中国写字楼
市场概述
在 国 内 很 多 二 线 城 市， 由 于 甲级写字楼新增供应蔚为 可观而需求相对有限，近 年来市场一直维持在对租户有利的轨 道上。未来两三年间，随着新总体规 划区的项目陆续完成交付，即便在一 线城市，租户在谈判中也将拥有更多 筹码。然而在一些特定的子市场，业 主出于种种原因将可继续在租赁谈判 中占据上风，上海的“小陆家嘴”以 及北京的金融街就是两个典型案例。
面临经济增长放缓、竞争日益激 烈、空间需求增加的复杂形势，一些 租户不得不认真审视自身的房地产需 求，探索调整策略以节省空间成本的 可能——无论是整体搬迁至非核心商 务区，还是购买和自行开发物业以自 用。规模较小的初创企业也可能会考 虑最近两年新兴的联合办公空间。继 SOHO 中国的 3Q 平台之后，联合办 公空间在一线城市有如雨后春笋般涌 现，并开始向部分二线城市扩张。联 合办公提供商的服务内容和收费标准 均有所差别，且他们越来越多地定位 于利基型企业。一些联合办公平台已 经获得来自投资者或开发商的规模资 本注入，将可尽快扩张业务网络。而 联合空间鼻祖 WeWork 的加入，更 使竞争进一步加剧。
中国写字楼市场分析报告
经济与商务环境
认为 2016 年商务环境颇具挑战的人不在少数。随着经济结构的继续转变，市场有赢家也有输家。事实证明，经 济整体韧性强于众人预期，尽管许多人将之归因于领先城市住宅市场过热、货币管制宽松。由于这两方面的影响， 目前中国总体负债已达国内生产总值（GDP）的 2.5 倍，与一些面临机构性债务问题的发达国家相当。更令人担 忧的是，大规模负债使得资产价格在过去十年中迅速攀升。
汽车与运输车辆 机械、设备、系统与控制
农业经营 其他工业领域 石油、天然气 / 能源
0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
地图 1
GDP增长率，2015年
地图 2
第三产业占GDP的比例，2015年
合作，共建丝绸之路经济带和 21 世 纪海上丝绸之路。亚投行属于国际金 融机构，于 2015 年投入运营，旨在 支持亚太地区基础设施建设，估计初 始资本金约有 1,000 亿美元。
上海
国际贸易，金融服务
Байду номын сангаас天津
航运，融资租赁、高端制造
广东
金融，通关，至非洲和欧洲的海上 航线
福建
对台贸易，生产服务、高端服务
营业税改征增值税（简称“营改 增”）也是近几年国内的一项重大改 革，分三个阶段进行。覆盖所有行业 的第三阶段始于 2016 年 5 月 1 日， 试点范围扩大到生活服务业、房地产 业、金融业和建筑业，旨在鼓励各类 服务业的发展，推动经济结构由制造 业和固定资产投资主导向消费和服务 业主导的转型。虽然部分行业的适用 税率较高，但由于增值税可以抵扣进
图1
2017年中国区员工增减计划
减少大于10%
减少在5%至10%之间
减少少于5%
持平
增加少于5%
增加在5%至10%之间
增加大于10%
2016
2017
大企业 中小企业
技术和其他研发行业 服务行业 消费行业
工业和资源行业 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
同时政府逐步实施、推进自贸区 战略，提振地方经济。2013 年，中 国（ 上 海） 自 由 贸 易 试 验 区 率 先 揭 牌，随后试点扩大到广东、福建、天 津 等 地。 近 期 新 增 七 个 自 贸 区， 分 别 位 于 重 庆、 浙 江、 湖 北、 河 南、 四 川、 陕 西、 辽 宁， 全 国 范 围 内 自 贸区数量增加到 11 个。自贸区作为 改革试验田，如实践成功将会在全国 范 围 内 推 广。 自 贸 区 多 对 外 汇 管 制 采取松绑政策，且企业的注册时间大 为缩短。国务院还发布适用于上海、 广东、天津、福建的《自贸试验区负 面清单》，列明不符合国民待遇等原 则 的 外 商 投 资 准 入 特 别 管 理 措 施。 四 大 自 贸 区 南 北 呼 应， 各 有 侧 重：
较为传统的业主也不甘落后。他 们不断寻求拓宽租户服务的范围，以 此在竞争中获得差异化优势。然而， 写字楼市场的竞争不仅限于现有库存
和新增供应。已有不少城市着手发掘 项目改造机会，将重要历史建筑改造 成总部写字楼或创意办公空间。同时， 写字楼“二房东”现象（以低于市场 的价格将写字楼整栋租下再转租出去 的专业租赁服务公司）、机构型投资 者对老项目的改造升级正日益升温。
中国政府对商务及投资整体持支 持态度，在最近两三年中推出一系列 宏伟计划鼓励投资和就业，以应对制
造业和重工业产能过剩的问题。其中 蔚为关键的有“一带一路”战略以及 亚洲基础设施投资银行（简称“亚投
行”）。“一带一路”战略是 2013 年首次提出的一项发展战略框架，重 点推进中国与欧亚其他地区的联系与
图2
您或您的公司对所在行业的增长预期：2017年与2016年比较
医疗产品 航空航天 高科技 / 电信—服务 高科技 / 电信—硬件
投资 金融服务 运输和物流 其他服务 房地产和开发
媒体与娱乐 医疗服务
酒店、旅游及休闲 消费品 教育
零售与分销
<0% 持平 0-5% 1-10% 10-20% >20%
公里
图3
地铁里程，按城市
1,200 1,000
800 600 400 200
0
2013
2014-2015
2016-2020
2021-2050
项税，因此营改增对很多企业和行业 没有实质影响，甚至可以减轻税收负 担、避免重复征税。
地图 3
中国高速铁路网，2017年1月
图例： 灰色：在建或规划中 彩色：运营中
许多跨国企业决心继续在中国这 个世界第二大经济体深耕业务。然而 近年来，中国市场失衡问题日益累积， 而其他国家不断有机会涌现，因此企 业的中国市场扩张战略趋于保守。
中国美国商会（AmCham）和 贝恩咨询公司（Bain & Company） 联合发布 2017 年度《中国商务环境 调查报告》（2017 China Business Climate Survey Report），对在中 国经营的美资企业业绩及 2017 年计 划做了汇总分析，部分结果见图 1、 图 2。