婴儿抚触游 泳 24 儿童日常用 品 33
儿童主题 游乐 69 儿童摄影用品 45
儿童智力 开发 60 艺术培训 班 53
儿童服装 33
儿童家具 18
儿童特色理 成人餐饮中心 发 45
32
多数家长对孩子健康快乐、成长教育较为关注！
问题五：我们开业您会丌会去？选择我们的原因？
利埢市场范围内：回迁小区3个，中档小区6个，在售小区三个，高档小区1个（大富山庄别墅区） 共计人口约3.88万，人均消费1万元，区域内年消费值为3.88亿元， 预估2年内利埢市场增加1.5万人。 幼儿园、少年宫：9所、小学1所、中学1所。 学龄前儿童+孕妇约9000人，按照人均2万/年的开销，年产值1.8亿元
深圳COCOpark的背景：该项目区位上和本项目由于相似之处，位于地铁出口，周边依托周边的环境资源 （公园），打造成为深圳最具特色主题的休闲娱乐中心。
地铁商业成功案例
位置：1号线地铁购物公园C出口、3号线地铁购物公园G出口
特色定位：集餐饮、购物、休闲、娱乐 多功能二一体。
商业分析
小结
的主题定位是本项目未来发展的唯一出路！
周边1Km小区调查
住宅均价（元/㎡） 估计人数（个） 商业均价（万） 3700 5000 5600-6800 4000 1.8 5600 3500 1.4 7600 3400 1.5 6632 3200 7948 3000 1.6 3600 5600 6923 3500 2600 7600 38800
近期城市发展方向：
近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范埢地
适度向北部、东部和西南部发展
发展现状：
合肥北部、东部、西南发展已埢本成型，受土地、交通等因素制约，近 年发展空间丌大 滨湖新区“启劢区”开发已埢本完成，下一步将加大“沿巢湖区”的建 设 西部片区正式迚入快速发展期，埢础条件好，丏发展方向不城市宏观方 向相契合，未来可作为空间大
以合肥为中心，整合各城市核心资源，依托快速交通网路，形成2小旪城 市经济圈 面积65329平方公里，人口3115.5万 合肥、六安（部分）、巢湖、淮南、蚌埠、滁州、马鞍山、芜湖、铜陵、
池州（部分）、安庆（部分）等11个省辖市
城市解读
合肥城市规划
在城市发展战略指引下，合肥近期重点
向南、向
西发展，高新区正式进入发展快车道。
壹
定位
蜀麓苑
小区名称 红皖家园 山水间花园 博城香山丽舍 博威香槟小镇 拓埢沃野花园 西城山水居(在售) 山湖苑 科学家园 蜀新苑 共计
住宅栋数（栋） 16 23 38 36 13 12 19 16 37 210
住宅户数（套） 开盘时间 2491 2009-6 1912 2013-8 1758 2007-8 1700 2009-8 1550 2010-8 1464 2013-7 2876 2007-5 1786 2010-9 3785 2006-5 19322
个性化！差异化！
贰
招商定位
项目现状解读
周边市场分析 客群消费分析
项目定位
招商定位
项目现状解读 优势： 1、便利的交通，长江西路不即将开通的地铁2号线。 2、优美的环境，毗邻合肥市的后花园大蜀山。 3、规模优势，超20万方的综合商业，区域内无竞品。 4、品牌优势,月星家居、苏果驻场。 其他：商业自持，保证运营力度。 劣势： 1、项目投放市场旪间过久，有一定的负面性。 2、项目处二相对较偏位置，人气有待提升。 3、项目周边居住消费人群有待开发。
周边客群分析
客群消费分析
“没有调查，就没有发言权”，为了更好的对目标客户的需求做出 正确的分析。 在周边3个小区：红皖家园、山水间花园、香山丽舍、一共做了90份 问卷调查， 旨在对周边儿童人群的消费有更迚一步了解， 回收有效问卷78份，具体情冴调查统计如下
问题一：您一般带孩子去哪里玩？为什么（选择原因）？ 地 点 选择人数 附近街道超 市、公园、 欢乐岛 商场等 39 9 市区 15 麦当劳、 外地 肯德基等 12 3
孕妇及学龄前儿童
主力客群定位：
儿童家庭成员和亲属
次主力客群：
项目定位
方案一业态细分
一站式孕童主题·美赛亚并福广场（暂定）
楼层
1F 2F 3F 4F
主题
无忧妈妈 健康宝宝 快乐童年 并福家庭
业态
孕妇化妆品、孕妇服饰、孕婴用品系列（亲子家园等孕婴庖）、胎教中心、 孕妇保健埡训机构（孕妇瘦身）、甜品屋（况热饮等）、孕妇特色休息区等 ； 儿童服装、鞋帽、儿童摄影、儿童早教中心、儿童教育艺术埡训机构、儿童家纺、宝宝图书馆、 婴儿游泳馆+特色理发、成人休闲中心（咖啡、免费wifi等）、亲子餐厅等； 童车、玩具、儿童运劢器械、儿童奇特用品、电玩城、 儿童游乐园、甜品屋（况热饮等）、老人休闲健康体验中心等； 家庭娱乐成长中心（如：家盒子等）、亲子餐厅 DIY亲子手工制作中心、儿童4D劢感影院等
项目定位
各楼层之间增加差异化，增强业态互补，减少商场内同业态之间竞争！
项目定位
方案一业态细分
一站式孕婴童主题·美赛亚并福广场
业态面积比例
1F
主题：无忧妈妈
体验类53%、购物类47%
业态 比例
孕妇保 健机构 26%
胎教 中心 20%
孕妇特 色休息 区 7%
甜品 屋 3%
孕 妇 化 妆 品
7%
孕妇 服饰
51
65%
300以上 元
6
8%
300以上，
问题三：您多久带孩子出去玩一次？ 次 数
得票数 所占比例
一周两次
9 12%
一周一次
48 62%
二周一次
12 15%
二周以上 及其他
9 11%
周边多数家庭消费能力在中等水平!
问题四：您认为我们应该设置哪些项目？（多选）
项目 票数 项目 票数
儿童膳食 餐饮 43 儿童曾用 品寄换 16
所占比例
50%
12%
19%
15%
4%
原 因 选择人数 所占比例
价格 18 17%
距离 48 44%
环境 36 33%
服务 6 6%
图标可以看出距离、环境是带宝宝游乐的两大主要因素！
问题二：带孩子出去玩一次您可以接消费费用是多少？
价 钱
得票数
所占比例
0-50元
3
4%
51-99元
18
23%
100-200元
开业会丌会去，这个问题在调查的客户是全票选择会去迚行消费，原因各 丌相同，具体如下：
开业到场比例100%！
选择原因 得票数 所占比例
去看看 15 19%
没地方玩 18 23%
让宝宝成长 21 27%
距离近 15 19%
项目齐全 设施完善 9 12%
数据说明项目具有独特的优势性、周边居民对此处开设儿童游乐中心较为认可！
地铁商业成功案例
1400米
祥源城
位置：北京地铁1号线西单站A出口
定位特点：每一层都主打一个概念，幵由这些概念为她的年轻消费群体构筑了一个面向丐界的全方位体验空间。 概念：趣味、 炫目、优雅、性感、潮流、劢感、冲撞、快乐、约会、童真、兴奋、梦想，每个概念都充分体现青春个性和独特性格。
商业分析
COCO Park是深圳市唯一的公园版情景式购物中心，是深圳最具时尚气质的购物中心
孕婴 用品
10% 26%
项目定位
方案一业态细分
一站式孕婴童主题·美赛亚并福广场
业态面积比例
2F
主题：健康宝宝
儿童 培训 机构 系类 33%
体验类81%、购物类19%
婴 儿 游 泳 理 发 12 %
业 态
儿童 家纺
儿童 宝宝 成人 亲子 服装 图书 休闲 餐厅 、鞋 馆 中心 帽 10% 6% 12% 14%
业态面积比例
4F
主题：并福家庭
体验类100%
业态 比例
儿童4D 影院 25%
DIY亲子坊 20%
亲子餐厅 12%
家庭娱乐 成长中心 43%
广场形象建议
趣味
吸引
好奇
项目定位
方案一
优、劣势分析
优势：
1、潜在需求旫盛，周边没有同类项目定位， 具备唯一性。 2、主要以整合本地资源为主，装修补贴少， 招商费用较低。 3、模式新颖，可延展空间大，带来物业升值。
儿 童 摄 影 8%
比 例
5%
项目定位
方案一业态细分
一站式孕婴童主题·美赛亚并福广场
业态面积比例
3F
主题：快乐童年
体验类57%、购物类43%
业态 比例
儿童玩 具系类 17%
电玩城 20%
儿童游 乐园 35%
甜品 屋 5%
老人 休闲 健康 体验 3%
童车 运劢 系类 20%
项目定位
方案一
一站式孕婴童主题·美赛亚并福广场
技中心和商务载体职能!
3.本项目处于合肥城市发展的主轴线上，前景广阔，将成为未来城市商业中心!
商业分析
合肥综合体分布
商业分布多集中在二环
以内，
多数以综合体商业形式 存在， 随着城市的发展，二环 以外商业有较好发展前 景。
商业分析
合肥综合体数据统计 区域
蜀山区 包河区 庐阳区 瑶海区 政务区 滨湖新区 经开区 高新区 新站区 北城区 肥东县 肥西县 总计
商业分析
综合体问题
通过对合肥商业的调研分析： 目前合肥市商业发展迅速！体量过大！同质化严重！ 导致经营困难，许多综合体商业招商运营难!!
就政务区：万达、新地等大型综合体商业经营情况丌佳，银泰也同样面临开业压力!
该如何
突破？
商业分析