销售举步唯艰的老盘中，个别楼盘甚至面临“贷不到钱房子就造不下去”的局面。
这样的现象，充分说明杭州商品住宅市场正在逐步进入分化阶段，即位于位于预热区域板块内的具有较高性价比、面向自住需求定位的楼盘越来越受到欢迎，而偏远区块内的产品不具特色的楼盘销售在一定时期内将难有起色。
7、开发商紧跟新规划，新热点区域逐步形成根据杭州市2001-2020年城市总体规划，杭州的城市布局是“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施‘南拓、北调、东扩、西优’的城市空间发展战略，形成‘东动、西静、南新、北秀、中兴’的格局。
”而主城区规划，则定位在“重点发展城东、城北居住片区”上。
随着总体规划通过国务院批复，当前主城区范围内，申花路板块、拱墅区桥西板块、九堡乔司板块已经成为炙手可热的新兴住宅热点开发板块，板块供应量明显增加，如位于城北桥西定于今年上市的嘉泰.馨庭、瑞都.文澜阳光、国强.异构街区、方正.信步闲庭、天阳.尚品庭院、香溢德信.银树湾等，以及位于九堡的金海.香滨湾、旅游红苹果、万科魅力城、美达九月庭院、锦江南苑、名城左邻右舍、绿城丽江公寓、华鸿亿景嘉苑、宋都阳光领秀。
8、大户型住宅开发量增加，梯级消费逐渐形成近年来，大户型的商品房逐步成为新楼盘开发的主流，统计显示，2006年杭州市商品住宅预售（不包括萧山、余杭、滨江区）面积80-150平方米的占了总成交量的%；购买的外地客户占%，是购买二手房外地客户的三倍之多。
特别是购买高价的市中心房子，外地客户超过50%。
据了解，在杭购房外地客户多是来自宁波、温州、台州、绍兴等经济比较发达的地区。
如今宁波、温州等地房价也直逼杭州，相比之下，有实力的购房者更愿意买杭州的房子。
与商品房住宅成交不同，二手房面积80平方米以下的成交量占了总成交量的近一半，达到%。
一般来说，二手房是以解决居住的为主，购买80平方米以下二手房的往往是一次置业者，二、三次置业则会选择更大更好的次新房或新建商品房以改善住房条件，这说明杭州的住房梯级消费逐渐形成。
三)近阶段杭州商品住宅市场特征1、成交放量，楼市快速回暖杭州楼市在经历了2006年的调整之后，在今年1-5月的回暖力度非常大。
自3月开始，杭州楼市风云再起，成交量不断创出新高，在大量成交的推动中楼价蓄势待升。
与去年同期调控下的平淡情形相比，今年上半年的杭州楼市仿佛重燃了往日激情，“一日基本售罄，漏夜排队”的现象再度出现。
根据杭州市建委公布的2007年一季度房地产市场运行数据，今年1―3月份，杭州8城区共成交商品房8288套，房价比去年同期上涨%，二手房成交5910套，房价比去年同期上涨%。
其中今年春节期间成交量减少的幅度要比去年同期缩小，2月份8城区共成交2386套新商品住宅，比去年同期增长%，住宅市场处于回暖状态。
而杭州二手房市场从年后开始复苏。
今年一季度，杭州市8城区二手商品住宅成交5910套，成交均价为元/平方米。
同期杭州市6城区二手商品住宅成交4745套，比去年同期增长%。
2、市场供给结构多元化，中小户型供应增加2006年房地产调控中对住房供应结构提出了具体的“90平方米以下占到70%”的政策标准，“国六条”和“国十五条”的导向也是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。
从近期开盘的楼盘房源结构来看，中小户型供应成为主流。
另一方面，由于杭州的住宅消费已经进入了升级换代阶段，户型需求仍然以中大户型为主。
二次置业、三次置业的消费群体成为近期及未来2－3年内住宅消费市场的主力。
因此，在现阶段，杭州出现了户型销售“两端热，中间冷”的特殊形势，即130平方米以上和90平方米以下面积的户型普遍热销，而90－120平方米之间的户型销售平淡。
3、高端住宅市场销售火爆杭州作为国内着名风景旅游城市和沿海经济强省的省会城市地位，为杭州高端住宅市场的形成提供了必要的先天条件，而庞大的实力购房人群与老城区、景观资源地块的紧缺所形成的巨大反差，更为“高地价、高品质、高售价”的高端住宅创造了有利的市场条件。
随着房地产市场的不断规范，国家明令对别墅用地不再供应审批。
于是，杭州高端住宅市场自别墅转战高层成为大势所趋。