广州天汇广场igc设计建设项目课程大作业广州天汇广场igc调研报告前言本文为建设项目策划课程的工作坊内容的调研活动报告文件。
调研内容：对广州大型商业体进行实地调研，对项目进行分析（地块情况、SWOT 分析、定位布局、经营状况如租金等）并就某一主题对其进行剖解。
本小组为第二小组。
调研选择的调研对象为广州天汇广场 igc，专题为“天汇广场igc 的差异化战略评价”。
调研从 2017 年 3 月 14 日开始，于 2017 年 4 月 11 日进行展示汇报。
目录第一章 (3)第二章项目概况 (4)1.1 简介 (4)1.2 基础信息 (5)1.3 品牌及分类 (5)第二章项目区位分析 (7)2.1 区位交通 (7)2.2 项目周边 (8)第三章项目定位 (15)第四章总平面分析 (16)4.1 平面交通规划 (16)4.2 功能布局与功能分区 (16)4.3 绿化景观布置 (17)4.4 建筑设计 (18)第五章功能分析 (19)5.1 地下二层 (19)5.2 地下一层 (20)5.3 地上一层 (21)5.4 地上二层 (22)5.5 地上三层 (23)5.6 地上四层 (24)5.7 地上五层 (25)5.8 地上六层 (26)5.9 垂直动线 (27)第六章经营状况 (28)6.1 租金状况 (28)6.2 出租状况 (37)6.3 客流分析 (38)第七章 SWOT 分析 (40)第八章专题：天汇广场 igc 差异化战略评价418.1 背景 (41)8.2 天汇广场 igc 的差异化战略 (42)8.3 现状 (44)8.4 总结 (45)第 3 页共 46第一章项目概况1.1 简介天汇广场 igc 位处广州的新商业中心珠江新城，毗邻地铁猎德站，为综合发展项目。
项目由香港新鸿基地产、广州富力地产及广州合景泰富地产三大开发商联袂打造。
除商场部分，项目整体还包括超甲级双塔写字楼天盈广场、希尔顿集团旗下华南首间超五星级康莱德酒店、豪华服务式公寓天銮和城市艺术公园，总建筑面积近 57.8 万平方米。
天汇广场被誉为南中国首席 CBD 中轴临江顶级都会旗舰综合体，与广州塔、广东省博物馆、广州大剧院、广州市图书馆等著名地标相邻。
美国著名建筑设计公司Callison 及香港著名建筑设计公司 AGC 以“江畔钻石”为灵感赋予天汇广场 igc 钻石般的造型。
以下将主要介绍 igc 商场项目部分（简称“项目”）。
图 1-1 天汇广场 igc1.2 基础信息项目名称天汇广场igc项目简介由一座大型商场、两幢超甲级写字楼、超五星级康莱德酒店、豪华服务式公寓以及一所城市艺术公园组成。
所在商圈珠江新城开业时间2016.10.01商业类型城市综合体档次定位精品购物中心开发商新鸿基地产、富力地产、停车位约 1000 个合景泰富地产占地面积11.4 万平方米总建筑面积57.8 万平方米层数地上六层、地下两层消费群特征珠江新城东区行政人员、商业旅客、家庭居民表1-1 天汇广场基础信息1.3 品牌及分类天汇广场 igc 品牌分类表类别品牌中式盛馔翠华餐厅、金牌外婆家、江南厨子、茶木、太兴餐厅、靠得住、蓉悦、鼎泰丰、炉鱼、御寳軒、花悦庭西式佳肴星美乐、比萨玛尚诺、莫尔顿扒房亚洲美食元気寿司、尚莲*越南泰国料理、田舍家闻琦、Paper Stone Bakery、星巴克臻选、麦子仓库、哥蒂梵、奇轻便美食及零售美食华饼家、Natuer Moment、苏芙特丽、TWG Tea 沙龙与精品店、帕斯库奇咖啡、咖世家咖啡、恋暖初茶、喜茶 HEEKCAA、哈根达斯第 5 页共 46乐步、健乐士、Collect Point 、Nike Sportswear 、佐丹奴女装、 匡威、摩安珂、PUMA Select 、adidas Originals 、6IXTY8IGHT 、爱 步、阿道夫*多明格斯、GEGINA 、恋尚萝莎、單農、COS(即将推出)、 时装 雅格獅丹、Trendiano 、URBAN REVIVO 、PORTER INTERNATIONAL 、 ASHWORTH 、添柏岚、全棉时代、G2000、安德玛、斯凯奇、优衣库、 Salad 、哥伦比亚、运动耐克、亚瑟士、阿迪达斯、adidas NEO 、琦 樂樂、ALGLE 、C.P.U 、Five Plus(即将推出) 雷朋、ARTE Madrid 、施华洛世奇、TOUS 、芙丽芙丽、Links of London 、 珠宝、钟表级饰物 六福珠宝、APM Monaco 、潘多拉、BLOVES 、I Do 、aojo 、eGG 眼镜、 时间廊、眼镜 88、木九十、周生生、周大福保健及健美 舒适堡健身、美国家得路 美容、个人护理 伊蒂之屋、屈臣氏、IL COLPO 、悦诗风吟、科颜氏、袅袅美甲护理 中心、HAIR CORNER 、妍丽、CLUBCLIO 儿童用品 Abbie baby 、玩具“反”斗城、kidsland 玩具精品专卖店、METRO KIDS COMPAY 葡萄牙童装特色商店悠游堂泰迪珍藏梦想乐园主题店工艺礼品 Apple 、魔力斯奇那、凌美、新秀丽、19 八 3、施坦格列泊 家居生活及电器用品 Alienware 、名創優品、酷彩、席梦思、奥佳华、DPM 、赛诺、佳明、 傲胜、Refined City 美学生活馆、HarborHouse 、戴森电影院百丽宫服务 旭新社、工商银行 ATM(即将推出)表 1-2 天汇广场品牌分析第 6 页共 46第二章项目区位分析2.1 区位交通项目地处珠江新城商圈，位于猎德大道与猎德路交汇处，东起猎德大道，西至兴安路，南临临江大道，北接兴民路。
位处珠江三角洲重要交通枢纽，四通八达，交通优势明显。
图 2-1 天汇广场区位交通示意图项目靠近广州地铁 5 号线猎德站，从地铁站步行 10 分钟可到达区域内，天汇广场为方便顾客与广州地铁合作将地铁 B 出入口通过地下隧道形式与项目BI 层相连接。
，并在地下隧道内设置自动行人道，以实现地铁站与商场的无缝连接，据称该措施为项目带来了 20%的客流增量。
另外正在规划建设的广州地铁18 号线也将在猎德站出入口接入本项目。
以项目地址为中心，直径 500 米内共有公交站点 10 处，大多集中在项目北侧区域。
途径线路包括 11 路，18 路，20 路，499 路，40 路，45 路，90 路，583路，777 路，夜 56 路，886A 路，407 路，545 路，777 路，886 路，901A 路等。
项目周边拥有公共停车场 3 处，分别为项目所有地下停车场 1 处以及位于猎德路一侧的公共停车场 2 处。
第 7 页共 462.2 项目周边2.2.1 竞争对手分析我们首先统计了珠江新城商圈的大型商场，除天汇广场以外还包括花城汇、高德置地广场、太阳新天地、预计于今天开业的广州 K11，分布如图。
此外，我们还重点调查了同样位于猎德地铁站的优托邦，以分析其竞争关系。
图 2-1 天汇广场周边商业体分布花城汇项目概况：花城汇项目坐落于天河区珠江新城繁华商业地段，与周边 39 栋标志性建筑、甲级写字楼及五星级酒店连通，地铁黄埔大道站上盖。
项目总建筑面积达 15 万平方米，整体规划为集购物、餐饮、娱乐及文化为一体的中高档 CBD 购物中心，主要定位人群为珠江新城周边的 18 万白领。
项目详情：东区：商务生活、轻奢侈品、设计师品牌西区：商务美食、特色美食南区：食品加强型超市、精品百货、轻百货高德置地广场项目概况：位于广州 CBD 核心地段—中央广场绿核公园两侧，项目总建筑面积为 92 万平方米，以 22 万平米的国际时尚购物中心、33 万平米的超甲级写字楼、卓美亚高德酒店和卓美亚礼庭公寓为一体，融购物娱乐、商务办公、休闲居住于一体。
是华南地区迄今最大的城市综合体。
其中的国际时尚购物中心分为春、夏、秋、冬四个购物广场。
商场 商业面积 商业定位 商业组合 春广场 7.4 万平方米 年轻时尚，国际 国际时尚品牌复式旗舰店：H&M 、UNIQLO ； 服饰流行品牌荟 时尚百货：广百风尚 GBF ；萃 精品超市：吉之岛 ； 时尚服装品牌：达衣岩、城市丽人； 特色餐厅:和民日本料理、宴江南、山东老家、 金刚苑、麦当劳、必胜客、星巴克、百滋百 味、吉野家等等； 夏广场 2.4 万平方米 汇聚优雅的生活 娱乐配套：K-BOX•KTV ； 品位 健身：美国加州健身； 复式旗舰店：凯撒服装、汇丰银行、Lavazza Coffee 、工商银行、华商银行、KIGILI ； 休闲餐饮汇聚：Costa • Coffee 、大家乐、 真功夫、季禾宫、面点王等； 秋广场 2.6 万平方米 高级商务人士、 国际珠宝钟表品牌复式旗舰店；中轴线景观； 中高端消费群体 餐 厅 ： 南 海 渔 村 、 品 潮 轩 、 开 饭 、 Landmark•Biotso ； 高端女子 SPA 主题：思妍丽、蝶彩玉指； 冬广场 10 万平方米 高消费人群 国际顶级品牌旗舰店：城市生活超市、艺术 馆、电影院、VIP 会所。
表 2-1 高德置地广场项目详情太阳新天地：太阳新天地购物中心是广州珠江新城最大的单体购物中心，总建筑面积14.5 万平方米，地上 8 层商业（约 8 万平方米），定位时尚、中高端，是集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的一站式购物中心。
太阳新天地购物中心倡导“于休闲娱乐中购物、于艺术享受中购物”的消费理念，彰显时尚品味、汇聚潮流消费。
太阳新天地购物中心由 5 大新天地——名品新天地、时尚新天地、欢乐新天地、百货新天地、生活新天地组成。
引进有如广百百货、七星级中影国际影院、稻香餐饮等知名企业，整体上针对时尚、年轻的消费群。
进驻商场的商家品牌及生产线都以年轻化为主。
广州 K11广州 K11 购物艺术中心位于广州周大福金融中心的裙楼部分，从地下 2 层至地上 8 层，共 10 层，建筑面积达到 7 万平方米，预计 2017 年下半年开业。
广州 K11 将囊括 3000 平方米高端精品超市、复式国际主力名店、天际餐饮区、6 星级的 Klub 11 体验、空中舞台、室內农庄等，力求为广州消费者带来前所未有的购物消费体验。
定位高端奢华的广州 K11 不仅将会打造出大牌云集的购物天堂，并将会以不定期的艺术展览以及艺术表演，促使艺术与时尚、文化、自然等元素的跨界碰撞，着力丰富顾客的购物体验，引领羊城时尚潮流。
优托邦高德汇（又名“优托邦”）·CBD 店位于珠江新城黄金地段，占据花城大道中心地段，地铁 5 号线猎德站 D 出口。
1、2、3、4 四座总体经营面积达10 万平方米。
坐拥珠江新城 30 万高端白领人群，50 万常居人群及高端商务人群，拥有庞大消费力。