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北京市CBD写字楼市场分析

北京写字楼市场分析
北京形成于上个世纪年代中期,是北京高档写字楼最集中、商务氛围最浓厚的商圈。

年国务院批复的《北京城市总体规划》中提出建设北京的商务中心区()。

北京的范围为:西起东大桥
路,东到西大望路,南起通惠河,北到朝阳路(三环路以西地区到朝阳北路),约平方公里,以
东三环路为轴线,分东、西两个区。

近年来,写字楼需求呈现旺盛态势,供应量也持续增加,售
价逐年攀升,平均租金处于北京市最高水平。

一、区域概况
、的功能定位及规划
(商务中心区)的经济功能定位是:建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱
乐为一体的国际商务中心区;成为现代化超高层建筑集中,国际知名公司云集,知识、信息、资本密集,具有规模效应与集散效应优势的区域;成为金融、保险、电信、信
息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。

前期规划提出建筑规模控制在万平方
米之内,其中写字楼约占左右,公寓左右,其它左右为商业、服务、文化及娱乐设施
等。

其中,大北窑立交桥东北角的区域被定为核心区,占地约30公顷,规划建筑面积约为万平方米,是超高层建筑集中区域,主体建筑将突破300米,形成一组标志性建筑群,主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。

、交通状况
目前内拥有东三环、建外大街、朝阳路等城市主干道,还有一线地铁及几十条公
交线路,路网发达,交通十分便利。

考虑到区域的交通压力,道路系统及内外交通组
织较为超前,规划道路用地约为155公顷,占总面积的。

交通拥堵问题将借助立体空
间体系来解决,地下空间以东三环两侧的商务设施区为重点的规划范围,建成后南北
长约2100米,东西宽约1300米,形成约177公顷的巨大地下走廊。

到年,地下空间
将体现“一轴、一区、两点、三线”的框架:一轴为东三环路地下空间发展轴线;一
区为核心区域,即以地铁国贸换乘站为带动,重点开发东三环两侧;两点为地铁国贸
换乘站和地铁号线光华路车站;三线为建外大街地下联络线、光华南路地下联络线和
东西街地下联络线。

图写字楼项目空间分布图
二、写字楼供应分析
、年以来,写字楼供应量较为稳定,保持在万平方米左右
据统计,截至年月,写字楼供应面积(现房及新增准售面积)约为万平方米。


年至年,区域内写字楼供应量较为稳定,年供应量在万平方米左右(详见图)。

年区域入市的写字楼项目较少,年月份,新增供应量约万平方米。

年以来宏观调控及年的
多次加息,增加了开发商的融资难度,且随着拆迁难度的加大,延迟了部分项目入市;另外,随着区域内可开发用地逐渐减少及目前房价快速上升的态势,提高了开发商的
未来预期,也进一步推迟了部分项目入市,使得年前三季度入市项目大幅减少。

从供
应的时间段来看,年及以前的供应量约为万平方米,约占总供应量的,其中有大量上
世纪九十年代建成的写字楼,如国贸中心、京广中心、嘉里中心、汉威大厦等典型写
字楼项目;更多的供应量则是在年以后,其供应面积约为万平方米,约占总供应量的,其中规模较大的项目有:北京财富中心、中环世贸中心、北京万达广场、北京银泰中
心、东方梅地亚中心等大型高档写字楼项目。

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