如何编制土地储备专项规划
来源：土地一级开发网2007-11-7
土地储备规划是以经营性用地和工业用地为主要规划对象，以土地利用总体规划、城市发展总体规划、区域土地市场状况和二次产业发展为依据，对区域余地储备收回和出让的统筹安排进行规划。

编制土地储备规划不仅要有近期储备规划，还要从宏观层面作出中、长期规划。

土地储备规划可以协调解决储地与供地之间在操作时间、运作数量、资金运作等方面不一致的矛盾。

统一储备统一管理
南京市运用“土地储备规划模式”，将国资、交通、城建、地铁等单位专项储备项目纳入土地储备统一管理，使土地市场始终保持稳定发展，土地储备运作效率明显提高。

我们可以借鉴他们的运作模式，对城市各专业发展方向、速度，基础设施和公益设施建设规划、推进时点，房地产市场供求状况等做到“心中有数”。

土地储备规划要有前瞻性，可以根据当地土地储备的规模，适时调整土地储备推进的速度，确定规划期需要储备和出让地块的数量、资金运作、空间布局、指标、强度和时序，将年度和近期规划成果具体到地块上。

这样，土地储备工作就可以有方向、有计划、有指标地稳步进行，不仅能缩短储备周期，还能避免盲目储备，在一定程度上减少储备风险。

制定全市近、中、远期土地储备规划，确定土地储备供需数量。

从目前至2020年，可以规划全市范围内经营性用地及工业、公共设施用地供需新增用地和存量用地的数量、空间分布等，然后根据城市总体规划和城市近期建设规划的用地布局结构，按照“总量控制、有保有压、区别对待、综合平衡”的原则，确定近期可储备土地的数量，以及中、远期新增可储备土地的数量，两者累计就可以初步得到储备土地的供应量。

编制土地储备规划操作要点
土地储备规划的指标分配，要保持合理的结构和比例，在保障当地经济发展的同时，还要保证储备足够的民生用地和必不可少的基础设施用地。

不仅要合理确定全市耕地保有量、规划控制指标和经济发展所需建设用地空间，还应挖潜存量土地指标，对保障性住房用地和非限价住房用地进行有序储备，合理配置。

同时，土地储备规划的编制要严格执行新的禁止、限制供地目录，进一步贯彻“有保有压、区别对待”的土地储备规划原则，落实国家产业政策，优先保障市委、市政府确定的重点建设项目用地需求。

对规划时点内的土地储备收回、出让资金进行收支预决算，合理调整收地补偿机制，确
定收益返还比例，合理控制土地储备规模，降低储备成本，确保土地收入和支出的合理使用，保证被征地农民生活保障的长效机制。

为政府调控土地市场作出动态性、可实施性的运作规划，便于政府部门监督管理土地储备资金的使用，保障土地可持续经营和发展。

完善企业存量土地储备规划编制
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）规定工业用地必须实行招拍挂出让，这对企业存量土地储备规划编制工作提出了新的要求。

编制企业存量土地储备规划有必要对市区企业存量土地情况进行调查，根据全市国民经济发展规划和城市总体规划，结合全市产业布局和企业发展状况，确定近、中、远期企业用地储备规划。

将具备运作条件的土地统一纳入政府储备，有利于调整优化土地利用结构和产业结构，实现国有土地资产保值增值。