###老旧小区改造工程监理细则（主体装饰、提升工程）####项目管理有限公司2020年5月26日目录一、工程概况-------------------------------------1二、总则-----------------------------------------2三、监理工作的控制要点--------------------------21、原材料质量控制-------------------------------22、涂饰工程-------------------------------------23、聚苯板(EPS与XPS)薄抹灰外墙保温系统----------74、屋面保温------------------------------------135、屋面防水------------------------------------14四、监理工作的方法及措施-----------------------17一、工程概况（一）建设单位：###住房和城乡建设局（二）工程名称：###老旧小区改造工程（三）建设地点：###纳入改造的170个老旧小区（四）工程规模：改造小区面积总和（五）工程造价：总投资约7.5亿元（六）工程计划工期：2020年 5 月至年月（七）设计单位： #####设计院（八）施工单位：####建设开发有限责任公司（九）监理单位：####项目管理有限公司（十）工程简要描述及特点：1．本工程包含###约170个老旧小区，目的是对老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施等进行改造、完善和提升，改造内容分住宅建筑外公共部分和住宅建筑公共部分。

具体有小区道路、室外管网、强弱电梳理、公共环境升级、公共设施改造、房屋公共部位翻新、外墙保温、屋面防水修缮等。

本项目工程量大，持续时间长，承包单位多、施工专业多，包道路、雨污水管、给水管、燃气管、电讯、路灯、外墙、屋面等。

2．在施工中，存在交叉作业，合理地安排施工顺序尤为重要。

3．改造项目不同于新项目，施工前必须对原有管网调查清楚，新铺设管网与原有管网要街接统一，外墙及屋面施工时先征求民意，确认原有构件是否保留，既不能影响居民的正常生活，又要保质保量的完成改造项目。

4．原有管网均埋设在地下，施工中存在较大可变性，应及时根据现场具体情况进行合理调整，但必须征得单位同意。

墙面安装的空调及屋面太阳能给施工带来了很大困难，挪动时很多需要更换支架，必须与居民协商确定。

5．在施工中，要及时做好与小区居民的沟通工作，防止施工中与居民产生矛盾。

6．在监理过程中，涉及方面比较多，协调工作量比较大。

7．因本工程项目比较零散，技术简单，且变动地方较多，项目监理机构按照室外工程和楼体改造两部分编写监理实施细则。

如后续施工中增加专业施工，根据施工情况补充专项细则，本监理细则为主体装饰、提升工程监理措施。

二、总则1．本工程涉及施工单位较多，现场施工时存在交叉作业，在施工安排上，应注意前后施工顺序。

为此，要求在施工前，施工单位应协调好，保证施工有序进行。

2．现场施工顺序安排，要求从上往下逐步施工，其它地面项目在互不影响的情况下同步施工，以雨污水管施工为主，给水管、燃气管、电讯线路、路灯线路等施工为辅，最后共同验收合格后进行路面硬化，保证施工有序进行，保证现场施工进度，避免重复开挖施工。

3．现场施工时，要求本着先楼体改造，保证施工面积施工通道方便。

后雨污水管、给水管、燃气管、电讯线路、路灯线路，最后路面、绿化等施工的原则进行施工。

4．本工程为老小区改造项目，地下管网较多，不明情况较多，意外情况会时有发生。

现场施工时，如有特殊情况，承包单位应及时汇报现场监理和老旧小区改造指挥部（甲方）现场代表，与设计单位联系后共同处理，不可擅自处理。

5．施工时，须合理安排，做到不扰民，保证居民正常的工作、生活、休息环境不受影响。

三、监理工作的控制要点1、原材料质量控制a、本工程的原材料必须按要求进行报验，其质量符合要求后方可使用。

b、原材料进场后，承包单位应及时报验原材料。

c、现场监理检查原材料的质量保证书及外观质量、性能要求符合设计要求。

d、须复试的原材料，应现场取样复试。

e、外观质量和复试均符合要求后，现场监理签署意见后，同意使用。

f、检查承包单位原材料现场存放情况，防止原材料受损坡坏。

2、涂饰工程2.1控制要点（事前控制）要认真了解施工涂料的基本特性和施工特性，包括基层材质材料、坚实程度、附着能力、清洁程度、干燥程度、平整度、酸碱度（pH值）、腻子等，并按要求进行基层处理。

涂料施工的环境必须符合涂料施工的环境要求，环境温度不能低于涂料正常成膜温度的最低值，相对湿度也应符合涂料施工相应的要求，室外涂料工程施工过程中，应注意气候的变化，遇大风、大雨、雪及风沙等天气时不应施工。

涂料施工前，必须根据设计要求按操作规程或标准试做样板或样板间，经质检部门鉴定合格后方可大面积施工。

样板或样板间应一直保留至竣工为止。

外墙涂料工程施工分段进行时，应以分格缝、墙的阴角处或雨水管等处为分界线。

一般情况下，后一遍涂料的施工必须在前一遍涂料表面干燥后进行。

每一遍涂料应施涂均匀，各层涂料必须结合牢固。

采用机械喷涂涂料时，应将不需施涂部位，遮盖严实，以防沾污。

建筑物中的细木制品、金属构件和制品，如为工厂制作组装，其涂料宜在生产制作阶段施涂，最后一遍涂料宜在安装后施涂；如为现场制作组装，组装前应先涂一遍底子油（干性油、防锈涂料），安装后再施涂涂料。

防锈涂料和第一遍银粉涂料，应在设备、管道安装就位前刷涂。

最后一遍银粉涂料应在刷浆工程完后再刷涂。

涂料工程施工完毕，应注意保护成品。

保护成膜硬化条件及硬化成膜部分，不受沾污。

其他非饰涂部位的涂料必须在涂料干燥前清理干净。

2.2过程控制（事中控制）规定操作要点：喷涂凹凸乳胶漆：喷枪口径采用6-8mm。

喷涂压力0.4-0.5Mpa。

先调整好粘度和压力后，由一人手持喷枪与饰面成90度角进行喷涂。

其行进路线，可根据施工需要上下或左右进行。

花纹与斑点的大小以及涂层厚薄，可调节压力和喷枪口径的大小。

一般底漆用量为0.8-1.0Kg/㎡。

喷涂后，一般在25±1℃，相对湿度65% ±5%的条件下停4-5min后，再由一人用蘸水的铁抹子轻轻抹、轧涂层表面，始终朝着上下方向进行，使涂层呈现立体感图案，且要花纹均匀一致，不得有空鼓、起皮、漏喷、脱落裂缝及流坠现象。

检查喷涂各色丙烯酸有光乳胶漆：底漆喷后，相隔8h（温度25±1℃相对湿度65% ±5%），即用1号喷枪喷涂丙烯酸有光乳胶漆。

喷涂压力控制在0.3-0.5Mpa之间，喷枪与饰面成90度角，与饰面距离40-50cm为宜、喷出的涂料要成浓雾状，涂层要均匀，不宜过厚，不得漏喷。

一般可喷涂两道，一般面漆用量为0.3Kg/㎡。

喷涂时，一定要注意用遮挡板将门窗等易污染部位挡好。

如已污染应及时清除干净。

雨天及风力较大的天气不要施工。

2.3涂饰工程目标值（事后控制）（1）、一般抹灰工程检验批验收每一检验批施工完毕，先有施工方自检，合格后报监理工程师，工程师以表格要求组织项目专业质量负责人等进行验收。

（2）、一般规定a、涂饰工程的基层处理应符合下列要求：b、新建筑物的砼或抹灰基层在涂饰涂料应涂刷抗碱封闭底漆。

c、砼或抹灰基层涂刷溶剂型涂料时，含水率不得大于8%；涂刷乳液型涂料时，含水率不得大于10%d、基层腻予应平整、坚实、牢固、无粉化、起皮和裂缝；内墙腻子的粘结强度应符合《建筑室内用腻子》（JG/T3049）的规定。

e、水性涂料涂饰工程施工的环境温度应在5-35℃之间。

（3）、喷涂、滚涂、弹涂应注意的质量问题a、颜色不匀，二次修补接槎明显：主要原因是配合比掌握不准，参加料不匀；喷、滚、弹手法不一，或涂层厚度不一；采用单排外架子施工，随拆架子，随堵脚手眼，随补抹灰，随喷、滚、弹，避免因后补灰活与原抹灰层含水不一，造成面层二次修补接槎明显。

解决办法：由专人掌握配合比，合理配料，计量要准确；喷、滚、弹面层施工指定专人负责，施工手法一致，面层厚度一致；使用此类法施工，严禁采用单排外架子；如采用双排外架子施工时也要禁止将支杆靠压在墙上，以免造成灰层的二次修补，影响涂层美观。

b、喷、滚、弹面层的空鼓和裂缝：主要原因是底层抹灰没按要求分格，水泥砂浆面积过大，干缩不一，会形成空鼓和开裂。

底层的空裂以致将面层拉裂，因此，打底灰时应按图示要求分格，以解决灰层收缩裂缝。

c、底灰抹的不平，或抹纹明显：主要因为喷、滚、弹涂层较薄，底灰抹的不平顺要想通过面层来盖平是不会有好效果的。

所以要求底灰抹好后，应按水泥砂浆抹面交接的标准来检查验收，否则面层涂层不能施涂。

d、面层施工接槎明显：主要原因是面层施工没将槎子甩在分格条处或不明显的地方，而是无计划乱甩槎，形成面层涂层接槎明显可见。

解决办法：施工中间甩槎，必须把槎子甩在分格缝、伸缩缝或管后不明显的地方，严禁在块中甩槎；二次接槎施工时注意涂层厚度，避免涂层重叠，形成深浅不一。

e、施工时颜色很好，交工时污染严重：产生原因涂层颜料褪色，经风吹、雨淋、日晒颜色变化。

解决办法：选用抗紫外线、抗老化、抗日光照射的颜料，施工时严格控制加水，中途不能随意加水以保证颜色一致；为防止面层的污染在涂层完工24h后喷有机硅一道。

并注意有机硅喷涂厚度一致，防止流淌或过厚，形成花感。

（4）、砼及抹灰面刷乳胶漆应注意的质量问题a、透底：产生原因是漆膜薄，因此刷涂料时除应注意不漏刷外，还应保持涂料乳胶漆的稠度，不可加水过多。

b、接槎明显：涂刷时要上下刷顺，后一排笔紧接前一排笔，若间隔时间稍长，就容易看出明显接头，因此大面积涂刷时，应配足人员，互相衔接。

c、刷纹明显：涂料（乳胶漆）稠度要适中，排笔蘸涂料量要适当，多理多顺，防止刷纹过大。

d、分色线不齐：施工前应认真划好粉线，刷分色线时要靠放直尺，用力均匀，起落要轻，排笔蘸量要适当，从左向右刷。

e、涂刷带颜色的涂料时，配料要合适，保证独立面每遍用同一批涂料，并宜一次用完，保证颜色一致。

（5）、一般刷（喷）浆工程应注意的质量问题a、喷浆面粗糙：主要原因是基层处理不彻底，打磨不平，挂腻子时没将腻子收净；干燥后打磨不平，清扫不净；大白粉细度不够，喷头孔径大，浆颗粒粗糙。

b、浆皮开裂：墙面粉尘没清理干净，腻子干后收缩形成裂纹：墙面凸凹不平腻子超厚产生的裂纹。

c、脱皮：原因是喷浆层过厚，面层浆内胶量过大，基层胶量少强度低，干后，面层浆形成硬壳使之开裂脱皮。

故应掌握好浆内的胶用量，为增加浆与基层的粘结强度，可于喷浆前先刷一道胶水。

d、掉粉：原因是面层浆液中胶的用量少。

为解决掉粉的问题，可进行一道扫胶，在原配好的浆液内多加一些乳液使之胶量过大，用新配浆液喷涂一道。