** 市房地产开发项目
土地增值税清算
鉴
证
报
告
告
单位签章：******** 房屋开发有限公司
2014 年*月** 日
土地增值税鉴证报告
** 所税鉴字【2014】** 号
****** 房屋开发有限公司：.
我们接受委托，对贵单位转让“ ****** 小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。
我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。
贵
单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。
我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。
经审核，贵单位“ ******** 区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目：
特此报告
附件：
1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》
2、《土地增值税缴款情况汇总表》
3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非
住宅房地产转让收入鉴证表》
4、《扣除项目汇总表》
5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》
6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》
7、《前期工程费鉴证表》
8、《建筑安装工程费鉴证表》
9、《基础设施费鉴证表》
10、《开发间接费用鉴证表》
11、《四项成本统计表》
12、《公共配套设施费鉴证表》
13、《利息支出鉴证表》
14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》中介机构负责人：中国
注册税务师：中介机构名称：中国注册税务师：
办公地址：电话：传真：2014年月日土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托，对贵单位转让“******** 小区1#、2#、3#、4#、
6#、7#楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：
一、整体基本情况：
项目简介：
(1) 项目座落地：** 市** 县******
(2) 本次清算项目总建筑面积：12,783.03 平方米，包括普通标准住宅项目10,494.54 平方米，公建、车库等非住宅项目2,288.49 平方米。
(3) 本次清算项目批准总销售面积:12,783.03 平方米，测绘可售建
筑面积12,783.03 平方米，实际可售建筑面积12,783.03 平方米。
包括普通标准住宅项目10,494.54 平方米，公建、车库等非住宅项目
2,288.49 平方米。
(4) 本次清算项目已售建筑面积：12,504.87 平方米, 其中包括普通
标准住宅项目已售10,216.38 平方米，公建、车库等非住宅项目已售2,288.49 平方米。
未售建筑面积为278.16 平方米，其中普通标准住宅项目未售278.16 平方米。
(5) 项目装饰装修情况：无
(6 )竣工验收情况：1#楼、2#楼项目于2009年11月30日通过长海县建筑工程竣工验收，分别取得编号为2010-07 号、2010-08 号的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
3#楼、4#楼、6#楼、7#楼项目于2011年1月31日通过长海县建筑工程竣工验收，分别取得编号为2011-07 号、2011-08 号、2011-09 号、2011-10 号的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
7）立项批复文件：** 发改备[ 2009]3号、** 发改备[ 2010]10
（8）项目开工日期：2009年3月
（9）项目竣工日期：1#、2#楼2009年11月竣工，3#、4#、6#、
7# 楼2011 年1 月竣工。
（10）第一笔销售日期：2009年5月1日
（11）五证情况:
1、
2、《建设工程规划许可证》
3、《建筑工程施工许可证》
4、《国有土地使用证》证件号：**
5、《销售许可证》证件号：** 房预许第2009002 号（1#2#）、长房预许第2010004号（3#4#）、** 房预许第2010011号
（6#7#）
二、转让房地产取得收入说明（货币收入、实物收入、其他收入）：
（1）普通住宅：截至2013年12月31日普通住宅的可售面积10,494.54 平方米，已售10,216.38 平方米，实现销售收入
28,613,194.00 元。
包括货币收入19,327,726.00 ，实物收入及其他收入9,285,468.00 ；
（2）公建、车库、写字间等为住宅项目：截至2013年12月31 日可售面积2,288.49 平方米，已售2,288.49 平方米，实现销售收入9,280,546.00 元。
包括货币收入5,713,981.00 ，实物收入及其他收入3,566,565.00 元。
三、扣除项目有关情况说明：
小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目扣除项目金额合计31,638,104.02 元，其中：取得土地使用权所支付的金额4,373,679.37
元；房地产开发成本18,428,394.85 元；房地产开发费用2,280,207.42 元；与房地产转让有关的税金1,995,407.54 元；财政部规定的其他扣除项目4,560,414.84 元，具体如下：
㈠普通标准住宅
1、取得土地使用权所支付的金额3,590,624.25 元；
2、房地产开发成本15,055,853.00 元；
3、房地产开发费用1,864,647.73 元；
4、与房地产转让有关的税金1,505,172.97 元；
5、财政部规定的其他扣除项目3,729,295.45 元。
㈡公建、车库、写字
间等其他项目
1、取得土地使用权所支付的金额783,055.12 元；
2、房地产开发成本3,372,541.85 元；
3、房地产开发费用415,559.69 元；
4、与房地产转让有关的税金490,234.57 元；
5、财政部规定的其他扣除项目831,119.39 元。
四、纳税情况详细计算过程
㈠普通标准住宅
⑴转让房地产收入总额28,613,194.00 元；
⑵扣除项目金额合计25,745,593.40 元；
⑶增值额＝⑴－⑵＝2,867,600.60 元。
⑷增值额与扣除项目之比＝
⑶／⑵＝11.14%；
根据《土地增值税暂行条例》相关规定，建造普通标准住宅出售，
其增值额未超过扣除项目金额之和的20%，予以免税。
故此次清算项
目中普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。
㈡公建、车库、写字间
等其他项目⑴转让房地产收入总额9,280,546.00 元；⑵扣除项目金额合计5,892,510.62 元；⑶增值额＝⑴－⑵＝3,388,035.38 元；⑷增值额与扣除项目之比＝⑶／⑵＝57.50%；⑸适用税率：40% ⑹速算扣
除系数：5% ⑺土地增值税税额＝⑷×⑸－⑵×⑹＝1,060,588.62 元。
综上所述，******** 小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目应缴土地增
值税税额合计1,060,588.62 元，已缴土地增值税608,433.16 元，应补缴土地增值税452,155.46 元。
五、其他审核事项说明：贵公司账载开发成本金额为28,648,395.19 元（包括全部地价），经我们鉴证后实际开发成本为28,590,286.94 元, 将贵公司不合理的成本费用支出调减58,108.25 元。
中国注册税务师：
中国注册税务师：******** 税
务师事务所（普通合伙）2014年 4 月28
日。