花都商业调查研究报告前言：本项目地处花都区中心区域，位于秀全大道与建设路交汇处。

开业已两年，但三楼依旧没有经营，现考虑到项目整体赢利模式及开发商长期利润的因素，针对三楼的经营模式及业态定位做本次市场调查。

由于项目本身的专门性，给项目整体经营治理和三楼的开发与市场定位造成一定的难度，假如市场定位不准确，将直接阻碍项目的销售和后期的经营治理。

为此，凌峻机构组成了专业的项目小组对花都商业市场进行了系统深入的市场调查研究工作。

并与开发商工作人员及投资者、经营者进行沟通，以了解当地的商业市场环境、进展趋势及消费者消费倾向、消费能力。

本次调查要紧内容：一、花都宏观环境概况二、区域商业概况三、本项目概况四、项目SWOT分析五、结论及建议附件：酒店调查报告第一部分：总论一、适用范围：本次调查具有时刻性，若进行多次的跟踪调查研究分析将得到更全面、系统、动态的市场情况资料，本调查结论只适用于花都地区。

二、调查背景金锣湾购物中心地处花都建设路与秀全路的交汇处，是花都区域核心商圈位置。

该区域是花都区商业最集中的街道，是花都商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，具有都市商业中心和现代购物中心的双重功能。

然而，金锣湾购物中心因其建设规划以及经营模式的专门性，导致部分产权单位在经营进展过程中受到了多方面的限制。

如何实现金锣湾购物中心运营利益最大化，建立最佳运营治理模式，查找金锣湾购物中心三楼产业的最佳经营业态成为目前经营治理金锣湾购物中心的重点。

在此背景下我们对花都商业进展状况进行了专项市场调查和研究。

以期通过市场调查和研究为金锣湾购物中心三楼产业的市场定位查找依据，为以后收回金城购物中心后如何发挥整体项目的最大利益形成理论基础，力求为项目寻求最佳业态组合和市场定位提供依据。

三、调研讲明1、调查设计本次调查的对象是现有事实和业已形成的商业形态, 因此本次调查通过对上述事实进行描述性调研，实施探究性的研究。

力图通过对现有事实和必定发生的事物进行调查，建立在对相关的事实进行收集和描述的基础上，对以后的进展作科学的推断。

本次调研的总体思路设计为：通过了解花都区的经济进展情况，消费环境情况，项目所在商圈区域业态分析等因素的调查分析提出三楼物业的经营进展建议。

2、样本选取依照花都区的商业特点及其进展状况选取了秀全路商业街和建设路商业街以及广百百货、金城广场作为要紧调查对象。

秀全路和建设路在地理位置上地处花都的中心，通过多年的进展商业街差不多自然成为了花都的购物、娱乐、休闲、文化中心，具有显著的代表性；广百百货是目前该区域档次较高，是近年来由广百百货经营治理的的新兴商业中心，集购物、娱乐、休闲、观光与一体的多功能的现代商业中心，代表着以后商业中心的进展方向，是与金锣湾形成强烈对比的业态主体，对其进行调查研究对本项目的进展具有重要的参考意义；金城广场在地段上以及经营业态上均与本项目特不接近，对其研究是进展三楼物业与之形成互补和错位的前提依据。

通过对上述街区和购物中心的调查研究能够为进展经营本项目提供参考。

3、资料采集方法1）运用观看法，组织观看小组在目标区域观看、收集各调查主体的相关资料2）假以顾客或投资者的身份，通过与店员或业主以及物业治理人员的交谈收集相关资料。

3）查阅有关该商业中心的宣传资料和专业报刊4）走访相关工商、税务治理部门、物业部门、投资开发商等，了解各要紧商业中心和商业街区的经营情况。

4、实地工作由3名专业人员,组成调查小组进行调查与数据收集工作。

第二部分：花都宏观环境概况一、都市概况花都位于广州北大门，是南北交通要道，素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。

东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。

花都区总面积968平方公里,下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面、花侨、雅瑶十一个镇。

总人口72万。

花差不多上侨乡，有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。

二、花都宏观经济1、综合实力显著增长，整体经济进展呈良好势头。

由以上数据显示，2003年花都整体经济进展势头良好，经济总量跃居全市第四位，增幅名列全市第一。

其中城乡居民储蓄存款余额达到131.08亿元，增长达19.78%，对整个消费市场的刺激起到良好推动作用。

2、工业进展势头迅猛，带动作用更加明显。

全区工业总产值突破500亿元，达到509.2亿元，增长24.16%，工业增加值134.88亿元，增长19.4%。

规模以上企业完成工业总产值376.3亿元，占全区工业总产值的73.9%。

工业对经济增长的贡献率达78.83%，拉动全区经济增长11.14个百分点,差不多成为全区经济进展的强劲“引擎”。

3、支柱产业不断壮大，聚拢力进一步增强。

汽车、皮革皮具、金银首饰三大支柱产业进展迅速，成为壮大全区经济总量、增加出口、带动群众致富的龙头。

2003年东风汽车有限公司乘用车公司在花都区正式成立，全年生产汽车66134辆，实现产值114.82亿元，占全区工业总产值的22.55%，皮革皮具业实现产值45亿元。

金银首饰加工业增长强劲，实现产值2.7亿元，同比增长430%。

4、第三产业稳步增长，城乡居民收入不断提高。

餐饮、旅业、娱乐业稳中有升，汽车、住房、通信产品销售不断攀高，拉动消费升温。

全区实现社会消费品零售总额68.14亿元，增长12.5%。

5、招商引资取得新突破，经济进展后劲明显增强。

A、新项目大幅增加。

全区新批企业897个，投资总额47.13亿元，增长分不为21.22%和27.78%。

B、利用外资接着高速增长。

全区新批外资项目107个，增长59.7%；合同利用外资2.78亿美元，增长30.96%；实际利用外资2.02亿美元，增长66.8%，增长率全市第一。

C、大项目增多。

引进投资额超500万美元的项目11个，比上年增加4个；世界500强企业已有7家落户花都，实现了新的突破。

D、行业招商、园区招商成效显著。

引进汽车零部件企业42家，总投资超过20亿元，其中投资额超千万美元的已达5家，汽车产业基地引进项目32个。

皮革皮具行业引进企业48家。

金银首饰企业从无到有，短短两年时刻累计引进50家。

E、对内招商取得成效，民营经济稳步进展。

新进展个体工商户4293户，新增注册资金9277万元，累计个体工商户达到17866户，注册资金达到2.6亿元；新进展私营企业738家，新增注册资金3.96亿元，全区私营企业已进展到2423户，注册资金22.49亿元，分不增长30%和50%。

6、都市面貌进一步改观，宜居宜商环境更加优越。

加快推进重大工程和都市基础设施建设，以完善都市基础设施和实施民心工程为重点，完成了一批市政道路的改造，镜湖大道、风神大道已建成通车，梯面镇至西坑村的道路扩建改造工程按时完成，凤凰中路、凤凰南路、雅瑶中路的建设工程和打通“断头路”的工作正抓紧推进，迎宾大道改造工程差不多启动。

完成了田美河的整治工程。

建成花果山公园免费向市民开放，并在广州市都市景观工程考评中获得第三名。

行政村村村通水、通有线电视工程顺利完成。

市容面貌明显改善。

三、商业网点兴盛，商品流通秩序良好。

2003年全区社会商品零售总额68.14亿元，同比增长12.5%，商品销售总额87.02亿元，增长7.11%，其中批发额40.78亿元，零售贸易总额46.24亿元。

全区获省级立项的技改和创新项目7个，市级立项的技改和创新项目13个，其中4个项目已获市、区两级财政贴息和补助共422万元，获进口先进设备减免关税技改项目6个，共减免关税1035万元；获省批准的资源综合利用项目4个，获准减免企业所得税和增值税每年达300万元。

四、小结1、整体经济实力显著增长，对商业贸易起到拉升作用。

2003年花都国民生产总值达229亿元，增长率达14%，整体经济实力的增强对商业贸易起到一定拉力，商业经济进展在此基础上将持续升温。

2、招商引资成绩显著，经济进展势头强劲。

从2003年全区招商引资看，在各方面都取得良好成绩。

其中世界500强企业有7家落户花都，将对整体经济进展起到极大刺激作用，可见，花都经济进展后劲强大。

3、人均收入逐年增加，消费水平水涨船高。

2003年职工年收入达17836元，农民收入达6560元。

随着人均收入的增长，人们消费水平也水涨船高，给商业进展注入活力。

4、商业网点兴盛，零售贸易业进展持续升温。

从调查发觉，花都商业进展供需两旺，各商业网点经营状况良好。

2003年全社会商品零售总额68亿元，商品销售总额87亿元，商品销售都在呈稳步增长势头，零售贸易业进展持续升温。

第三部分：区域商业概况一、区域范围以秀全大道与建设路交汇处为中心，辐射周边1公里为花都区商业中心区域，也是本项目所在区域。

二、区域环境概况1、人口结构秀全大道和建设路地处花都区中心区域，周边聚拢了政府机构、国营企事业单位、学校、各企业单位、外来打工者等各层次的人群。

他们需求各异，从而促使了该区域业态的错位进展。

2、业态构成调查数据显示秀全大道和建设路上总共有209家经营商铺，其中秀全大道119家；建设路90家。

要紧业态是服装占总数的22%，其次是通讯服务为14%。

购物项目约占80%其他消费项目为21%。

（见下列图表）3、租金状况秀全大道和建设路租金状况调查发觉在秀全大道与建设路交汇处临街商铺租金最高达到150元每平方米每月，沿东西延伸逐渐走低。

秀全大道东至新世纪大酒店和体育馆段商铺租金价格开始回高达130元每平方米每月。

分析认为这要紧受体育馆前广场和剧院的人流聚拢作用阻碍。

秀全大道近临广州北站和花都客运站路段临街商铺价格也有走高的趋势，分析认为是受到北站也客运站的客运人流阻碍：建设路两侧临街商铺的租金价格相对秀全大道来讲表现得比较均匀。

沿南北方向延伸租金价格逐步递减，没有较大的起伏变化，月租在120元/平方米每月徘徊，南北两端商铺租金价格较低，在80元/平方米每月左右。

4、交通状况由上表可见，本项目的交通网络极其发达，多路公交车通过本项目可直达全区每个地点。

广州火车北站和花都客运站离本项目只有一站车程，可直达广东省内各区县，项目交通优势极其明显。

三、区域商业进展特点1、商业进展具备优越的交通环境外部大交通环境：花都区位于广东省北部，拥有较为发达的水、陆、空立体交通网络，是105、106、107三条国道和机场高速、广清高速、京珠高速、广州北二环、北三环高速五条高速公路交汇之处。

广州火车北站以及以后广州将建成的2条都市地铁线和1条市郊列车线连接市区与花都。

广州新白云国际机场座落在花都，将于今年8月5日正式启用，首期设计客运量为每年2500万人次，货运量为每年120万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和每年300万吨货运。

具备年吞吐量150万吨（其中集装箱吞吐量12万标准箱）的花都港等优越交通及地理环境。